Sentencia nº 01017 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Político Administrativa de 11 de Agosto de 2004

EN SALA

POLÍTICO ADMINISTRATIVA

Magistrado Ponente HADEL MOSTAFÁ PAOLINI Exp. Nº 2000-0118

El abogado C.M.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 32.146, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.D.S., titular de la cédula de identidad Nº 6.866.087, mediante escrito presentado ante esta Sala el 7 de febrero de 2000, interpuso demanda por derecho de preferencia y daños y perjuicios contra el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), Instituto Autónomo creado mediante Decreto Ejecutivo Nº 540 de fecha 20 de marzo de 1995, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 33.190 de fecha 22 de marzo de 1995.

El 8 de febrero de 2000, se dio cuenta en Sala y se ordenó pasar el expediente al Juzgado de Sustanciación.

El 24 de febrero de 2000, el Juzgado de Sustanciación admitió la demanda, emplazando a la parte demandada, para que dentro de los 20 días de despacho siguientes a su citación, diera contestación a la demanda. Asimismo, ordenó notificar al ciudadano Procurador General de la Republica, conforme al artículo 38 de la entonces vigente Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

Practicada la citación del demandado y notificado el Procurador General de la República, en fecha 19 de diciembre de 2000, comparecieron los abogados P.J.M.H. y V.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 43.897 y 81.537, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), para dar contestación a la demanda.

El 8 de febrero de 2001, la parte demandada consignó su escrito de promoción de pruebas, el cual de conformidad con el artículo 110 del Código de Procedimiento Civil, se reservó hasta el día siguiente en que venciera el lapso de promoción.

Por diligencia de fecha 15 de marzo de 2001, el representante judicial del demandante consignó una serie de documentos relacionados con el presente asunto.

Por auto de fecha 20 de marzo de 2001, el Juzgado de Sustanciación admitió las pruebas promovidas por el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE).

Mediante auto de fecha 27 de marzo de 2001, el Juzgado de Sustanciación remitió a esta Sala el presente expediente, en virtud de haber concluido la sustanciación del mismo.

En fecha 5 de abril de 2001 se dio cuenta en Sala y se designó ponente al Magistrado Hadel Mostafá Paolini, fijándose el quinto día de despacho para dar comienzo a la relación de la causa.

En fecha 25 de abril de 2001, comenzó la relación en el presente juicio y de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la hoy derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se fijó el primer (1°) día de Despacho siguiente al vencimiento de los quince (15) días calendarios ininterrumpidos contados a partir de esa fecha, inclusive, para que tuviese lugar el acto de informes.

El 10 de mayo de 2001, oportunidad de presentar informes, los apoderados judiciales de FOGADE consignaron el escrito respectivo.

El 27 de junio de 2001, se dijo “VISTOS”.

Mediante diligencia de fecha 11 de junio de 2002, la parte demandada solicitó se dictara sentencia.

En fecha 8 de octubre de 2002, la parte actora consignó escrito solicitando que “estando dentro de la oportunidad antes de dictarse la sentencia en Primera Instancia; solicito que mediante auto de mejor proveer, se acuerde conforme a lo señalado en el articulo (sic) 451 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, experticia técnica en el bien inmueble que ocupa mi representado a fin de dejar constancia de las obras de mejoramiento que se han realizado en dicho inmueble.”

El 5 de agosto de 2003, la parte actora requirió se dictara sentencia en el presente caso.

El 15 de junio de 2004, FOGADE solicitó, nuevamente, se dictara sentencia.

I

Alegatos de la PARTE DEMANDANTE

Del libelo de la demanda y los documentos que acompañan al mismo se desprende:

Que su representado, J.D.S., ocupa en calidad de arrendatario un inmueble ubicado en la Avenida Casanova cruce con Avenida El Recreo, Edificio Rupi, Pent – House, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Caracas.

Que el contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo fijo con la sociedad mercantil CONFINANZAS BANCO HIPOTECARIO, C.A., quien le notificó a aquél su decisión de no renovarlo a la fecha de su vencimiento.

En virtud de lo anterior, el 29 de julio de 1991, ejerció ante la Dirección General Sectorial del Inquilinato del Ministerio de Fomento derecho de preferencia de conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y el artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, vigente para la fecha.

