Sentencia nº RC.000266 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 14 de Mayo de 2014

Fecha de Resolución14 de Mayo de 2014
EmisorSala de Casación Civil
PonenteYraima de Jesús Zapata Lara

Magistrada Ponente: YRAIMA ZAPATA LARA

En el juicio por derecho de preferencia ofertiva, retracto legal e indemnización por daños y perjuicios, incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, con sede en Valencia, seguido por los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U., representados judicialmente por los abogados F.G.d.G., R.R.P., B.Á., H.T.O. y J.M., contra la sociedad de comercio EL PALOTAL, C.A., representada judicialmente por los abogados L.A.M. y O.A., y contra los ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H., representados judicialmente por el abogado J.K.A., en el cual hubo reconvención por resolución de contrato de arrendamiento; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la misma Circunscripción Judicial dictó sentencia de fecha 5 de marzo de 2010, mediante la cual declaró:

1) Parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por los codemandados A.Y.H. y A.Y.H. contra el fallo del a quo de fecha 27 de octubre de 2005, que había declarado parcialmente con lugar la demanda incoada y sin lugar la reconvención.

2) Parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por la empresa codemandada El Palotal, C.A.

3) Sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandante.

4) Se modifica la sentencia recurrida emanada del juzgado a quo.

5) Parcialmente con lugar la demanda incoada, declarándose en condición de arrendatarios del inmueble objeto de litigio a la parte demandante desde el 1° de agosto de 1996.

6) Parcialmente con lugar la reconvención propuesta por los codemandados A.Y.H. y A.Y.H., declarándose que dichos ciudadanos son los legítimos adquirentes del inmueble objeto de litigio y cesionarios del contrato de arrendamiento objeto de controversia. No hubo condena en costas procesales por la naturaleza del fallo.

Contra la mencionada sentencia del juzgado de alzada, el abogado R.R.P., en representación judicial de la accionante reconvenida, anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido en fecha 26 de abril de 2010 y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.

En fecha 10 de diciembre de 2010, la Sala de Casación Civil, declaró SIN LUGAR el recurso de casación en comentario.

Contra esta decisión de la Sala, la representación judicial de la parte demandante ejerció recurso de revisión ante la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal de Justicia, el cual fue declarado procedente, anulándose la indicada sentencia, por haberse considerado que:

… Por notoriedad judicial se constata que la Sala de Casación Civil, en sentencia n°. RC 000187 de 26 de mayo de 2006 (caso V.E.C.S. contra valle Arriba Atletic Club C.A.) estableció el criterio conforme al cual es posible combatir en casación las conclusiones jurídicas a las que arribó el juez, producto de la desnaturalización de los contratos, en los casos de denuncias de suposición falsa por desviación ideológica… … Lo expuesto con anterioridad evidencia que la Sala de Casación Civil aplicó al caso sometido a su conocimiento un criterio distinto al que había adoptado meses antes para resolver un caso análogo. Esa inconsistencia en la doctrina jurisprudencial pone al descubierto la violación del derecho a la igualdad de los ciudadanos Saleh Same Saleh de Abu y Saleh A.U. … … la Sala de Casación Civil juzgó sobre el recurso de casación que habían formalizado los solicitantes y lo declaró sin lugar bajo el argumento de que en la denuncia efectuada por los recurrentes fue cuestionada la conclusión alcanzada por el juez de la alzada, luego de la valoración realizada a las pruebas y no un hecho positivo y concreto establecido falsamente por la recurrida, aserto que tiene su fundamento en la ‘debida técnica casacional’, por lo que dicha Sala incurrió en un excesivo formalismo, por cuanto sacrificó el acceso a la justicia por el incumplimiento de formalidades no esenciales, que no están expresamente previstos (Sic) en el artículo (Sic) 317 y 320 del Código de Procedimiento Civil, todo ello en contravención con los artículos 26 y 257 de la Constitución…

. (Cursivas del texto transcrito).

Por vía de consecuencia, la Sala Constitucional ordenó a esta Sala emitir un nuevo fallo de acuerdo con el criterio aplicado para declarar procedente la revisión solicitada.

