Sentencia nº RC.000614 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 15 de Octubre de 2015

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2015-000257

Magistrado Ponente: G.B.V.

En el juicio por cumplimiento de contrato, intentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por los ciudadanos MARIEZBEL G.D.L. y R.J.L.A., representados judicialmente por la abogada M.L.H.S., contra los ciudadanos G.D.V.V. y M.V.G., representados judicialmente por el abogado A.J.R.P.; el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, dictó sentencia en fecha 8 de enero de 2015, mediante la cual declaró sin lugar las apelaciones interpuestas por ambas partes, contra la decisión dictada por el tribunal a quo, en fecha 12 de junio de 2014 que había declarado con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, y en consecuencia, confirmó el fallo apelado, condenando recíprocamente a las partes al pago de las costas del recurso de apelación.

Contra la referida decisión de la alzada la demandada anunció recurso de casación en fecha 9 de marzo de 2015, el cual fue admitido mediante auto de fecha 20 de marzo de 2015. Llegó formalizado y hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del presente recurso de casación y cumplidas las formalidades legales, se dio cuenta en Sala, correspondiendo la ponencia al Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo. Siendo la oportunidad de decidir, procede esta Sala a hacerlo, previas las consideraciones siguientes:

RECURSO DE CASACIÓN POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

Única

Arguye el recurrente en su formalización como primera denuncia:

Conforme a las previsiones del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, por la omisión prevista en ordinal 1° del artículo 313 eiusdem, por adolecer la sentencia recurrida de los requisitos exigidos por el artículo 243 del mismo Código

.

Así se evidencia del escrito de formalización, en el cual el abogado A.J.R.P., apoderado judicial de la parte demandada, expresó:

… Se denuncia la violación de la recurrida, del artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, la cual la vicia de nulidad conforme al artículo 244 del mismo Código, en efecto la recurrida no contiene una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la defensa opuesta por la parte demandada, que consistió en aducir en su contestación de la demanda, que lo contratado no fue una compra- venta, sino que fue pactado un derecho preferente que podría ser revocado, con fundamento a las previsiones del contrato celebrado, donde se estableció expresamente en celebrar el contrato de opción de compra – venta a …

… “LOS OPTANTES COMPRADORES, para que adquieran con toda preferencia el mencionado inmueble”… ( página 2 del contrato, líneas 1 a la 3); y “TERCERA: en caso de no llevarse a cabo la negociación, por voluntad expresa nuestra, LOS OPTANTES VENDEDORES, nos obligamos a devolver la cantidad recibida en esta opción, más la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F 65.000, 00) de cláusula penal por incumplimiento, y en caso de no llevarse a cabo la operación en cuestión por la voluntad expresa de LOS OPTANTES COMPRADORES…” (página 2 del contrato, líneas de la 19 a la 24), defensas que no fueron a.e.l.s. recurrida, por lo tanto ni aceptadas, ni desechadas expresamente, por lo que dicha infracción debe ser declarada, revocarse formalmente la sentencia y realizar el reenvío a un tribunal competente, de igual categoría para el dictado de una nueva sentencia que cumpla con los requisitos procesales”.

Arguye el recurrente en casación que el juez de la recurrida, incurrió en incongruencia negativa prevista en el artículo 243 ordinal 5° de la Ley Adjetiva Civil, aduciendo que la sentencia impugnada no contiene decisión expresa, positiva y precisa respecto de la defensa que opuso la parte demandada en su contestación a la demanda, sobre lo pactado en el contrato primitivo, el cual no fue una compra venta, sino un derecho preferente exclusivo de adquirir el bien inmueble.

Para decidir, la Sala observa:

El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “Toda sentencia debe contener:… 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia….”.

Conforme a la normativa antes citada, la Sala ha sostenido en forma reiterada y pacífica que el principio de congruencia sujeta el pronunciamiento de los jueces a todos los alegatos formulados por las partes, sin que les sea posible dejar de decidir alguno de ellos, pues de hacerlo incurrirían en incongruencia negativa, o por el contrario, los jueces no pueden extender su decisión sobre excepciones o argumentos de hecho no formulados en el proceso o excederse en lo solicitado oportunamente por las partes pues incurrirían en incongruencia positiva. (Vid. decisión Nº 542, de fecha 11 de agosto de 2014, caso: Inversiones Cortés C.A. y otros contra Instituto Médico Quirúrgico Acosta Ortiz, C.A. y otros, la cual ratifica entre otros, el fallo Nº 184, de fecha 10 de mayo de 2011, caso Servi Comidas Express C.A. contra Imosa Tuboacero Fabricación C.A.).