Que en fecha 2 de julio de 1993, la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, dictó la Resolución N° 1650 declarando con lugar el derecho de preferencia ejercido por el actor contra la sociedad mercantil CONFINANZAS BANCO HIPOTECARIO, C.A., desestimando así la invocada necesidad del arrendador de ocupar el referido inmueble.

Adicionalmente, expresó que el inmueble pasó a formar del patrimonio del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), por Resolución de la Junta de Emergencia Financiera N° 172-1095 de fecha 26 de octubre de 1995, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 35.827 de fecha 31 de octubre de 1995 y en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 5.004 Extraordinaria de fecha 13 de noviembre de 1995.

Que el referido ente, ignorando su derecho preferente, colocó el inmueble en “OFERTA INMOBILIARIA” en el Boletín de inmuebles de FOGADE del año 1998.

Sostiene que en virtud del derecho preferente contenido en la Resolución N° 1650 2 de julio de 1993, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, su representado tiene una opción preponderante de adquirir el inmueble que ocupa antes que cualquier otra persona; por lo que “ese Organismo Gubernamental debe acatar y respetar el Resuelto dictado por la Dirección General Sectorial del Ministerio de Fomento, N° 1650 de fecha 02/07/93”.

Es por ello que demanda al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), “en la persona de su representante legal, ciudadano I.A.R.M., en su carácter de Coordinador del Área Judicial de la Consultoría Jurídica del ente demandado, o en la persona natural..”.

Con base en las anteriores consideraciones solicita: “PRIMERO.- Que el organismo que representa convenga en venderle a mi representado el inmueble que ocupara como arrendatario ... SEGUNDO. Que de conformidad a la confesión de su Coordinador de Área Judicial, al afirmar que: ‘todos los bienes de FOGADE en algún momento subastará’. Encontrándose mi representado en una situación de incertidumbre, muy a pesar de estar amparado en Acto Administrativo perfectamente legal y válido, se reconozca el derecho que tiene mi representado para adquirir el inmueble objeto de esta demanda. TERCERO.- Que por la vía subsidiaria, la demandada reconozca y compense sobre el valor del inmueble, los gastos efectuados en las reparaciones mayores ... y que alcanzan la suma de DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 19.266.000,00) (sic). CUARTO.- En que sea condenada la demandada en costas y costos del presente juicio incluyendo los honorarios de abogados.”

Por último, estimó el valor de la demanda en la suma de “CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), en donde están comprendidos los daños ocasionados al patrimonio de mi mandante en su carácter de arrendatario, cuando con conocimiento del arrendador procedió a efectuar por cuenta de éste y pagados con dinero de su propio peculio, la reparación del inmueble (PH) arrendado ... los gastos y honorarios de abogados en la presente demanda y las notificaciones formuladas a FOGADE, por intermedio del Juzgado Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.”

II DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha 19 de diciembre de 2000, los abogados P.J.M.H. y V.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 43.897 y 81.537, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), procedieron a dar contestación al fondo de la demanda en los siguientes términos:

En primer lugar, aceptan que FOGADE es la única y exclusiva propietaria del inmueble distinguido como P.H. del Edificio Rupi, situado en la Avenida Casanova cruce con Avenida El Recreo, Urbanización Sabana Grande, del Municipio Libertador. Del mismo modo, admiten que mediante Resuelto N° 1650, emanado de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en fecha 2 de julio de 1993, le fue otorgado al ciudadano J.D.S. derecho de preferencia para seguir como arrendatario del mencionado inmueble.

Afirman que, sin embargo, no es cierto que exista ningún resuelto del Ministerio de Fomento otorgándole al arrendatario derecho preferente para adquirir el inmueble.

En tal contexto, puntualizan que es falso que la parte actora tenga derecho preferente para adquirir el inmueble en virtud de que la Administración le haya concedido tal potestad. Señalan que, en todo caso, dicho derecho devine de la propia ley pero no por medio de un acto administrativo. Todo ello se desprende del texto de la Resolución, la cual se refiere únicamente al derecho de preferencia ejercido por el demandante, de conformidad a lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y el artículo 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (vigentes ratio temporis).

Que, de conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Afirman adicionalmente que, a todo evento, dicho derecho se limita a la preferencia para adquirir el inmueble frente a cualquier tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades.

