Sentencia nº RC.000063 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 8 de Febrero de 2012

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2010-000589

Magistrado Ponente: C.O.V. En el juicio por resolución de contrato incoado ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CENTRO PLAZA, representada judicialmente por los profesionales del derecho Carlos E. R.S., E.J.S.F., F.J.O.S., E.J.P.B., F.G.O.S. y A.E.H.H., contra la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A., patrocinada judicialmente por los abogados en el ejercicio de su profesión, B.K.Z., J.C.T.P., M.A.C., M.L.A., L.R.Á., C.C.M., M.E.T., J.C.Á.E., P.U.B., M.I.I., G.E.C., J.B.I.G., R.M.W., M.C.Y., F.C.T. y L.Á.P.; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, actuando como tribunal de reenvío, dictó sentencia en fecha 9 de junio de 2010, mediante la cual declaró parcialmente con lugar el recurso procesal de apelación incoado por la demandada, modificando la sentencia del 30 de septiembre de 2005, dictada por el a quo; parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato y, en consecuencia, declaró resuelto el contrato de arrendamiento entre las partes, condenando a la accionada al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas y sus intereses moratorios, ordenando para ello experticia complementaria del caso; así como una cantidad de dinero equivalente a las mensualidades que le correspondían pagar desde el mes de septiembre de 1999 hasta la fecha en la cual quede definitivamente firme la decisión, a establecerse mediante experticia complementaria del fallo. No hubo condena al pago de las costas procesales.

Contra el precitado fallo la demandada anunció recurso de casación, incluyendo en su anuncio contra la interlocutoria dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 25 de julio de 2003, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación sin réplica.

Concluida la sustanciación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:

RECURSO DE CASACIÓN CONTRA LA SENTENCIA

INTERLOCUTORIA DICTADA EL 25 DE JULIO DE 2003

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

Al amparo del ordinal 1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 15, 206, 211, 208 y 338 eiusdem; 1.579 y 1.713 del Código Civil y, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

…En el presente caso nuestra representada ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A. fue demandada por la comunidad de propietarios del Centro Plaza para que conviniera en la resolución de un supuesto contrato de arrendamiento que existiría entre ellos, y cuyo objeto estaría constituido por unas áreas comunes del expresado condominio.

Pues bien, lo cierto es que dicho contrato fue celebrado el día 18 de marzo de 1994 y del claro tenor de sus cláusulas se desprende traslúcidamente (Sic) que NO SE TRATA DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sino de una TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL que reglamenta ciertos gastos que nuestra mandante debe pagar a la comunidad de propietarios del Centro Plaza como consecuencia de un uso exclusivo que el documento de condominio de ese edificio le otorga al apartamento CC-6-1, propiedad de nuestra mandante, sobre cierta área del condominio.

(...Omissis...)

Del cristalino texto de este contrato puede apreciarse que nuestra patrocinada ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A. y la comunidad de propietarios del Centro Plaza lo único que hicieron fue reglamentar un grupo de gastos que mi mandante debe sufragar para el ornato, cuido y aseo de un área de uso exclusivo que el documento de condominio del Centro Plaza le asignó al local de su propiedad que se distingue con las siglas CC-6-1, y los cuales no estuvieron tasados en el expresado documento de condominio.

No hay que ser un especialista en cuestiones jurídicas para percatarse que la posesión que mi patrocinada ejerce sobre la señalada área de uso exclusivo DIMANA DEL PROPIO DOCUMENTO DE CONDOMINIO y no del inexistente contrato de arrendamiento que se han empeñado en ver los jueces de las instancias; lo que ocurre es que como se presentaron divergencias en torno al montante de dichos gastos y al tipo de uso que debía dársele al área en disputa, las partes se vieron en la necesidad posterior de suscribir UN CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL para precaver el litigio que eventualmente podría generarse sobre esos tópicos.

Debo insistir que nuestra mandante ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A. tiene derecho a gozar las áreas en discusión COMO CONSECUENCIA DE LA PROPIEDAD QUE OSTENTA DEL APARTAMENTO CC-6-1, ya que el documento de condominio del Centro Plaza le otorga su uso exclusivo. El aserto anterior es fundamental para entender cabalmente la problemática jurídica de este caso, ya que el haber celebrado nuestra representada con la comunidad de propietarios del Centro Plaza una transacción extrajudicial para reglamentar LOS GASTOS DE CUIDO, ORNATO Y ASEO QUE NUESTRA MANDANTE DEBE ASUMIR COMO CONSECUENCIA DEL USO EXCLUSIVO DE DICHA ÁREA, no puede menoscabar su derecho de propiedad (con sus accesorios, entre ellos el uso exclusivo del área discutida) sobre el apartamento número CC-6-1, que le corresponde incuestionablemente según el claro e indubitable texto del documento condominio.