Realizadas las anteriores consideraciones, la Sala, a los efectos de verificar la existencia del vicio delatado, a continuación transcribe parte de la decisión recurrida, la cual, sobre el punto bajo análisis expresó lo siguiente:

…Así, en cuanto al incumplimiento, es claro que la parte demandante aduce que ‘(…) después de haber suscrito el contrato al cual han venido aludiendo solicitaron por ante la CAJA DE AHORROS DE LOS PROFESORES DE LA UNIVERSIDAD CENTROCCIDENTAL L.A. (CAPUCLA), un préstamo hipotecario para obtener los recursos necesarios para el pago del saldo deudor del precio de venta pactado. El crédito fue aprobado por dicho ente gremial en fecha oportuna y previa al vencimiento del plazo otorgado para pagar el saldo deudor del precio de venta pactado sobre el inmueble ut supra. Dicha institución para fines de la elaboración del documento de préstamo con garantía hipotecaria solicitó entre otros recaudos (…) éstos documentos les debían ser suministrados por los OPTANTES VENDEDORES según lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de marra, sin embargo ellos incumplieron con dicha obligación (…)’.

Ante ello, los demandados sostuvieron que su consentimiento fue otorgado para celebrar un contrato de opción de compra-venta y no una venta, así como que no fue su intención vender el inmueble, ni se encontraba obligada a realizar la entrega de los documentos requeridos por la parte demandante para la tramitación de un crédito, ni elaboración de documento de garantía alguno.

Ahora bien, de la clausula cuarta del contrato de compra–venta observa esta juzgadora que fue reconocido por las partes la existencia de una hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble, hipoteca sobre la cual los demandados se obligaron a cancelar y liberar, asumiéndose así una obligación que ha de ser necesariamente cumplida para proceder con la posterior protocolización del documento ante la oficina de Registro Inmobiliario respectiva.

Lo anterior, sin lugar a dudas constituye una obligación contractual asumida por los demandados, así como la entrega de los demás documentos indispensables para proceder con la protocolización de la compra – venta, sin los cuales la parte actora se vería imposibilitada por el solo cumplimiento de sus obligaciones, en obtener la efectiva trasmisión de la propiedad.

(…Omissis…)

En el caso de autos, tal y como se advirtió ut supra, el contrato suscrito por las partes, como bien fue observado por el Juzgado aquo, está dotado de los elementos que caracteriza una verdadera venta, en virtud de que existe un consentimiento expreso de los contratantes en realizar una operación de compraventa, se fijó un precio y se preciso e identifico el objeto del contrato; por lo tanto, contrariamente a lo alegado por la parte demandada, del consentimiento otorgado en la celebración del contrato, se estima que la intención de las partes fue la de vender y comprar el bien inmueble…

. (Resaltado de la Sala).

De una detenida lectura sobre la primera denuncia presentada en el escrito de formalización, se determina que el Juzgado Superior no incurrió en el vicio de incongruencia negativa previsto en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, pues se observa que la sentencia recurrida contiene una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la defensa opuesta por la parte demandada en su contestación a la demanda, sobre lo pactado en el contrato suscrito por las partes, indicando el Juez Superior que el contrato objeto de controversia jurídica cumple con los requisitos esenciales de una venta, consentimiento, objeto y precio, establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil para su validez y eficacia jurídica, como contrato consensual de venta.

Ante este escenario jurídico el sentenciador precisó de forma clara que hubo un acuerdo de voluntades en donde se configura la venta, porque ello constituye el principio de autonomía de la voluntad de las partes, donde ambas partes se obligan deberes, derechos y obligaciones, una frente a la otra.

En consecuencia, el Juez Superior sí dio respuesta a la defensa de fondo esgrimida por la parte demandada, razón por la cual se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis, y así se establece:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Arguye el formalizante:

…conforme a las previsiones del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la falta de aplicación a norma jurídica prevista en el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem, en concordancia con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación de la norma expresa que establece la valoración de las pruebas

.