Recibido nuevamente el expediente en la Sala, fueron declaradas con lugar las inhibiciones de los Magistrados Dres. Y.A.P.E., ISBELIA P.V. y L.A.O.H., constituyéndose la Sala de Casación Civil Accidental, el 14 de octubre de 2011, con los siguientes Magistrados: Presidente, Dr. Libes de J.G.G.; Vicepresidente, Dra. Aurides M.M., Dra. Yraima de J.Z.L., Dra. N.V.d.P. y Dra. F.C.G.; Secretario, Dr. C.W.F., y Alguacil, ciudadano R.C., designándose la ponencia a la Magistrada que con tal carácter suscribe el presente fallo. Siendo la oportunidad de decidir, la Sala procede a dictar sentencia en los siguientes términos.

CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS

ÚNICO

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 y con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia que la recurrida está incursa, en el primer caso, en el vicio de suposición falsa, por haber atribuido a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen en la modalidad de desviación ideológica o desnaturalización, lo que conllevó a la falta de aplicación de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en el segundo, en la falsa aplicación del artículo 49 eiusdem y 12 del Código de Procedimiento Civil.

Para apoyar la delación, la formalizante alega:

…Como pueden observar los Honorables (sic) Magistrados, el Ciudadano (sic) Juez Superior da por demostrado con la documental contentiva del contrato de arrendamiento, entre otras, que mis Representados (sic) son arrendatarios desde agosto de 1996 de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en (...), cuando ello no es cierto pues el contrato de arrendamiento suscrito por mis Representados (sic) y la codemandada, sociedad mercantil EL PALOTAL, C.A., en su Cláusula (sic) Primera (sic) establece lo siguiente: “LA PROPIETARIA da en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS, un inmueble situado en la calle Girardot, distinguido con el N° 99-41, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio V.d.E.C..” Nótese que en ésta Cláusula (sic) ni en ninguna parte del contrato se especifica que el mismo sea sobre un local comercial ni que el inmueble arrendado forme parte de una mayor extensión o alguna expresión que haga suponer que solamente fue arrendado una parte del inmueble y no su totalidad. (...)

Así mismo, en ninguna norma del ordenamiento jurídico venezolano se establece que el arrendatario tenga la obligación de ocupar en su totalidad el inmueble arrendado, Inclusive (Sic) si se arrienda un inmueble el arrendatario puede ocupar la parte que quiera o no ocuparlo y aún así persisten todas las obligaciones derivadas del contrato para ambas partes y mal puede inferirse que por el hecho de que el arrendatario solo ocupe una parte del inmueble es porque solo arrendó la parte que ocupa. Esta suposición falsa fue determinante en el dispositivo del fallo pues al establecer el Ciudadano (sic) Juez Superior que mis Representados (sic) solo habían arrendado un local comercial que forma parte de otro inmueble necesariamente hubo de aplicar el dispositivo contenido en el Artículo (sic) 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que inevitablemente conllevó a declarar sin lugar la solicitud de preferencia ofertiva y retracto legal.

(...Omissis...)

Tal establecimiento de los hechos por el Ciudadano (sic) Juez Superior resulta evidentemente contrario con la expresión de voluntad de las partes, por ende, se está en presencia de una desnaturalización del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda incoada; pues el contrato de arrendamiento se suscribió sobre el inmueble distinguido con el N° 99-41, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio V.d.E.C., es el mismo inmueble que posteriormente fue vendido a los codemandados, ciudadanos (...), mediante el documento compra-venta que riela a los folios (...), protocolizado ante (...); y donde se puede constatar que la referida venta se hizo sobre el mismo inmueble arrendado por mis Representados (sic). Con la salvedad de que en el documento de Compra-Venta (sic) que riela a los folios Treinta y Siete (37) y Treinta y Ocho (38) de la primera pieza del expediente, se observa la mala fe de los demandados pues al hacer la venta del inmueble señalan en el texto del documento que “...Dicho inmueble tiene hacia el lindero Este (sic) un local comercial cuyo frente es la Calle Girardot, que está arrendado en la actualidad a los ciudadanos (...), según el contrato de arrendamiento suscrito el 26 de Julio (sic) de 1996 y es del conocimiento pleno de los compradores...”; aclaratoria que es innecesaria ya que la misma Ley (sic) contempla que quien adquiere un inmueble lo hace con todos sus accesorios, incluidos contratos de arrendamientos si fuere el caso, y es por esto que cuando los contratantes incluyen esta coletilla lo hacen con la clara intención de desconocer el legítimo derecho de mis Representados (sic) de adquirir el inmueble con preferencia sobre cualquier otra persona.