Ahora bien: El Juez de la recurrida ha calificado erróneamente el contrato celebrado por las partes, cometiendo el desaguisado de declarar QUE ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; y con base en ese erróneo pronunciamiento dictaminó que la presente causa debía tramitarse a través del procedimiento previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Aceptar la tesis del sentenciador respecto a que el contrato que une a las partes ES UN ARRENDAMIENTO, nos llevaría al absurdo de tener que admitir QUE NUESTRA MANDANTE PODRÍA PERDER EL DERECHO DE USO EXCLUSIVO QUE LE CONFIERE EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO COMO PROPIETARIA DEL APARTAMENTO CC-6-1, por la supuesta falta de pago que se le imputa.

O dicho con otras palabras: si la pretensión resolutoria deducida en la demanda prosperase (como en efecto ha ocurrido según la sentencia definitiva contra la cual también se formaliza este recurso), se estaría resolviendo, no el contrato celebrado el día 18 de marzo de 1994 entre nuestra representada y la comunidad de propietarios del Centro Plaza, SINO EL PROPIO DOCUMENTO DE CONDOMINIO, que es el instrumento que le otorga a nuestra mandante el exclusivo del área discutida y el derecho al goce de la misma.

Naturalmente, si nuestra representada no honra las obligaciones asumidas en la TRANSACCIONES EXTRAJUDICIAL celebrada el día 18 de marzo de 1994, podrá ser compelida al pago de las mismas; pero lo que si es a todas luces insostenible, es que se tilde de ARRENDAMIENTO a la TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL que celebraron las partes para precaver un litigio en puertas, y como consecuencia de ello, a través del ejercicio de una acción resolutoria contra la anotada transacción que, dicho sea de paso, no es admisible contra esta especie de contratos, se pretenda despojar a nuestra mandante de un accesorio de su derecho de propiedad sobre el apartamento CC-6-1 del Centro Plaza, como lo es el uso exclusivo sobre el área discutida.

La errónea calificación del contrato que realizó el sentenciador generó subversiones de orden procedimental, porque el sentenciador arribó a la conclusión de que, al ser un ARRENDAMIENTO el contrato que unió a las partes, entonces el procedimiento aplicable era el previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así lo declaró en su sentencia.

Tal pronunciamiento es manifiestamente erróneo y contrario a derecho, y le genera una palmaria indefensión a nuestra patrocinada, al obligarla a litigar a través del procedimiento especial inquilinario que tiene lapsos breves y limitadas posibilidades de defensa, cuando lo correcto hubiese sido tramitar esta pretensión a través del procedimiento ordinario previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.

Por ello es que de manera expresa denuncio que al haber dictaminado el Juez de Alzada que el contrato que unió a las partes es UN ARRENDAMIENTO y que, por tanto, el presente juicio debe tramitarse a través del procedimiento previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quebrantó formas sustanciales de los actos en menoscabo del derecho de defensa de nuestra mandante, infringiendo las normas delatadas así:

(...Omissis...)

Expresamente alegamos que nuestra mandante agotó todos los recursos, porque en la contestación a la demanda solicitó la reposición de la causa; y una vez que el Juez de primera instancia acordó la señalada reposición (sic), como correspondía en derecho, mi patrocinada se adhirió a la apelación de la parte actora (Sic).

Por las razones explanadas, pedimos que se declare con lugar esta denuncia de indefensión, casándose por consecuencia el fallo recurrido.

En vista que la procedencia de esta denuncia haría innecesario un nuevo pronunciamiento, le pedimos respetuosamente a esta Sala que se sirva CASAR SIN REENVÍO la recurrida, declarando terminado el presente juicio...

(Mayúsculas, subrayado y cursivas del recurrente).

La Sala para decidir, observa:

En la presente denuncia, el recurrente delata la supuesta indefensión de su representada, debido a que el Juez Superior al calificar el contrato suscrito por las partes como un contrato de arrendamiento y ordenar su sustanciación de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cercenó su derecho a la defensa “...al obligarla a litigar a través del procedimiento especial inquilinario que tiene lapsos breves y limitadas posibilidades de defensa...”.