Para fundamentar su denuncia, el recurrente expone lo siguiente:

…En la sentencia recurrida, el juez, no realizó la valoración de la prueba documental fundamental de la acción, como lo dispone el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que establece la valoración legal de la prueba, que en materia documental es regulada por los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil, los cuales establecen que los documentos públicos hacen plena fe de la verdad de las declaraciones de las partes acerca del hecho jurídico a que se contrae el instrumento, e igualmente tienen la misma fuerza probatoria, aun de las cosas que se han expresado de manera enunciativa, cuando la enunciación tenga una relación directa con el acto. La recurrida se limitó a establecer que en el contrato se cumplió con los requisitos de validez y existencia de los contratos, a calificar al contrato como una opción de compra –venta, al interpretar que en el contrato está dotado de los elementos que caracterizan una verdadera venta, indicando que existe y da por probado que la intención de las partes fue la de vender y comprar el bien inmueble; sin tomar en cuenta todas las menciones del documento y el documento mismo en su integridad, oportunamente alegadas en la contestación de la demanda, y que debía valorar conforme a la obligación que impone el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que establece la valoración legal de la prueba, y que en materia documental es regulada por los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil, por lo que dicha infracción debe ser declarada, revocarse formalmente la sentencia y realizar el reenvío a un tribunal competente, de igual categoría para el dictado de nueva sentencia que cumpla con los requisitos procesales…

.

Para decidir, la Sala observa:

El formalizante alega que el juez de alzada incurrió en la falta de aplicación a la norma contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y en una errónea interpretación de los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil, ya que se limitó a establecer que el contrato está dotado de los elementos que caracterizan una verdadera venta, dando por probado que la intención de las partes fue la de vender y comprar el bien inmueble, al darle valor probatorio en su integridad al contrato de opción a compra-venta, para que adquirieran con toda preferencia, mas no con exclusividad el inmueble, soslayando alguna de sus menciones.

Expuesto lo anterior, esta Sala observa que el formalizante formuló su segunda denuncia de forma indebida, al no denunciar los vicios que adolece la sentencia, y al no invocar correctamente la comisión del primer caso de suposición falsa por desviación ideológica del contrato, en el particular de su calificación jurídica como contrato de venta, en lugar de ello, se limitó a delatar la infracción de los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil.

No obstante la falta advertida, la Sala como garantista del debido proceso y el derecho a la defensa, procede a examinar si la recurrida infringió los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, o si hubo o no un error de calificación en lo atinente al contrato suscrito por ambas partes, al realizar el siguiente pronunciamiento:

…Así, cursa al folio quince (15) y dieciséis (16) del expediente, copia certificada del contrato suscrito entre las partes, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. De dicho contrato, se extrae lo siguiente:

‘Nosotros G.D.V.V. y M.V.G. (…) en lo sucesivo y a los efectos de este contrato denominados LOS OPTANTES VENDEDORES, por medio del presente documento, declaramos: que somos propietarios de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 2-33 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, situada en el Desarrollo Urbanístico denominado RESIDENCIAS ROCA TERRA, ubicado en la Avenida Intercomunal Barquisimeto-Cabudare, en Jurisdicción del Municipio Palavecino del Estado Lara, identificado, con el código catastral No 13-06-02-05-76-16. La parcela de terreno objeto de esta venta, tiene una superficie aproximada de CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS DECÍMETROS CUADRADOS (117,23 Mts2) (…) el precio de la compra venta se ha pactado en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. F. 650.000, oo Bs.) y se ha convenido celebrar el presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA- VENTA a los ciudadanos MARIEZBEL G.D.L. y R.J.L.A. (…) para que adquieran con toda preferencia el mencionado inmueble. Este contrato se regirá por las condiciones, términos y obligaciones que a continuación se señalan: PRIMERA: el plazo de esta opción de compra-venta es de 90 días calendario más 30 días de prórroga, contados a partir de la fecha de firma del documento. El precio de la opción de compra-venta es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (330.000,oo Bs.), que declaramos recibir en este acto en calidad de arras en un cheque de Gerencia del Banco Provincial de número: 00156066 de fecha 14/12/12, a nuestra entera y cabal satisfacción. SEGUNDA: “LOS OPTANTES COMPRADORES se obligan a entregarnos la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F. 320.000,00), en la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta, cuyo plazo no deberá exceder de noventa (90) días calendario más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la autenticación del presente documento (…) CUARTA: LOS OPTANTES VENDEDORES se obligan a transferir el inmueble libre de gravámenes y solventes de impuesto nacionales y municipales. LOS OPTANTES COMPRADORES declaran conocer que sobre el inmueble pesa hipoteca de primer grado a favor del BFC Banco Fondo Común, C.A Banco Universal, que constituye la garantía de un contrato de préstamo a interés, el cual será cancelado por LOS OPTANTES VENDEDORES y liberada la garantía por el Banavih al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. QUINTA: LOS OPTANTES VENDEDORES se comprometen a entregar a LOS OPTANTES COMPRADORES el inmueble desocupado de personas y libre de gravámenes en un plazo no mayor de sesenta (60) días contados a partir de la firma definitiva del documento de compra- venta (…) Y nosotros, MARIEZBEL G.D.L. y R.J.L.A., antes identificados, declaramos: Que aceptamos la opción de compra-venta que se nos hace en los términos especificados en este documento.