Que el artículo 48 eiusdem señala en qué momento nace el derecho del arrendatario para hacer valer su derecho de preferencia y ejercer el retracto legal arrendaticio, situaciones éstas que no se dan en el presente caso, pues el derecho en cuestión sólo surge cuando se pretende disponer del bien arrendado.

Señalan que dicho derecho no implica que el arrendatario pueda obligar al propietario a venderle el inmueble, como se pretende en el caso subiudice.

Destacan que el actor en virtud de un derecho de preferencia para seguir ocupando el inmueble, pretende obligar a FOGADE a que disponga de su propiedad y proceda a enajenársela.

Que dicha conducta es violatoria del artículo 115 de la Constitución, puesto que nadie puede ser obligado a enajenar su propiedad. Agregan, que sólo por causas de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.

Por otra parte, argumentan:

Que el inmueble al ser propiedad del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), está regulado por disposiciones especiales contenidas en la Ley de Regulación Financiera y no por la Ley de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en el presente caso, el derecho de preferencia del inquilino para adquirir el inmueble estará supeditado a lo señalado en la “Ley de Regulación Financiera” (sic), en cuyo artículo 29 establece que “la enajenación total o parcial de bienes se efectuará a través de la venta del bien en subasta pública; o, dación en pago del bien por deudas asumidas con un determinado ente u organismo del sector público.”

Denotan que el Parágrafo Segundo de la norma in commento establece que, “a los efectos de la venta del bien en subasta pública, no serán aplicables los derechos de preferencia para la adquisición de los bienes enajenados en subasta pública, salvo el contemplado en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en cuyo caso, quien pretenda adquirir deberá cumplir con los requisitos normas y condiciones establecidos para participar en la respectiva subasta e igualar la mejor postura efectuada en el curso de la misma.”

Que su representada no puede ser obligada a venderle a la parte actora el inmueble, toda vez que cuando FOGADE lo considere pertinente podrá vender en subasta pública el referido inmueble, por lo que el derecho de preferencia del demandante quedará limitado a poder adquirir el inmueble en dicho acto, siempre y cuando cumpla con los requisitos, normas y demás condiciones establecidos para participar en la subasta.

Resumen así, que al demandante no le asiste el derecho que pretende, ya que FOGADE puede proceder libremente a la subasta del inmueble, sin que exista limitación alguna, salvo la indicada precedentemente para que el inquilino adquiera el inmueble si iguala la mayor postura.

Que todo lo anterior hace improcedente el pedimento de la parte actora.

Adicional a lo expuesto, negaron, rechazaron y contradijeron todo lo relativo a los daños reclamados, ya que no se especificaron los mismos ni sus causas. Agregan que el contrato de arrendamiento y la propia ley, señalan que los mejoras realizadas al inmueble arrendado quedarán en beneficio de éste. Asimismo, agregaron que no se acompañó al libelo de la demanda los documentos que sirven de fundamento para los daños reclamados.

Por último, rebaten el argumento de la parte actora con respecto a que la demandada le reconozca los gastos causados con ocasión de las notificaciones efectuadas.

Visto todo lo anterior, solicitaron “se declare sin lugar la demanda con expresa condenatoria en costas de la parte actora.”

III

DE LAS PRUEBAS

La parte demandante no presentó escrito de promoción de pruebas, sin embrago anexó al libelo de la demanda: “1.- Solicitud de notificación a FOGADE. 2.- Instrumento Poder otorgado por J.D.S.. 3.- Contrato de Arrendamiento. 4.- Resuelto dictado por el Ministerio de Fomento, contentivo del Derecho Preferente sobre el inmueble objeto de la demanda. 5.- Auto de Admisión la solicitud. 6.- Acta de Notificación a FOGADE. 7.- Oficio de notificación a CONFINANZAS.”

La parte demandada consignó escrito indicando que:

En base al principio de comunidad de la prueba, hacemos valer a favor de nuestra representada el mérito favorable que se evidencia del Resuelto Nro. 1650, de fecha 02 de julio de 1993, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Fomento, que fuera acompañado por la parte actora a su libelo de la demanda, toda vez que del mismo se evidencia que el derecho de preferencia otorgado a la parte actora, lo es para continuar ocupando el inmueble y no para adquirir preferentemente el inmueble, en los términos pretendidos por el actor en su demanda.