En relación a la técnica necesaria para fundamentar una denuncia de indefensión, esta Suprema Jurisdicción Civil, en sentencia de fecha 25 de mayo de 2000, caso O.P.R. contra Comeka Inversiones C.A. y otra, expediente N° 1999-000317, ratificada en decisión N° 114 del 25 de febrero de 2004, caso J.M.V.P., contra J.Y.C. y otra, expediente N° 2002-000844, ambas con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, señaló:

...Por otra parte el formalizante incumple con el deber de denunciar la violación del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, como norma rectora de la nulidad de los actos conforme lo ha establecido esta Sala:

‘También estima la Sala procedente acotar, que para el cumplimiento de la técnica reseñada precedentemente debe el formalizante denunciar la violación del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, como norma rectora de la nulidad de los actos procesales, (…Omissis…) razón que motiva el que, a partir de la fecha de publicación de este fallo, también se exigirá, en el contexto de una denuncia de indefensión o menoscabo del derecho a la defensa, la alegación de infracción del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil….

(Pierre Tapia, O.R., Repertorio Mensual de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia. Tomo 3, año 1999, pág.495 y 496. Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha18 de marzo de 1999)

Ante tal situación, reiterando el criterio ya sustentado y acogido recientemente por esta Sala en sentencia de fecha 24 de marzo de 2000, exp. 99-807, la denuncia en estudio debe ser considerada improcedente. Así se establece...” (Subrayado del texto)

La Sala constata que el recurrente fundamenta en su delación la existencia de un contrato de transacción extrajudicial entre las partes y no uno de arrendamiento como lo calificó el Juez Superior; que tal calificación –a su decir errada- fue lo que determinó la sustanciación del presente asunto de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la cual se menoscabó el derecho a la defensa de la demandada “...al obligarla a litigar a través del procedimiento especial inquilinario que tiene lapsos breves y limitadas posibilidades de defensa...”; mas, con ello no existe un indefensión debido, precisamente, a que se instauró un procedimiento, con sus lapsos para que la accionada, procediera a su defensa.

En este sentido, la Sala en sentencia de fecha 12 de noviembre de 2010, caso Dioskaiza F.M. contra Á.A.C.H. y otra, expediente N° 2010-000220, con ponencia igualmente del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, señaló:

...Finalmente, es importante precisar que si el recurrente estuvo en desacuerdo con la interpretación dada por el sentenciador con competencia funcional jerárquica vertical al precitado contrato, tal labor interpretativa corresponde a los jueces de instancia, por ende, sus apreciaciones sólo pueden ser atacadas en casación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite a la Sala conocer de aquellas denuncias que acusen el error en la calificación del contrato (error de derecho o por suposición falsa) y desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, lo que conduciría a que la cláusula establecida produzca los efectos de una estipulación no celebrada, lo cual debe denunciarse por suposición falsa.

En este orden de ideas, la Sala en decisión N° 00004, del 14 de enero de 2009, Exp. N° 2008-0464, en el caso de O.P.R. contra Pat-Mar y otras, estableció:

‘En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, para realizar la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los Tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio. En consecuencia, la interpretación de los contratos es materia reservada a los jueces de instancia, de la cual, sólo puede conocer esta Sala, cuando se denuncie la comisión por el Juez de una suposición falsa o un error en la calificación del contrato; motivo por el cual las conclusiones que aquéllos sostengan en ese campo, escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que esta Suprema Sede, pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia, lo cual no ocurrió en la presente denuncia.

Por todo lo antes expuesto, la Sala concluye que en el caso bajo análisis, el Juez Superior no infringió el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, porque no hubo el vicio de silencio de prueba delatado, dado que el ad quem, mencionó, analizó y otorgó pleno valor probatorio a los estatutos sociales -en especial a su artículo 17- acompañada por el accionante en copia simple al escrito libelar, motivo suficiente para determinar la improcedencia de la delación planteada, lo que conlleva a la declaratoria de sin lugar del presente recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide….

.

Tal como claramente se desprende de la doctrina parcialmente transcrita, la única manera en la cual esta Suprema Jurisdicción Civil puede entrar a revisar la calificación de un contrato realizada por un juez, es cuando se delate mediante una infracción de ley, una suposición falsa o un error en la calificación del contrato, ello debido a la facultad atribuida a los jueces de las instancias en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; motivo por el cual no es a través de una denuncia por defecto de actividad que la demandada puede señalar el supuesto error del juez al establecer que el contrato suscrito entre las partes en conflicto era uno arrendamiento.