Como se evidencia de la anterior transcripción, la falsa suposición denunciada fue determinante para el dispositivo del fallo, pues la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio fue declarada sin lugar.

En tal sentido, si el Ciudadano (sic) Juez Superior hubiese interpretado correctamente la voluntad de las partes signatarias del contrato de arrendamiento tenía que indefectiblemente aplicar los Artículos (sic) 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen respectivamente los derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio. El primero de ellos consagra el (...), y como pueden observar los Honorables (sic) Magistrados el punto esencial que consideró el Ciudadano (sic) Juez Superiores en su sentencia para declarar sin lugar la solicitud de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio fue el hecho de que concluyó erróneamente que mis Representados (sic) eran arrendatarios solo de una parte del inmueble y no de su totalidad, tergiversando con ello la voluntad de las partes expresada en el contrato de arrendamiento. Lógicamente si se razona que mis Representados (sic) son arrendatarios de la totalidad del inmueble, tal como fue la voluntad de los contratantes, forzosamente se tienen que aplicar los Artículos (sic) 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(...Omissis...)

De la referida convención se evidencia que el objeto del contrato de arrendamiento es un inmueble, no haciendo mención el reseñado contrato de si se trata de un local comercial o si el inmueble forma parte o no de otro inmueble; solo mencionando que el mismo se encuentra ubicado en (...).

En conclusión, por cuanto el procedimiento aplicable en el caso bajo análisis resulta el previsto en los Artículos (sic) 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios (sic) tal como fue tramitado en la primera instancia; y siendo que la recurrida se declaró: “...que tratándose de una venta global no procede el retracto legal arrendaticio y quien no tiene este derecho mal puede tener derecho a la preferencia ofertiva, en consecuencia resulta procedente la pretensión de los demandados reconvinientes y se declara que los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U. en el presente caso no tienen derecho a la preferencia ofertiva, ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global del inmueble objeto de litigio...”; y por cuanto se demostró que en el inmueble objeto de litigio, se encuentran construidas una serie de estructuras realizadas en materiales que constituyen edificaciones, tratándose en consecuencia de un terreno urbano edificado; en razón de lo cual, contrariamente a lo declarado por la recurrida; en el caso bajo análisis el procedimiento aplicable es el previsto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios (sic).

De lo indicado por la recurrida se observa claramente que el juzgador al interpretar el contrato desnaturalizó su sentido, tergiversando la voluntad contractual de las partes, pues el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente retracto legal, constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento, y de cuyo contenido se observa que el objeto del mismo es el “inmueble situado en (...)”, por ende, mal podía el juez de la recurrida desentrañar de pruebas adicionales el objeto del contrato, si en forma clara e inequívocamente este lo expresaba.

Así pues, el juez desnaturalizó el contrato de arrendamiento al señalar que el inmueble estaba constituido por un local comercial, aún estando consciente y habiendo señalado en el mismo fallo que el objeto de este lo constituía solo el “inmueble situado en (...)”, incurriendo en tal desnaturalización en virtud de la tergiversación hecha a otras pruebas, obviando que la prueba fundamental del juicio lo constituía el contrato en el cual las partes expresaron claramente su voluntad y señalaron inequívocamente cual era el objeto del mismo, desnaturalizando con tal proceder lo indicado en tal contrato.

Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contrato y considerar que el objeto del mismo era un local comercial que forma parte de otro inmueble, conllevó a declarar sin lugar una demanda que a todas luces es procedente según lo establecido en los Artículos (sic) 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incurriendo de esta manera en la falta de aplicación de dicha normativa, lo cual generó la falsa aplicación del Artículo (sic) 49 ejusdem, y es por ello que muy respetuosamente solicito así sea declarado por esta Sala...