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IV

DE LA COMPETENCIA DE LA SALA POLÍTICO-ADMINISTRATIVA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

En virtud de la entrada en vigencia de la nueva Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial N° 37.942 de fecha 20 de mayo de 2004, debe esta Sala pronunciarse sobre la competencia para seguir conociendo de la presente causa, en virtud que el referido texto legal contiene disposiciones expresas respecto de sus competencias, conforme a lo dispuesto en su artículo 5, numerales 24 al 37.

En tal sentido, por remisión que hace el primer aparte del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo texto establece que: “Las reglas del Código de Procedimiento Civil regirán como normas supletorias en los procedimientos que cursen por ante el Tribunal Supremo de Justicia”, tenemos que el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, ordena la aplicación inmediata de la ley procesal desde su entrada en vigencia, cuando expresamente dispone: “La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.”

De dicha disposición se entiende, que a pesar de que las leyes procesales son de aplicación inmediata, la propia norma reconoce que no pueden tener efecto retroactivo respecto a los actos y hechos ya cumplidos y a sus efectos procesales no verificados todavía, respetando así otros principios y normas constitucionales como el de la irretroactividad de la ley (Art. 24 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela).

Conviene destacar, que de aceptarse la aplicación inmediata de esta nueva norma procesal de competencia, las partes procesales en cada uno de los procesos en curso se encontrarían expuestas a sufrir las consecuencias de los cambios sobrevenidos durante el desarrollo del mismo, lo cual evidentemente lesiona otros principios constitucionales, entre ellos el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas.

A fin de evitar tales daños, el propio ordenamiento jurídico ha establecido otro principio fundamental, a saber:

En tal sentido, el Código de Procedimiento Civil consagra en el artículo 3, el principio según el cual las reglas sobre la jurisdicción y la competencia que deben tomarse en cuenta para todo el transcurso del proceso, ante los cambios sobrevenidos en ellas, son las reglas o criterios atributivos que existían para el momento de la presentación de la demanda.

En efecto, dicho artículo establece:

Artículo 3.- La jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tienen efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa.

Este principio general, cuyo origen proviene del derecho romano, se denomina perpetuatio jurisdictionis, y tradicionalmente la doctrina ha abarcado en él a la jurisdicción y a la competencia.

Sin embargo, en el presente caso no se trata de una afectación de la jurisdicción sino de una variación en la competencia, razón por la cual el principio más apropiado, conforme a lo expuesto por el Maestro L.L., es el de la llamada perpetuatio fori, (Ensayos Jurídicos, “Principios Fundamentales en la reforma del Código de Procedimiento Civil Venezolano”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987. p. 19) igualmente contenido en el artículo 3 eiusdem; en el entendido de que el principio se aplica a las circunstancias que constituyen los criterios atributivos sobre los cuales un tribunal puede conocer una causa, esto es la materia, el valor, el territorio, o el grado del tribunal.

Este principio de la perpetuatio fori se encuentra igualmente consagrado en el Código Procesal Civil Modelo para Iberoamérica, elaborado por el Instituto Iberoamericano de Derecho Procesal. (Publicación de la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Estudios, N° 47, Caracas, 1994, pág. 93).

En efecto, el artículo 12 del citado Código dispone:

Artículo 12.- Las normas procesales son de aplicación inmediata y alcanzan a los procesos en trámites.

No obstante, no regirán para los recursos interpuestos ni en los casos en que se supriman instancias, ni para los trámites, diligencias o plazos que hubieren empezado a correr o tenido principio de ejecución antes de su entrada en vigor, los cuales se regirán por la norma precedente.

Asimismo, el Tribunal que esté conociendo en un asunto, continuará en el mismo hasta su terminación, aunque la nueva norma modifique las reglas de competencia.

(Destacado de la Sala).

De todo lo anterior se evidencia, que respecto a la potestad de juzgamiento y, en este caso, la competencia del órgano jurisdiccional, cuando la ley no disponga expresamente lo contrario, la misma se determina por la situación fáctica y normativa existente para el momento de presentación de la demanda, sin que pueda modificarse la competencia, al no tener efectos los cambios posteriores de la ley procesal.