Bajo el análisis de éste tipo de denuncia, la sala tiene que pasar por lo establecido por la recurrida, respecto a la calificación que hizo del contrato objeto de la pretensión y, como tal, entender que al establecer que el mismo es un contrato de arrendamiento, considerar que no se produjo la subversión del proceso y por tanto indicada no se lesionó el derecho de defensa del recurrente, toda vez que el procedimiento para reclamar cuando el contrato es de arrendamiento es, precisamente el indicado por la decisión recurrida, contenido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por las anteriores consideraciones, la Sala estima improcedente la presente denuncia. Así se decide.

II

Al amparo del ordinal 1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 243, ordinal 4°) eiusdem; por contradicción en los motivos.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

…En la contestación a la demanda nuestra patrocinada alegó expresamente que el contrato celebrado el día 18 de marzo de 1994 entre la comunidad de propietarios del Centro plaza y ella NO ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sino una simple convención que le da un alcance cierto a la obligación que el documento de condominio pone en cabeza de nuestra mandante respecto del pago de los gastos ocasionados por el ornato, cuido y aseo de un área de uso exclusivo que el mencionado documento de condominio le otorga.

O dicho en otras palabras: el núcleo de la discusión jurídica sobre la que versa este litigio se centra en determinar si el contrato que une a nuestra patrocinada (Escritorio Inmobiliario Plaza 10, C.A.) y a la Comunidad de Propietarios del Centro Plaza es un contrato de arrendamiento, como se alegó en el libelo de la demanda; o si es una convención que reglamenta ciertos gastos que debe cubrir nuestra poderdante como consecuencia del uso exclusivo de un área que le otorga el expresado documento de condominio.

Pues bien, lo cierto es que el Juez de la Alzada decidió que la causa debía reponerse al estado de que fuese dictada nueva sentencia en primera instancia, pero no sin antes resolver el mérito de la litis al establecer que el contrato que unió a las partes ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, así:

(...Omissis...)

Como se observa, el Juez de la recurrida por una parte REPONE LA CAUSA AL ESTADO EN QUE VUELVA A SER DICTADA SENTENCIA DEFINITIVA EN PRIMERA INSTANCIA y, contradictoriamente, RESUELVE AL PROPIO TIEMPO LA DEFENSA FUNDAMENTAL QUE OPUSO NUESTRA REPRESENTADA, FIJANDO QUE EL CONTRATO OBJETO DE ESTA LITIS ES UN ARRENDAMIENTO, incurriendo en una patente contradicción que ha sido tradicionalmente sancionada por esta Sala, tal como puede verse, entre muchas otras, en la siguiente sentencia:

(...Omissis...)

Sostenemos que como la sentencia dictada por el Juez de la Alzada es una sentencia de reposición, tal pronunciamiento repositorio le impedía entrar a resolver las defensas de fondo, y en especial, la excepción medular que opuso nuestra mandante al contestar la demanda; por ello es que el Juez de la recurrida incurrió en una manifiesta CONTRADICCIÓN al haber repuesto la causa, y a la vez, haber resuelto la defensa capital que opuso nuestra patrocinada para resistirse a la pretensión deducida en el libelo.

La contradicción anotada comporta la infracción del ordinal 4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al presentar la sentencia combatida motivaciones contradictorias que se destruyen entre sí, todo lo cual debe dar lugar a la casación del fallo.

Por las razones expresadas, pedimos que se declare con lugar esta denuncia y se le aplique a la recurrida la sanción de nulidad que prevé el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil...

(Mayúsculas y subrayado del recurrente).

Respecto a lo denunciado, la recurrida en casación hizo el siguiente pronunciamiento:

...Ahora bien, el a-quo en su decisión establece que no se trata de un contrato de arrendamiento, por no cumplir los requisitos exigidos por la ley para su existencia, fundamenta su decisión, en que la posesión del inmueble viene dada por el Documento de Condominio y no por la voluntad de las partes contratantes, a su decir, no es una parte la que hace gozar a la otra del inmueble, sino por el contrario es la voluntad de la comunidad de propietarios expresada en el referido documento de condominio, y que la contraprestación dineraria que se pretende cobrar, no es en razón de canon alguno, sino en razón de la cuota parte que le corresponde a cada propietario en los gastos comunes causados por la administración, conservación y reparación de las áreas comunes; concluyendo con base a ello que el contrato de que se trata se somete al régimen de Propiedad Horizontal.