. (Mayúsculas y cursivas del texto).

Para decidir, la Sala observa:

La formalizante, con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 y en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, denuncia que la recurrida incurrió, en el primer caso, en el vicio de suposición falsa, por haber atribuido a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen en la modalidad de desviación ideológica, incurriendo así en la falta de aplicación de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la falsa aplicación del artículo 49 eiusdem y en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, la parte recurrente, en su escrito de formalización, indicó que el juez superior, al interpretar el contrato de arrendamiento, incurrió en suposición falsa por desviación ideológica al desnaturalizar el sentido del mismo y la voluntad de las partes plasmada en el contrato, que establece que el objeto del arrendamiento es el inmueble ubicado en la Calle Girardot, N° 99-41, Parroquia Catedral del Municipio V.d.e.C. y, por ende, mal podría el ad quem, desentrañando otras pruebas adicionales traídas al proceso, indicar que dicho objeto es un local comercial que forma parte de otro inmueble de mayor tamaño.

En relación a la desviación ideológica en decisión N° 187, de fecha 26 de mayo de 2010, expediente N° 09-532, caso: V.E.C.S. contra Desarrollos Valle Arriba Athetic Club, C.A., esta Sala indicó lo que se transcribe a continuación:

“…Es claro, pues, que se trata de un error de percepción cometido por el juez al fijar los hechos que resultaron demostrados en el proceso, esto es: “un error en el juzgamiento de los hechos, el cual conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues, al variar la hipótesis fáctica resulta infringida, por falsa aplicación, la norma aplicada en el caso concreto, dado que, si se establece un hecho falso, que constituye el supuesto de hecho abstracto de una norma, este error sólo puede conducir a que se aplique esa regla legal a unos hechos reales a los cuales no es aplicable, lo cual constituiría falsa aplicación”. Esta es la consecuencia directa del error y otras normas sólo resultarían violadas por falta de aplicación como una consecuencia de segundo grado, constituyendo estas últimas las reglas que el sentenciador de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia.

La suposición falsa denunciada, contenido en el primer caso del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, consiste en atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen. Lo que esta Sala considera como una desnaturalización o desviación ideológica por parte de quien debe resolver el asunto judicial controvertido; produciéndose -respecto al documento o acta de la cual se trate- efectos distintos a los previstos en ellos.

Al respecto, esta Sala en reiteradas oportunidades, ha señalado que el primer caso de suposición falsa, tiene lugar “…cuando el juez afirma falsamente, por error de percepción o por olvido de que la verdad es la meta del proceso, que un documento o acta del expediente contiene determinadas menciones que le sirven para establecer un hecho, cuando lo cierto es que esas menciones no existen realmente y han sido creadas por la imaginación o por la mala fe del juzgador…”. (Vid. Sentencia Nº 60, de fecha 18 de febrero de 2008)

(…Omissis…)

De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que si bien los jueces de instancia son los facultados para interpretar y calificar los contratos, tal actividad no puede, de ninguna manera, distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, pues su labor es la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, y en caso de incurrir en tal infracción, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estará facultada –previo cumplimiento de los requisitos necesarios del escrito de formalización-, para descender a las actas del expediente y conocer los errores de hecho al juzgar los hechos en que hubiese incurrido el juez de alzada.

(…Omissis…)

El criterio de combatir el hecho y no la conclusión jurídica está bien para la denuncia de suposición falsa “estrictu sensu”, pero no para la denuncia por desviación intelectual, pues, allí nunca se controlarían hechos sino conclusiones jurídicas inexactas. No se puede exigir en la denuncia de desviación intelectual que sólo se combata un hecho puro y simple, por cuanto ello es imposible…”.

Para verificar la veracidad de lo denunciado por el formalizante, la Sala considera oportuno transcribir las partes pertinentes del fallo recurrido, que indican lo siguiente:

... III

ANALISIS DE PRUEBAS

Pruebas de los demandantes reconvenidos:

(...Omissis...)