De la transcripción parcial del contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado se aprecia que las partes mediante el concurso de voluntades expresas, convinieron en establecer una relación jurídica con la concesión de reciprocas obligaciones destinadas a la ejecución del mismo. Dicho contrato constituye el medio por el cual los sujetos que los suscriben, se someten a reservar determinadas y especificas conductas en beneficio mutuo, salvo que relación contractual que se ha originado contravenga alguna disposición normativa; por lo que, es impredeterminable que el negocio jurídico celebrado cumpla con los extremos de ley que lo regulan.

(…Omissis…)

En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitán, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil”, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan lo siguiente:

‘(…) Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art.1589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta (…)’.

En ese sentido la doctrina mayoritaria ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, realmente, se ha configurada la venta.

(…Omissis…)

Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente:

‘(…) se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgado de alzada, pues aun cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir se verifico la venta por el cruce de voluntades o consentimiento(…)’.

En el caso de autos, tal y como se advirtió ut supra, el contrato suscrito por las partes, como bien fue observado por el juzgado a quo, está dotado de los elementos que caracterizan una verdadera venta, en virtud de que existe un consentimiento expreso de los contratantes en realizar una operación de compra-venta, se fijó un precio y se precisó e identificó el objeto del contrato; por lo tanto contrariamente a lo alegado por la parte demandada, del consentimiento otorgado en la celebración del contrato, se estima que la intención de las partes fue la de vender y comprar el bien inmueble

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De la sentencia transcrita proferida por el juez de alzada, se evidencia que el contrato celebrado entre las partes, contiene los elementos que se requieren para la validez de la venta; incluso, el mencionado contrato indica que los “optantes compradores” pagaron la cantidad de Bs. 330.000,oo al momento de firmar la “opción”, quedando por pagar los restantes Bs. 320.000,oo al momento de la firma de la venta definitiva, es decir, que se pagó la mitad del precio del bien inmueble al firmar la denominada “opción”. Todo ello significa que el juez superior se acogió al criterio jurisprudencial emanado de Sala de Casación Civil, en fecha 22 de marzo de 2013, sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.d.R.), que establece que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato consensual de compraventa como son: objeto, precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta.

Además de lo anterior, para el momento en que se presentó el libelo de demanda, 23 de mayo de 2013, y su admisión 30 de mayo de 2013, ya estaba vigente el señalado criterio doctrinario de la Sala de Casación Civil, emanado de la sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, antes identificada, razón por la cual, era perfectamente aplicable al caso bajo estudio.

Por otra parte, el recurrente en casación alega que el juez de la causa, no realizó la valoración de la prueba documental de la acción, refiriéndose al contrato de opción a compra–venta, suscrito por las partes, incurriendo en la violación de los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil, ya que el referido contrato no fue valorado conforme a la obligación que le impone el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, observa la Sala que el formalizante quiso denunciar que la sentencia impugnada incurrió en un error en la calificación del contrato, al tenerlo como una venta perfecta y no como una opción preferente para comprar, sin embargo, esta situación la planteó erróneamente en su denuncia como un silencio parcial de la prueba documental, refiriéndose al contrato de opción de compraventa, al no ser valorado en su integridad.

Reiteradamente se ha indicado que el vicio de silencio de pruebas ocurre cuando el juez no analiza ni juzga todas cuantas pruebas se hayan producido en el juicio, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. (Sent. S.C.C. de fecha: 9-10-12, caso: Alfajul R.E., S.A., contra Banesco S.A. (Banesco International Bank, INC).

Sin embargo esta Sala difiere de la denuncia formulada, ya que de las actas procesales, se verifica que la parte demandante promovió como prueba documental el contrato celebrado por las partes, y el juez de alzada le otorgó valor probatorio, aunque calificándolo como una venta, lo cual va en contra del planteamiento defensivo de la parte demandada, aunque en definitiva implica el análisis de la prueba.