Ahora bien, ante la existencia de estos dos principios consagrados en el texto legal referido, esta Sala teniendo presente que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 2, establece que Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia que propugna, como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; considera que ambos principios deben ser armonizados en plenitud, con los valores, principios, garantías y normas procesales constitucionales vigentes, tales como los derechos fundamentales del justiciable, a una justicia accesible, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, y a un proceso sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles y al servicio de la justicia (artículos 26 y 257 del Código de Procedimiento Civil y artículo 18 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia).

Es por ello, que en observancia a lo dispuesto en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y a lo determinado en el segundo aparte del artículo 1° de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales establecen que “El Tribunal Supremo de Justicia garantizará la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales”; esta Sala Político - Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su carácter de garante de los principios y valores constitucionales, entiende que al no haber establecido la nueva Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, disposición expresa que afecte la competencia de las causas que actualmente conoce, en aplicación de las premisas expuestas y conforme al principio de la perpetuatio fori, debe reafirmar su competencia para conocer y decidir la presente controversia. Así se decide.

V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Una vez precisado lo anterior, y analizados los alegatos de las partes y las pruebas que constan en autos promovidas dentro del lapso legalmente establecido para ello, corresponde a la Sala emitir un pronunciamiento sobre el asunto sometido a su consideración, y a tal efecto observa lo siguiente:

Luego de verificar lo expuesto de la parte demandante, esta Sala constató que, indubitablemente, en fecha 14 de junio de 1994, la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras en la Resolución N° 061-94, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 35.482 de fecha 14 de junio de 1994, acordó la intervención de las instituciones que conformaban el grupo financiero Confinanzas - Metropolitano - Crédito Urbano, dentro del cual se encontraba CONFINANZAS BANCO HIPOTECARIO, C.A. De tal forma, la Junta de Emergencia Financiera en Resolución N° 172-1095 de fecha 26 de octubre de 1995, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 5.004 Extraordinaria, revocó la autorización de funcionamiento y, en consecuencia, acordó la liquidación administrativa de dicha institución, no existiendo constancia en autos de que tal Resolución haya sido impugnada, con lo cual ésta se presume válida y surte plenos efectos.

En virtud de lo anterior, el bien inmueble ubicado en la Avenida Casanova cruce con Avenida El Recreo, Edificio Rupi, Pent – House, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, que era propiedad de CONFINANZAS Banco Hipotecario, C.A., pasó a formar parte del patrimonio del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), encontrándose sometido al régimen jurídico excepcional consagrado en la Ley de Regulación de la Emergencia Financiera.

Al respecto, la Sala observa que el punto nodal en el presente caso versa sobre si la enajenación del bien en cuestión por parte del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), lesiona el derecho de preferencia ofertiva en materia inquilinaria de la parte actora.

En tal sentido, debe advertirse que el bien inmueble está sometido a un ordenamiento jurídico de excepción, derivado de la declaratoria del estado de emergencia financiera, decretado por el Presidente de la República el 27 de junio de 1994.

Entre las normas que rigieron la crisis financiera y sus efectos se encuentra la Ley de Regulación de la Emergencia Financiera, del 29 de junio de 1995, publicada en Gaceta Oficial Nº 4931 Extraordinario del 6 de julio del mismo año, en la que se estableció un procedimiento especial para la enajenación de los bienes propiedad del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) o de otro ente u organismo del sector público, en razón de los auxilios prestados a bancos e instituciones financieras intervenidos, o de estos últimos cuando hubiese sido acordada su liquidación por la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras. Dicha enajenación se efectuaría mediante la venta del bien en subasta pública, según el procedimiento establecido en dicha Ley, o por dación en pago del bien por deudas asumidas con un determinado ente u organismo del sector público.

Posteriormente, en el año 2000, se dictó la Ley de Regulación Financiera, manteniendo en el Capítulo II, Título III De los Procedimientos, idénticos preceptos con respecto a la enajenación de los bienes propiedad de dicho Fondo.

Finalmente, el 13 de noviembre de 2001, fue publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 5.055 Extraordinaria, el Decreto con Fuerza de Ley de Reforma de la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras.

En esta última, en su artículo 521, se estableció la derogatoria de la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 4.649 Extraordinario del 19 de noviembre de 1993, la Ley del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 4.650 Extraordinario del 25 de noviembre de 1993, y la Ley de Regulación Financiera, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.868 de fecha 12 de enero de 2000.