En este orden de ideas, el contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella (art. 1579 CC).

De la norma supra señalada se desprenden los siguientes elementos tipos del contrato de arrendamiento, a saber:

1.- La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble.

2.- Un cierto tiempo respecto del cual se asume la obligación.

3.- Un precio, que puede fijarse en dinero o en especia.

Así las cosas, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA Y ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A., consintieron en celebrar un contrato, el cual autenticado por ante la Notaría Pública 14 del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 1994, quedando inserto bajo el N° 59, Tomo 7 de los Libros de autenticaciones (Sic) llevados por esa Notaría, y que este sentenciador aprecia para los efectos de la sentencia, y le confiere pleno valor probatorio, de conformidad, con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. Desprendiéndose del contenido del referido convenio lo siguiente:

(...Omissis...)

Por otra parte, se desprende del Documento de Condominio del Centro Plaza, inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Baruta, el 30 de enero de 1973, anotado bajo el N° 13, folio 68, Tomo 3, Protocolo Primero, Primer Trimestre de 1973, y que este sentenciador aprecia a los efectos de la sentencia, y que esta Superioridad, le confiere pleno valor probatorio, de conformidad, con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, en su artículo 3-6 (f.27, P. II) lo siguiente:

(...Omissis...)

Obsérvese la modificación realizada al documento de condominio, el cual quedó inserto en la misma oficina de Registro de registro (Sic) el 28 de febrero de 1974, bajo el N° 16, folio 90, Tomo 46 del Protocolo Primero, y que esta Superioridad, le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil; en su artículo 3-6 (f.111, P. II):

(...Omissis...)

Concatenadas las anteriores cláusulas, con lo estipulado por las partes en el documento autenticado por ante la Notaría Pública 14 del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de marzo de 1994, quedando inserto bajo el N° 59, Tomo 7 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y que fuera parcialmente transcrito con anterioridad se concluye:

(...Omissis...)

• Que en ese convenio la parte actora, colocó a disposición de la parte demandada el uso de áreas comunes generales y limitadas adyacentes al local identificado con las siglas CC-6-1, situado en la Plaza de Circulación o Terraza de Nivel 6 del Edificio Centro (Sic)

• Que para el uso de tales áreas comunes se estableció una duración de cuatro (4) años,

• Que fijaron de mutuo acuerdo, una contraprestación única por el uso de las mismas DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), pagados de la siguiente forma: la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) al momento de la celebración del contrato y su saldo de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), para ser pagados mediante 59 (Sic) cuotas mensuales, iguales o consecutivas de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00).

Del análisis del contrato objeto de litigio se desprende que se dan los elementos tipos que caracterizan el contrato de arrendamiento, esto es, la obligación de hacer gozar una cosa, el uso de las áreas comunes; un cierto tiempo respecto del cual se asume la obligación, 4 años, y un precio, que puede fijarse en dinero o en especie, las cantidades reflejadas con anterioridad. Y ASI SE DECLARA.

Luego, aun cuando se trate de áreas comunes y se pretenda desnaturalizar el contrato de arrendamiento estableciendo cláusulas que pudieran hacer creer la existencia de otro tipo de contrato, esta alzada considera que el contrato objeto de la litis es un contrato de arrendamiento y, consecuencialmente, el procedimiento aplicable es el establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Y ASI SE DECLARA...

. (Mayúsculas de la recurrida).

La Sala para decidir, observa:

En relación al vicio de inmotivación, la Sala, en decisión N° 231 de 30 de abril de 2002, juicio N.R.Q. y otros contra Instituto Autónomo de Policía del Estado Yaracuy y otro, expediente N° 01-180, ratificada en fallo Nº 476 de 26 de mayo de 2004, juicio A.J.T. contra Inversiones El Rolito, C.A., expediente Nº 2002-000099, ambas con ponencia asimismo del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, se dejo establecido lo siguiente:

“...El propósito de la motivación del fallo es, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, permitir el control de la legalidad, en caso de error.

Sobre este particular, la Sala ha señalado en reiteradas decisiones, entre otras, en sentencia Nº 83 del 23 de marzo de 1992, lo siguiente:

La motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes. Para la Sala en constante y pacífica doctrina, por lo menos a partir de 1906, el vicio de inmotivación en el fallo, consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. También ha sostenido la Sala en repetidas ocasiones que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades: a) Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. b) Que las razones dadas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistentes jurídicamente. c) Que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y, d) Que todos los motivos sean falsos

.