Marcado con la letra “E” y cursante a los folios 37 y 38 de la primera pieza del expediente, consigna la parte demandante copia fotostática simple del documento de compra-venta (sic) protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Valencia estado (sic) Carabobo, en fecha 18 de marzo de 2005, inserto bajo el N° (sic) 46, folios 1 y 2, protocolo primero, tomo 46, instrumento que es apreciado por este sentenciador de conformidad a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano.

En este documento se evidencia que la sociedad mercantil El Palotal, C.A. en fecha 18 de marzo de 2005, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los codemandados ciudadanos, A.Y.H. y A.Y.H., un inmueble ubicado en la calle 97 (Girardot), N° (sic) 99-41, parroquia (sic) S.R., municipio (sic) V.d.e. (sic) Carabobo, con un área total de un mil ciento ochenta y dos metros con veinte centímetros (1.182,20 mts.) y un mil ciento veinticinco metros con treinta y tres centímetros (1.125,33) (sic) de construcción y comprendida bajo los siguientes linderos: (...), por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000 Bs.). Igualmente se evidencia que era del conocimiento de los compradores que el referido inmueble en el lindero Este, tenía un local que le había sido arrendado a los hoy demandantes desde el 26 de julio de 1996.

(...Omissis...)

Promueve la parte demandante la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de controversia a los fines de dejar constancia del estado actual del local ocupado por la empresa Todo Bazar, C.A.; sí (sic) en dicho local se observa que se han realizado mejoras; el estado actual de los otros locales; sí el local ocupado, es un inmueble individual con relación a los otros locales; sí existen áreas comunes entre los locales que conforman el inmueble y; en que sitio del inmueble, se encuentra enclavada la placa identificada (Sic) del local, es decir, la placa que tiene el número 99-41.

Manifiesta la parte demandante que el fin de esta prueba es demostrar que han cumplido con sus obligaciones de arrendatarios; que han hecho reparaciones y mantenimiento que ameritaba el inmueble para su buen funcionamiento y; que cuando arrendaron el inmueble tenían la creencia que estaban arrendando un inmueble individual, desconociendo que estaba integrado a otros inmuebles.

Esta prueba fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, por auto del 5 de octubre de 2005, evidenciándose a los folios del 255 al 260 de la segunda pieza del expediente, las resultas de la misma, sobre cuya valoración se va a pronunciar quien aquí juzga en las consideraciones para decidir por cuanto entraña al mérito de la controversia.

(...Omissis...)

Pruebas de la co-demandada sociedad mercantil El Palotal, C.A.:

La parte codemandada a los fines de demostrar que los demandantes sólo ocupan en su condición de arrendatarios ochenta metros cuadrados (80 mts2) del inmueble en general, produjo con el escrito de contestación a la demanda marcado con las letras “a” y “b” cursante a los folios 95 y 96 de la segunda pieza del expediente documentos privados emanados por la parte demandante, los cuales no fueron impugnados por la misma por lo que adquirieron la condición de documentos privados tenidos por reconocidos a tenor de lo dispuesto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se les concede valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.

En estos instrumentos se evidencia que en fecha 9 de marzo de 2005, la parte demandante mediante escrito le manifiestan a la sociedad mercantil El Palotal, C.A. el interés de adquirir el inmueble que ocupan de 80 mts. (sic) aproximados, así como el resto que tiene una extensión de 1.180 mts. (sic) de terreno por la cantidad de (...).

(...Omissis...)

Pruebas de los co-demandados reconvinientes ciudadanos A.Y.H. y A.Y.H.:

(...Omissis...)

Igualmente promueve la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de controversia, a los fines de dejar constancia de que sí (sic) en el referido inmueble están construidos dos locales comerciales; que uno de los locales se encuentra ocupado por la empresa Todo Bazar, C.A.; que el otro local se encuentra desocupado de bienes y de cosas; que sí (sic) se está realizando algún tipo de trabajo relativo a la construcción, remodelación o sí se encuentran en el inmueble personal en labores o materiales de construcción y; de cualquier otro hecho o circunstancia que le señale al momento de practicar la inspección. Esta prueba fue admitida por el Tribunal de Primera Instancia, por auto del 23 de septiembre de 2005, evidenciándose a los folios del 255 al 260 de la segunda pieza del expediente, las resultas de la misma, sobre cuya valoración se va a pronunciar quien aquí juzga en las consideraciones para decidir por cuanto entraña al mérito de la controversia.