De tal manera que, conforme al régimen especial que rige la materia, resulta evidente que la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras se aplicará con carácter preferente a cualquier otra, en lo relativo a los procesos y condiciones para transferir a particulares o entes del sector público los activos que formen parte del patrimonio de las instituciones reguladas por ella.

Así pues, la reciente Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras determina, clara e indubitablemente, que la enajenación total o parcial de aquellos bienes que sean propiedad del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), se efectuará a través de la venta del bien en subasta pública, según el procedimiento de dicha Ley, previsto en los artículos 486 y siguientes. El régimen señalado en la ley in commento para subastar públicamente dichos bienes es el siguiente:

1. Publicidad de la Subasta: Los bienes que se venderán mediante subasta pública se anunciarán en un (1) aviso publicado en dos (2) de los diarios de mayor circulación de la capital de la República y además, en un diario de la localidad si el bien se hallare ubicado en el interior del país.

2. Contenido del Aviso: Se indicará, en caso de bienes inmuebles, su exacta ubicación, linderos, medidas, superficie y uso. En todos los casos se señalará el precio base de la venta, que no podrá ser menor del cincuenta por ciento (50%) del monto del justiprecio fijado por peritos avaluadores; el monto de la caución que deberá consignarse mediante cheque de gerencia para poder participar en el acto de subasta pública y, el lugar, día y hora en que aquél habrá de celebrarse. El día de la celebración de la subasta pública no podrá ser variado luego de publicado el aviso señalado anteriormente, salvo que se publicare de nuevo.

3. Del Acto de Subasta: Se efectuará a los quince (15) días continuos después de la publicación del aviso o en el primer día hábil siguiente, si fuere feriado, y se realizará en presencia de un Notario Público, quien levantará un Acta. Si se tratare de bienes inmuebles, el Notario deberá dejar constancia de que se ha presentado una certificación de gravámenes expedida por el Registrador respectivo, con no más de quince (15) días hábiles de antelación a la celebración del acto.

4. De la Caución: Para participar en el acto de subasta pública será necesario otorgar una caución. La misma pasará de pleno derecho y a título de indemnización al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, al ente público y al banco, entidad de ahorro y préstamo u otra institución financiera de que se trate, si el adjudicatario no paga la totalidad del precio ofertado al otorgarse el documento público correspondiente, lo cual debe ocurrir dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la realización del acto.

5. Para participar en el acto de subasta pública, pasará de pleno derecho y a título de indemnización al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria, al ente público y al banco, entidad de ahorro y préstamo u otra institución financiera de que se trate, si el adjudicatario no paga la totalidad del precio ofertado al otorgarse el documento público correspondiente, lo cual debe ocurrir dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la realización del acto.

6. Régimen de Conservación de Bienes: Si no se ofrece el precio base de la subasta, la Junta de Regulación Financiera, con vista al informe del ente enajenante, decidirá sobre otra forma de enajenación del inmueble, en condiciones distintas a las aquí señaladas, o dispondrá su arrendamiento, o cualquier otra negociación que asegure su conservación y genere los frutos que sean posibles, hasta que se produzcan las condiciones que hagan factible una nueva subasta.

7. Derechos de los Terceros: En los avisos se convocará a la subasta a los terceros que pretendan derechos sobre el bien a subastar, tales terceros podrán ocurrir ante el ente enajenante en el acto de la subasta o dentro de los cinco (5) días laborables anteriores a ésta, para hacer valer los derechos que pretendan, los cuales, en todo caso, se trasladarán al precio que se obtenga en la subasta. Corresponderá al ente enajenante calificar la existencia y cuantía de tales derechos, y si encontrare que efectivamente existen, pagará, hasta la concurrencia con el precio, el monto de tales derechos. Si se rechazare la pretensión del tercero, éste podrá ocurrir a la jurisdicción ordinaria para hacerla valer en contra del ente enajenante y siempre hasta el límite del precio obtenido en la subasta. Por ninguna razón se paralizará la subasta ni se afectarán los derechos del adjudicatario en tal proceso.

8. Información a los Interesados: Desde la publicación del aviso hasta la fecha anterior al acto de subasta pública, el ente enajenante de que se trate pondrá a disposición de los interesados para su examen, los títulos de propiedad de los bienes que serán subastados y cuantos documentos o informaciones contribuyan a determinar sus características, en su oficina principal, en días y horas laborables.