En la presente denuncia, el recurrente delata la supuesta infracción del artículo 243, ordinal 4°) del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en el vicio de inmotivación por contradicción entre los motivos debido a que –según sus dichos- el Juez Superior “...incurrió en una manifiesta CONTRADICCIÓN al haber repuesto la causa, y a la vez, haber resuelto la defensa capital que opuso nuestra patrocinada para resistirse a la pretensión deducida en el libelo...” y, nuevamente refiere el desacuerdo con la calificación del contrato realizada por el Juez Superior.

Tal como claramente se desprende de la transcripción parcial de la recurrida, el ad quem, al momento de establecer cual es el procedimiento que debe regir la presente controversia, el juicio ordinario o el establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; realiza un análisis del Documento de Condominio, su modificación y las relaciona con las cláusulas establecidas en el contrato cuya resolución se demanda, para concluir que se trata de un contrato de arrendamiento y que el procedimiento aplicable a la presente controversia es el previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; mas, tal proceder del Juez Superior lejos de contener una inmotivación por contradicción de los motivos, los expresa de manera clara para concluir calificando el contrato cuya resolución se demanda como uno de arrendamiento, declarar la improcedencia de la reposición decretada en la sentencia apelada y ordenar la continuación del juicio con la aplicación del procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Cabe destacar que el vicio de inmotivación por motivos contradictorios, se materializa cuando los expuestos en la sentencia son contrarios al dispositivo de la misma, es por ello que se delata una inmotivación por motivos contradictorios y no, como pretende el recurrente establecer que el Juez Superior “...incurrió en una manifiesta CONTRADICCIÓN al haber repuesto la causa, y a la vez, haber resuelto la defensa capital que opuso nuestra patrocinada...”, pues la actuación del Sentenciador de Alzada fue correcta dado que, para poder establecer el procedimiento aplicable a la presente controversia, debía establecer la naturaleza jurídica del contrato cuya resolución se demanda, razón suficiente para determinar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY

ÚNICA

Al amparo del ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia el error en la valoración de los hechos por la infracción de los artículos 338 ibídem, por falta de aplicación; 1.579 del Código Civil, por falsa aplicación; 1.713 del Código Civil, por falta de aplicación, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falsa aplicación.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

…A través de este cargo venimos a discutir la calificación que el Juez Superior le otorgó al contrato que unió a las partes en este pleito, pues el actor y el sentenciador de la Alzada consideraron que se trataba de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y nosotros pensamos que se trata de un CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL.

Este tipo de denuncias deben encauzarse por la vía del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que permite cuestionar en Casación la “valoración de los hechos”, y en particular la errónea calificación que el sentenciador dio a ciertos hechos que calzan bajo la figura de un específico contrato nominado de los previstos en el Código Civil. En este sentido cabe citar la opinión de los profesores A.A.B. y L.A.M. sobre el particular, quienes expresan respecto a las normas que rigen la “valoración de los hechos” lo siguiente:

(...Omissis...)

Hecha esta breve introducción, pasamos entonces a presentar el fundamento de esta denuncia.

En las páginas 42 a la 44 de la recurrida, el Juez Superior transcribió las previsiones fundamentales del contrato celebrado entre las partes el día 18 de marzo de 1994, cuya resolución se litiga en este juicio, en los siguientes términos:

(...Omissis...)

Del análisis de este contrato, el Juez Superior arribó a la conclusión de que se trataba de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la siguiente argumentación:

(...Omissis...)

Pues bien, consideramos que el Juez de la Alzada incurrió en un error en la valoración de los hechos, porque el mencionado contrato ES UNA TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL Y NO UN ARRENDAMIENTO, por las razones siguientes:

(...Omissis...)

Por estas razones, alegamos expresamente que la recurrida infringió el artículo 1579 del Código Civil, por falsa aplicación, al aplicarlo a una situación fáctica que no se ahorma al supuesto de hecho que dicho artículo prevé. Esta infracción la comete la recurrida al concluir que el contrato que se analiza en esta denuncia es un ARRENDAMIENTO.

Y paralelamente infringió el artículo 1713 del Código Civil, por falta de aplicación, al no haber declarado que dicho contrato era una TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, como meridianamente se aprecia del claro tenor de sus cláusulas. Esta infracción la comete la recurrida al negarle aplicación y vigencia a esta norma, que calza perfectamente en la situación debatida.