(...Omissis...)

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

(...Omissis...)

En el caso sub iudice, quedó demostrado con la inspección realizada el 06 de octubre de 2005, que: …el local ubicado por Todo Bazar C.A. es un inmueble individual, con relación al resto del inmueble cuya nomenclatura es 99-41… (sic).

Asimismo, quedó demostrado con las documentales cursante a los folios 95 y 96 de la segunda pieza del expediente, debidamente valorados por este juzgador, que en fecha 9 de marzo de 2005, la parte demandante mediante escritos le manifiestan a la sociedad mercantil El Palotal, C.A., el interés de adquirir el inmueble que ocupan de 80 mts. (sic) aproximados, así como el resto que tiene una extensión de 1.180 mts. (sic) de terreno, es decir, quedó demostrado en los autos que los demandantes ocupan en calidad de arrendatarios un local comercial que forma parte del inmueble objeto de litigio.

Este derecho a la oferta, lo tiene el arrendatario, en el caso de marras, si el arrendador hubiera vendido el local comercial de ochenta metros aproximados que le fue arrendado, no así al tratarse de la totalidad del bien inmueble tal como se evidencia del instrumento de compra venta, valorado en su oportunidad por esta alzada, según el cual la sociedad mercantil El Palotal, C.A. en fecha 18 de marzo de 2005, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los codemandados ciudadanos, A.Y.H. y A.Y.H., un inmueble ubicado en la calle (sic) 97 (Girardot), N° 99-41, parroquia S.R., municipio (sic) V.d.e. (sic) Carabobo, con un área total de un mil ciento ochenta y dos metros con veinte centímetros (1.182,20 mts. (sic)) y un mil ciento veinticinco metros con treinta y tres centímetros (1.125,33 (sic)) de construcción, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00 Bs.)

Ante estas circunstancias, siendo que el inmueble arrendado es parte de una globalidad tal como consta de los documentos ya valorados, no nace para el propietario arrendador la obligación de ofrecer en venta al inquilino o arrendatario el inmueble constituido por la totalidad. Si el arrendatario no tiene el derecho establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la preferencia ofertiva, menos aún tiene el derecho de retracto legal arrendaticio en caso de venta de la globalidad del inmueble.

Al efecto el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: (...).

Siendo el derecho preferente y el derecho de retracto dos derechos, están tan íntimamente vinculados que no se pueden desligar. Mal puede tener derecho preferente quien no tiene derecho al retracto legal, tanto es así que para poder ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe tener derecho preferente para comprar el inmueble arrendado con preferencia a cualquier tercero. El artículo 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios al efecto establece: (...).

Las condiciones establecidas en el artículo anterior son las requeridas para la preferencia ofertiva, en consecuencia para poder hacer uso del derecho de retracto es necesario que el arrendatario tenga derecho de preferencia.

(...Omissis...)

En vista de todas las consideraciones precedentemente expuestas y de la Jurisprudencia reiterada de la Sala de casación (sic) Civil del Tribunal Supremo de Justicia que este juzgador acoge, resulta forzoso declarar improcedente la pretensión del demandante respecto al derecho preferencial para adquirir el inmueble y la resolución de pleno derecho del contrato de compraventa solicitada, Y ASI (sic) SE DECIDE.

(...Omissis...)

Con fundamento en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los demandados reconvinientes en su reconvención pretenden que se reconozca que la venta realizada es una venta global por ser dos (2) inmuebles con una sola nomenclatura y que se reconozca que por ser una venta global, no le asiste a los arrendatarios el derecho de preferencia ofertiva ni el de retracto legal.