Lo que significa que el juez de la alzada no incurrió en la violación de los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en lo atinente al silencio de prueba parcial del referido contrato y tampoco en una errónea interpretación de los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil, ya que dada la naturaleza del contrato, el Juez Superior determinó que se cumplieron los requisitos de validez y existencia que se requiere para la venta, es decir, consentimiento, objeto y precio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil.

En consecuencia, por todo lo antes expuesto la presente denuncia por silencio de pruebas debe declararse improcedente. Así se establece.

III

La denuncia quedó expuesta como se muestra de seguidas:

…Conforme a las previsiones del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia un error de interpretación de una norma jurídica prevista en el ordinal 2° del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, por incurrir la recurrida en suposición falsa en el dispositivo

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Para fundamentar su denuncia, el recurrente expone lo siguiente:

…En la recurrida, por interpretación se da por demostrado que en el contrato celebrado entre las partes y que constituye el documento fundamental de la acción, se prestó el consentimiento para la realización de la venta del inmueble, con fundamento según el juez que la dictó, en la parte final del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin calificar previamente el documento de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, obviando la primera parte del artículo, que establece a los jueces la obligación de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de estos; incurriendo en el vicio de suposición falsa del juez, ya que en dicha resolución se dictó un infundado dispositivo, cuya inexactitud resulta del mismo instrumento fundamental de la acción. En la recurrida sentencia, se transcriben una serie de elucubraciones sobre los contratos preliminares a las compra- venta y opciones de compra-venta sobre los requisitos de validez a los contratos como son: consentimiento, objeto y causa, y se interpreta que hubo cruce de consentimientos para realizar la compra –venta del inmueble, dándole categoría de consentimiento expresado claramente en el documento, y que este podía ser revocado aun antes del vencimiento del plazo del contrato, por cuanto se les otorgo solamente un derecho de preferente, más no exclusivos para la adquisición del inmueble; y que dicho consentimiento podía ser revocado con la simple negativa de no realizar la negociación, según la valoración que debe hacerse del documento en su integridad, conforme a lo alegado y probado en autos, conforme a las previsiones del artículo 12 y las disposiciones de los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil, 1.360 y 1.361 del Código Civil; cuestión que solicito expresamente a esta Sala Civil. Por otro lado el juez de la recurrida, al no analizar íntegramente, no verificó que el contrato de opción de compra venta se refería únicamente a la parcela de terreno y no incluía la casa sobre ella construida…

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Para decidir, la Sala observa:

La presente denuncia guarda estrecha relación con las anteriores. Todo se centra en la calificación del contrato en venta, de acuerdo con lo establecido por la recurrida.

Indica el formalizante, que el contrato de opción de compra venta, sólo hacía referencia al terreno, mas no a la casa sobre él construida. Seguidamente, pasa la Sala de Casación Civil a transcribir el contrato de acuerdo con lo expuesto por la propia recurrida:

Señaló la recurrida lo siguiente:

…Así, cursa al folio quince (15) y dieciséis (16) del expediente, copia certificada del contrato suscrito entre las partes, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. De dicho contrato, se extrae lo siguiente:

‘Nosotros G.D.V.V. y M.V.G. (…) en lo sucesivo y a los efectos de este contrato denominados LOS OPTANTES VENDEDORES, por medio del presente documento, declaramos: que somos propietarios de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 2-33 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, situada en el Desarrollo Urbanístico denominado RESIDENCIAS ROCA TERRA, ubicado en la Avenida Intercomunal Barquisimeto-Cabudare, en Jurisdicción del Municipio Palavecino del Estado Lara, identificado, con el código catastral No 13-06-02-05-76-16. La parcela de terreno objeto de esta venta, tiene una superficie aproximada de CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS CON VEINTITRÉS DECÍMETROS CUADRADOS (117,23 Mts2) (…) el precio de la compra venta se ha pactado en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. F. 650.000, oo Bs.) y se ha convenido celebrar el presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA- VENTA a los ciudadanos MARIEZBEL G.D.L. y R.J.L.A. (…) para que adquieran con toda preferencia el mencionado inmueble. Este contrato se regirá por las condiciones, términos y obligaciones que a continuación se señalan: PRIMERA: el plazo de esta opción de compra-venta es de 90 días calendario más 30 días de prórroga, contados a partir de la fecha de firma del documento. El precio de la opción de compra-venta es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (330.000,oo Bs.), que declaramos recibir en este acto en calidad de arras en un cheque de Gerencia del Banco Provincial de número: 00156066 de fecha 14/12/12, a nuestra entera y cabal satisfacción. SEGUNDA: “LOS OPTANTES COMPRADORES se obligan a entregarnos la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F. 320.000,00), en la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta, cuyo plazo no deberá exceder de noventa (90) días calendario más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la autenticación del presente documento (…) CUARTA: LOS OPTANTES VENDEDORES se obligan a transferir el inmueble libre de gravámenes y solventes de impuesto nacionales y municipales. LOS OPTANTES COMPRADORES declaran conocer que sobre el inmueble pesa hipoteca de primer grado a favor del BFC Banco Fondo Común, C.A Banco Universal, que constituye la garantía de un contrato de préstamo a interés, el cual será cancelado por LOS OPTANTES VENDEDORES y liberada la garantía por el Banavih al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. QUINTA: LOS OPTANTES VENDEDORES se comprometen a entregar a LOS OPTANTES COMPRADORES el inmueble desocupado de personas y libre de gravámenes en un plazo no mayor de sesenta (60) días contados a partir de la firma definitiva del documento de compra- venta (…) Y nosotros, MARIEZBEL G.D.L. y R.J.L.A., antes identificados, declaramos: Que aceptamos la opción de compra-venta que se nos hace en los términos especificados en este documento.

De la transcripción parcial del contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado se aprecia que las partes mediante el concurso de voluntades expresas, convinieron en establecer una relación jurídica con la concesión de reciprocas obligaciones destinadas a la ejecución del mismo. Dicho contrato constituye el medio por el cual los sujetos que los suscriben, se someten a reservar determinadas y especificas conductas en beneficio mutuo, salvo que relación contractual que se ha originado contravenga alguna disposición normativa; por lo que, es impredeterminable que el negocio jurídico celebrado cumpla con los extremos de ley que lo regulan.

(Resaltado de la Sala).

Como puede observarse, el contrato no sólo identifica el terreno, sino también hace mención a la vivienda sobre él construida. En el contrato original, cursante a los folios 15 al 18 del expediente, el cual no fue transcrito íntegramente por la recurrida, también se observa lo siguiente:

...y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Nor- Este: en línea de 6,17 mts con parcela número 1-3; mts con parcela número 2-32; y Nor- Oeste: En línea de 19 mts con parcela número 2-34. Al inmueble anteriormente descrito le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones del parcelamiento de 0,5639%. Todo esto consta en el Documento de Parcelamiento del Desarrollo Urbanístico Residencias Rocaterra, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, el 05 de junio de 2011, bajo el N° 25, Tomo 14, Protocolo Primero. El mencionado inmueble forma parte del 50% de los derechos que nos corresponden a cada uno en la comunidad de gananciales y nos pertenece según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, Tomo Décimo Primero (11°), segundo Trimestre de 2006...

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El objeto de la denominada “opción” de compra venta, está perfectamente delimitado en el contrato. También existe el cruce de consentimientos entre el vendedor y el comprador, así como el precio de venta, el cual se pagó más de la mitad el día de la firma del referido contrato de “opción”. Todo ello indica, que tal y como señaló la recurrida, existen todos los elementos necesarios para calificar la referida opción de compra venta como una venta. Así se decide.

Por otra parte, como ya se señaló, la demanda fue interpuesta con posterioridad al cambio de criterio doctrinario de esta Sala de Casación Civil, sobre el particular de los contratos de opción de compra venta.

Por todas estas razones, la Sala de Casación Civil debe declarar la improcedencia de la presente denuncia por infracción de los artículos 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y de los artículos 1.360 y 1.361 del Código Civil. Así se decide.

Al ser desestimadas todas las denuncias del escrito de formalización, el recurso de casación será declarado sin lugar en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la parte demandada contra la sentencia de fecha 8 de enero de 2015, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto.

Se condena al recurrente al pago de las costas del recurso de casación.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los quince (15) días del mes de octubre de dos mil quince. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

Presidente de la Sala y Ponente,

________________________________

G.B.V.

Vicepresidente,

__________________________________

L.A.O.H.

Magistrada,

_______________________________

Y.A.P.E.

Magistrada,

_____________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrada,

___________________________

M.G. ESTABA

Secretario,

______________________________

C.W. FUENTES

Exp. AA20-C-2015-000257

Nota: publicada en su fecha a las

Secretario,