Del mismo modo, la errónea calificación del contrato que hizo la recurrida, conllevó a la infracción, por falsa aplicación, del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haberse dictaminado que el juicio debía tramitarse según el procedimiento establecido en esa norma; e igualmente provocó la infracción, por falta de aplicación, del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, al no haber establecido que el juicio debía ventilarse a través del procedimiento ordinario que esta norma contempla, como correspondía.

Es claro que las infracciones fueron determinantes en el dispositivo del fallo, pues si el Juez hubiese calificado debidamente el contrato objeto de la demanda, no hubiera podido ordenar que el presente juicio se tramitara a través del procedimiento previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino a través del procedimiento ordinario que consagra el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.

Como surge evidente del contexto de la denuncia, las normas que debieron utilizarse para resolver la litis son el artículo 1713 del Código Civil, y el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, y así expresamente lo alegamos.

Por las razones explanadas, pedimos que esta denuncia de fondo sea declarada con lugar...

(Mayúsculas y subrayado del recurrente).

La Sala para decidir, observa:

En la presente denuncia, el recurrente delata en concordancia con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la supuesta infracción de los artículos 338 del eiusdem, por falta de aplicación; 1.579 del Código Civil, por falsa aplicación; 1713 del Código Civil, por falta de aplicación y, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falsa aplicación, porque –según sus dichos- yerra el Juez Superior en la calificación del contrato que unió a las partes, pues asevera que no fue un contrato de arrendamiento sino un “contrato de transacción extrajudicial”.

Ahora bien, del texto del contrato cuya resolución se demanda, se observa:

...PLAZA 10 es propietaria del local identificado con las siglas CC-6-1, en lo adelante EL INMUEBLE, situado en la Plaza de Circulación o Terraza del Nivel 6 del Edificio Centro Plaza, cuya parte techada corresponde en su mayor parte a la proyección de la Torre B, cuyo inmueble está destinado solamente para Restaurant y Fuente de Soda, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos treinta y dos metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (532,25), (Sic) y está alinderado así: (...). Con excepción de los apartamentos CC-6-2 y CC-6-3, el resto de este nivel está destinado a plaza de circulación, en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al restaurant y fuente de soda situado en este nivel, atribuyéndosele en consecuencia, como bien común limitado, el uso exclusivo de esta plaza, siendo por tanto responsable el propietario del deslindado apartamento CC-6-1 de todos los gastos relativos al ornato, cuido y aseo de la plaza en cuestión...

. (Mayúsculas y negritas del texto).

De lo transcrito se desprende que el propietario del inmueble distinguido como CC-6-1, tiene atribuido el uso exclusivo del bien común limitado (plaza de circulación del nivel 6), con la condición de que en el referido inmueble funcione un restaurante o una fuente de soda, pues en las referidas áreas podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al restaurante o la fuente de soda. Idéntica atribución se hizo en el Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, el 30 de enero de 1973, bajo el N° 13, Tomo 3, Protocolo Primero; así como en el Primer Documento Complementario de Condominio, protocolizado en la citada Oficina Subalterna de Registro Público, el 28 de febrero de 1974, bajo el N° 16, Tomo 46, Protocolo Primero.

Siguiendo el mismo orden de las ideas, que preceden, el referido contrato señaló:

...OBJETO DEL CONTRATO

PRIMERA: LA COMUNIDAD conviene que PLAZA 10 continue (Sic) usando las áreas comunes generales y limitadas adyacentes a EL INMUEBLE y que le fueran originalmente asignadas en uso exclusivo al mismo, conforme está indicado por el Documento de Condominio del Edificio CENTRO PLAZA, en lo adelante LAS AREAS (Sic), del órden (Sic) de 750 m2, según plano anexo en el cual LAS AREAS (Sic) aparecen demarcadas en color rojo, mientras EL INMUEBLE permanezca destinado y en uso por las Oficinas de ESCRITORIO INMOBILIAERIO PLAZA 10, C.A., bajo su solo riesgo, cuenta y responsabilidad, y pertenezcan las acciones de esta empresa a los Accionistas indicados en la Cláusula Décima Tercera.

DURACION (Sic)

SEGUNDA: La duración de este convenio es de cuatro (4) años, contados a partir de la presente fecha, prorrogable automáticamente por períodos de cuatro (4) años, a menos que PLAZA 10 incurra en incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones a su cargo, o cambie la tenencia accionaria señalada en la Cláusula anterior.