Por otra parte, la Junta Directiva del Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE) aprobó, el 23 de enero de 2004, un régimen especial para la subasta pública, la normativa N° 1085 que Regula el P. deO.P. para la Enajenación de Bienes Propiedad del Fondo, de los Bancos, Instituciones Financieras y Empresas Relacionadas Sometidas a Regímenes Especiales.

En ambos cuerpos legales se regula todo lo relativo a la situación del llamado derecho de preferencia ofertiva en materia inquilinaria. Así pues, se observa que en la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras en el artículo 486, se establece:

... no serán aplicables los derechos de preferencia para la adquisición de los bienes enajenados en subasta pública, salvo lo que establezcan las leyes sobre la materia, en cuyo caso, quien pretenda adquirir deberá cumplir con los requisitos, normas y condiciones establecidos para participar en la respectiva subasta e igualar la mejor postura efectuada en el curso de la misma.

(destacado de la Sala)

No obstante lo anterior, se hace impretermitible especificar que el 1° de enero del año 2000, entró en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo artículo 93 del Título XIII (Disposiciones Finales) se señala que:

“Por el presente Decreto - Ley quedan derogadas:

1) Ley de Regulación de Alquileres del 1° de agosto de 1960.

2) Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987.

3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947.

4) Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972.

5) Resolución No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1° de julio de 1976.

6) Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971.

7) Decreto No. 298 de fecha 15 de junio de 1989.

8) Decreto No. 1493 del 18 de marzo de 1987. 9) Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto - Ley.

(Subrayado y resaltado de la Sala).

Así las cosas, observa esta Sala que el Decreto-Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento no se encuentran vigentes en virtud de su derogatoria por un Decreto-Ley posterior.

Por otra parte, en la normativa N° 1085 de FOGADE se especifica que la preferencia ofertiva contemplada en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario será adaptable al mecanismo de adquisición de bienes inmuebles enajenados mediante subasta pública. Ahora bien, puntualiza de forma imperativa que quien pretenda adquirir dichos bienes deberá cumplir con los requisitos, normas y condiciones exigidos en ese cuerpo legal, incluyendo la obligación de concurrir al acto de oferta pública, aún cuando no tenga la obligación de participar en el proceso de puja. Concluido el mismo, y obtenida la mayor oferta, podrá manifestar su decisión de igualarla, en cuyo caso se le adjudicará el bien o conjunto de bienes de que se trate; en caso que el tercero no esté dispuesto a igualar la mayor oferta, el bien o conjunto de bienes se adjudicará a aquel participante que haya realizado la mayor oferta.

Se concluye así, que no es suficiente oponer la preferencia ofertiva para adquirir un bien inmueble que pretenda ser enajenado por FOGADE mediante los mecanismos de oferta pública, sino que deberá necesariamente, además, cumplir el arrendatario con todos los pasos contemplados por ambos cuerpos normativos.

En el caso bajo estudio, se advierte que existe por parte del demandante una confusión terminológica y conceptual en lo que se refiere al llamado “derecho de preferencia”. En efecto, no es lo mismo la “preferencia ofertiva” que tiene el arrendatario para adquirir el bien inmueble de que se trate, y el llamado “derecho de preferencia para seguir ocupando el inmueble arrendado al vencimiento del contrato”, el cual estaba contemplado en las hoy derogadas Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Ciertamente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 42, la preferencia ofertiva a favor del inquilino para adquirir el inmueble, es decir, que la primera de las figuras aquí señaladas, alude a derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Además, sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Por otra parte, “el derecho de preferencia” se refería a la facultad del arrendatario para que continuase ocupando, con el mismo carácter de inquilino, el inmueble al vencimiento del término del contrato.

Por lo tanto, el supuesto de hecho contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere a que cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, es que nacerá en cabeza del inquilino el derecho ofertivo para adquirir, antes que cualquiera otro, la propiedad.