Como quedó establecido ut supra, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que tratándose de una venta global no procede el retracto legal arrendaticio y quien no tiene este derecho mal puede tener derecho a la preferencia ofertiva, en consecuencia resulta procedente la pretensión de los demandados reconvinientes y se declara que los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U. en el presente caso no tienen derecho a la preferencia ofertiva, ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global del inmueble objeto de litigio, Y ASI (sic) SE DECIDE...

. (Mayúsculas y cursivas del texto, subrayado de la Sala).

De lo transcrito, se observa que el juzgado de alzada en su fallo estableció, de acuerdo con las probanzas aportadas por las partes en el proceso, que el inmueble objeto de la controversia representa una globalidad de la cual forma parte el local comercial donde funciona el establecimiento “TODO BAZAR, C.A. y, por vía de consecuencia, resolvió que a los accionantes no les nace el derecho a la preferencia ofertiva solicitada ni al retracto legal arrendaticio pretendido por ellos, por cuanto lo vendido a los codemandados lo fue la totalidad del inmueble objeto de litigio y, por tal razón, aplicó el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al considerar que el local comercial arrendado por la parte actora no puede individualizarse del resto del inmueble que fue vendido en su totalidad.

Ahora bien, observa la Sala que, en fecha 9 de marzo de 2005, la parte actora mediante misiva que corre inserta a los folios 95 y 96 de la pieza 2 del expediente, manifestó a la sociedad mercantil El Palotal, C.A., propietario del bien arrendado, su interés en adquirir, mediante contrato de compra venta, la totalidad del mismo, el cual tiene, aproximadamente, ochenta metros cuadrados (80 Mts2). Comunicación que, según el dicho de los demandantes, nunca fue respondida; en la prenombrada comunicación, los arrendatarios expresaron:

Valencia 9 de Marzo de 2005

Señores

EL PALOTAL, C.A.

Valencia.

Asunto:

Carácter de ofertante

Nosotros, Same Saleh de Abu, titular de la C.I.N°7.142.843, y Uzam Saleh Ali, titular de la Cédula de Identidad N° 7.100.234, por medio de la presente nos dirigimos a ustedes, muy respetuosamente como inquilinos que somos del Palotal, C.A., según contrato de arrendamiento con fecha del mes de Julio (Sic) de 1996, en carácter de arrendatario parroquia catedral del municipio(Sic) Valencia estado Carabobo, el cual ocupamos 80 Mts, aproximados en la calle Girardot 99-41, entre Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y Urdaneta, el cual estamos interesados en adquirir por lo que ocupamos y el resto de lo que tiene una extensión de 1.180 Mts. de terreno, por la cantidad de Bs. 210.000.000, oo…

Lo transcrito conlleva a evidenciar, sin lugar a dudas, que los arrendatarios tuvieron la intención de adquirir la totalidad del inmueble y no sólo la parcialidad que ocupaban y su solicitud no fue atendida por la propietaria, quien en fecha 18 de marzo de 2005, celebró contrato de venta con un tercero.

Advierte esta Sala que en el contrato de compra venta celebrado por los propietarios con los terceros codemandados, se expresa:

…Nosotros, L.H.G. y ERNESTO HERRERA PINO… …actuando en este acto con el carácter de apoderados generales de EL PALOTAL, C.A.,… … por el presente documento y en nombre de nuestra representada, declaramos: Que damos en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a A.Y.H. y A.Y.H.… … un inmueble constituido por una parcela de terreno y la construcción sobre ella levantada, ubicada en la calle 97, (Girardot), N° 99-41, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio V.d.E. (Sic) Carabobo… …que mide veinticinco metros con setenta centímetros (25, 70Mts.) de frente y cuarenta y seis metros (46Mts.) de fondo para un área total de Un Mil Ciento Ochenta y Dos Metros con Veinte centímetros (1.182, 20Mts.) de terreno y Un Mil Ciento Veinticinco Metros con Treinta y Tres centímetros (1.125,33 Mts.) de construcción…

(Subrayado y negrillas de la Sala)

Por su parte el contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa El Palotal, C.A. y los accionantes, estableció en su cláusula Primera:

…LA PROPIETARIA da en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS, un inmueble situado en la Calle Girardot, distinguido con el n° 99-41, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio V.d.E. (Sic) Carabobo…

. (Negrillas de la Sala)

De lo transcrito se colige que, por una parte, el inmueble arrendado no se identifica como una unidad que forme parte de otro más grande, ni que es un local comercial individual que se encuentra ubicado y formando parte de otro inmueble; por otra parte, existe coincidencia en la distinción numérica entre el inmueble arrendado y el que constituye el objeto de la venta y, por último, se precisa que la oferta de compra que realizaron los accionantes a la empresa arrendataria y cuya solicitud no fue atendida, lo fue por la totalidad del inmueble arrendado.

De lo dicho deviene que, en el prenombrado contrato de arrendamiento, tal como se dejó evidenciado, no se hizo distinción ni señalamiento en cuanto a que el objeto del mismo lo fuera sólo el local donde funciona la empresa propiedad de los demandantes. Sin embargo, el Juez, con base en una inspección, estableció que el inmueble arrendado es un local individual, “…con relación al resto del inmueble cuya nomenclatura es 99-41…”. Con esto, el Juez se alejo de la intención que las partes evidenciaron tener al suscribir el contrato de arrendamiento, cometiendo un error de percepción de los hechos que constan en dicho contrato, pues, al determinar que en éste lo arrendado es un local comercial individual lo hace falseando lo acordado en ese documento contractual, ya que, atendiendo a lo trasladado, lo arrendado fue un inmueble sin calificarlo como local comercial individual, el cual coincide, además, con el identificado por su ubicación con el que fue objeto del documento de venta.

Si bien la inspección pudo determinar que en un determinado espacio del inmueble está operando un comercio, no por ello significa que, un contrato de arrendamiento suscrito lo fue solo por ese espacio individual del inmueble, en vez de por la totalidad del mismo.

Entonces, al determinar la recurrida que en el contrato de arrendamiento en comentario su objeto comprendía sólo el local comercial donde funciona la empresa Todo Bazar, C.A., resulta forzoso concluir que el ad quem, valorando otras pruebas, obvió desentrañar la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento y declaró que el mismo se había celebrado sólo sobre la parcialidad donde funciona la empresa propiedad de los accionantes.

En este sentido, al establecer erradamente la recurrida que el inmueble arrendado formaba parte del inmueble que se vendió en su totalidad, aplicó falsamente la norma contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala que el derecho de retracto legal no procede en los casos de transferencial global de la propiedad.

Respecto a que la recurrida infringió por falta de aplicación los artículos 42 y 43 eiusdem, la Sala no lo determina así, pues, en estos artículos se establecen requisitos de procedencia del derecho que no han sido establecidos por la sentencia, debido a que con su pronunciamiento de determinar que se vendió la totalidad del inmueble y no el local comercial arrendado, ya censurado en esta denuncia, no se analizó, la legalidad de la oferta que hiciera el arrendador para hacer valer su derecho preferente.

Para que la Sala determine si hubo la falta de aplicación, tendría que verificar que los hechos que permitirían determinar el cumplimiento de tales requisitos hubiesen sido establecidos por la recurrida, cuestión que, como se dijo, no se hizo en virtud del previo pronunciamiento.

Por las razones expuestas, la Sala declara procedente la denuncia analizada. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación anunciado por abogado R.R.P. en representación judicial de los ciudadanos SALEH SAME SALEH DE ABU y SALEH A.U., contra la sentencia definitiva dictada de fecha 5 de marzo de 2010 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, con sede en Valencia.

En consecuencia se declara LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE ORDENA al Juez Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia acogiendo la doctrina impuesta en este fallo.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No hay condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza de la decisión dictada.

Publíquese, regístrese. Remítase este expediente al Tribunal Superior de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los catorce (14) días del mes mayo de dos mil catorce. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Presidente de la Sala Accidental,

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LIBES DE J.G.G.

Vicepresidenta,

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AURIDES M.M.

Magistrada-Ponente,

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YRAIMA ZAPATA LARA

Magistrada,

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N.V.d.P.

Magistrada,

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F.C.G.

Secretario,

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C.W.F.

Exp. AA20-C-2013-000412

Nota: publicada en su fecha a las

Secretario,

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