Aunado a las erradas premisas en las que el demandante fundamenta su pretensión de adquirir el inmueble de autos, debe reiterarse que, como ha quedado precisado en el caso subiudice, resultan aplicables disposiciones normativas de carácter especialísimo, por lo que cuando se trate de bienes inmuebles propiedad de FOGADE que se pretendan enajenar, por determinarlo así la ley especial, siempre deberá cumplirse con una subasta pública, ya que el inmueble no se encuentra sometido al régimen del derecho común. De manera que, tratándose de un régimen excepcional, cuyas operaciones se encuentran definidas en el cuerpo normativo regulador de la materia, resulta claro que no puede pretenderse la aplicación absoluta de los principios que informan al derecho común y por lo tanto, las normas analizadas confieren potestades que sin lugar a dudas exorbitan las reglas ordinarias de la contratación.

Por lo demás, mal pudiese el actor pretender, con base en la preferencia ofertiva, limitarle el derecho de propiedad del ofertante, obligándolo a venderle el inmueble, ya que ello construiría la violación de un derecho establecido constitucionalmente; por lo demás, ese derecho del propietario ofertante, así como el aludido derecho de preferencia para adquirir determinado inmueble en casos como el presente, tal como se evaluó supra se encuentran limitados por las especialísimas disposiciones legales evaluadas.

En consecuencia, concluye la Sala que es improcedente la reclamación ejercida contra el propietario del inmueble objeto de la presente controversia, pues, como se ha señalado tanto su derecho de propiedad como el pleno ejercicio de los atributos de esta última (disposición, uso y goce del bien) se encuentran especialmente protegidos por las normas de excepción, contenidas en la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras. Así se declara.

En cuanto a la solicitud de la demandante respecto al pago de los supuesto gastos efectuados al inmueble por concepto de mejoras, la Sala observa que los mismos no han sido especificados ni demostrados por la parte actora, quien simplemente se limitó a cuantificarlos sin que fuesen consignados en el expediente recibos o facturas correspondientes a los mismos. En el caso de autos, sólo han sido mencionados por el demandante, sin que la Sala pueda derivar su existencia, cuantía ni origen, por lo que siendo la prueba de los daños presupuesto indispensable para poder establecer su eventual reparación, esta Sala declara improcedente la solicitud daños y perjuicios. Así se declara.

Por último, en cuanto a la solicitud formulada por la parte actora en fecha 8 de octubre de 2002, concerniente a dictar un auto para mejor proveer con el fin de practicar una experticia sobre el bien inmueble, esta Sala debe señalar esta facultad ha sido instituida con el único fin de que el juez pueda completar su ilustración y conocimientos sobre los hechos, únicamente cuando éstos aparezcan oscuros, o respecto de instrumentos de cuya existencia haya algún dato en el proceso, o de una experticia para aclarar o ampliar la que existiera en autos. Es imperioso destacar, que sólo es el juez quien determina la conveniencia de completar la actividad probatoria, pero no puede el juez convertirse en litigante supliendo la desidia de las partes.

Ahora bien, en el caso de autos se observa que el demandante lo que pretende con dicha solicitud es que esta Sala de oficio, pase a probar hechos cuya carga correspondía al demandante, en virtud de que el mismo no fue diligente al no proveer dichas pruebas oportunamente. Así las cosas, la Sala no estima necesario acordar lo peticionado por la parte actora para la consecución de la verdad y emitir el presente fallo, por no constituir los hechos que pretende demostrar el demandante con su solicitud, un punto oscuro o dudoso, indispensable para este sentenciador, a los fines de decidir. Por lo demás, practicar una experticia técnica de bien a fin de dejar constancia de las supuestas obras de mejoramiento que se realizaron en el mismo por la demandante es extemporánea por haber trascurrido con creces el lapso establecido por la ley para la promoción y evacuación de las pruebas. Así se declara.

Por las razones expuestas se impone para esta Sala declarar SIN LUGAR la demanda ejercida.

VI

DECISIÓN

En orden a las consideraciones expuestas, esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por derecho de preferencia y daños y perjuicios que interpusiera el abogado C.M.G., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano J.D.S., contra el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE).

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y comuníquese. Archívese el expediente.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diez días del mes de agosto de dos mil cuatro (2004). Años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación.

El Presidente,

L.I. ZERPA

El Vicepresidente-Ponente,

HADEL MOSTAFÁ PAOLINI La Magistrada,

Y.J.G.

La Secretaria,

ANAÍS MEJÍA CALZADILLA

Exp. Nº 2000-0118 En once (11) de agosto del año dos mil cuatro, se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº 01017.

La Secretaria,

ANAIS MEJÍA CALZADILLA