COMPENSACION (Sic) UNICA (Sic)

TERCERA: PLAZA 10 en contraprestación total por el uso en su forma actual de LAS AREAS (Sic), se obliga a pagar a LA COMUNIDAD una suma única de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Sic) (Bs. 10.000.000,oo), de la siguiente forma:

A.- La suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Sic) (Bs. 5.000.000,oo) en este mismo acto, en cheque de gerencia a favor de CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., cuyo representante declara recibirlo a satisfacción.

B.- El saldo, es decir la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Sic) (Bs. 5.000.000,oo), lo pagará PLAZA 10 a LA COMUNIDAD mediante cinco (5) cuotas mensuales , iguales y consecutivas de UIN MILLÓN DE BOLÍVARES (Sic) (Bs. 1.000.000,oo), para lo cual PLAZA 10 libra y acepta cinco (5) letras de cambio por igual monto, con vencimientos respectivamente a los treinta (30), sesenta (60), noventa (90), ciento veinte (120) y ciento cincuenta (150) días, contados a partir de la fecha de firma de este contrato.

C.- Adicionalmente a la suma antes enunciada, PLAZA 10 pagará a CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., mensualmente y con retroactivo al 30 de junio de 1993, un monto equivalente a la aplicación de los siguientes porcentajes sobre cada facturación que haya emitido CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., por concepto de gastos de condominio:

a.- El 2.8442000 por ciento sobre los gastos netos ordinarios de Condominio, denominados “A”.

b.- El 3.1351380 por ciento sobre los gastos ordinarios de Condominio, denominados “B”.

c.- El porcentaje referido en la letra “a” de esta Cláusula será aplicado a toda cuota extraordinaria que LA COMUNIDAD aprobare.

(...Omissis...)

AVISO POR RIESGO Y DAÑOS

SEPTIMA (Sic): PLAZA 10 está obligada a poner en conocimiento de LA COMUNIDAD, por escrito y tan pronto como sea conocido por ella, cualquier daño o indicio de algo que pueda afectar a LAS AREAS (Sic) y será responsable por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación, a no ser que se hayan ocasionado sin culpa suya. PLAZA 10 se obliga a reembolsar (Sic) el valor de todo perjuicio causado a LA COMUNIDAD o a terceros por hecho ilícito de ella, de sus dependientes o empleados.

(...Omissis...)

REPARACIONES

DECIMA (Sic): Serán del exclusivo cargo de PLAZA 10 todas las reparaciones menores que requieran LAS AREAS (Sic), así como también será responsable por las reparaciones mayores que se ocasionen por falta o inoportuna ejecución de las reparaciones menores. LA COMUNIDAD no responde de las perturbaciones de mero hecho que los terceros pudieran causar en la pacífica posesión y disfrute de LAS AREAS (Sic)...

. (Mayúsculas, subrayado y negritas del texto).

Tal como claramente se desprende de la transcripción parcial del texto del contrato cuya resolución se dirime en la presente causa, la Comunidad de Propietarios de Centro Plaza, acordó que la hoy demandada, continuará haciendo uso exclusivo de las áreas comunes; por un período de tiempo de cuatro (4) años, prorrogable automáticamente de no haber incumplimiento grave por parte de la hoy accionada de sus obligaciones contenidas en ese contrato; por el precio de diez MILLONES de bolívares (Bs. 10.000.000,00), equivalentes hoy día a diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000,00), más, los gastos porcentuales por concepto de gastos netos ordinarios y gastos ordinarios del Condominio; además, con la obligación de dar aviso sobre los riesgos o daños al área común y, de no hacerlo, asumir los cargos por reparaciones menores y las mayores derivadas de la no realización oportuna de las anteriores.

En este sentido, esta Sala de Casación Civil señaló ut supra, que el uso exclusivo del bien común limitado (plaza de circulación del nivel 6), establecido tanto en el Documento de Condominio como su Modificación, estaba condicionada a que el propietario del inmueble distinguido con las siglas CC-6-1, estableciera en el inmueble un restaurante o una fuente de soda, que era para lo que única y originariamente estaba destinado el referido local, por ello en el texto de los mencionados documentos se expresa que, “...El resto de este nivel está destinado a plaza de circulación, en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al Restaurant y Fuente de Soda ubicado en este nivel, atribuyendosele (Sic) en consecuencia el uso exclusivo de esa plaza...”.

Ahora bien, alterado el uso original del inmueble que traía como consecuencia la atribución del uso exclusivo del área de la plaza de circulación, aunado a que en el contrato cuya resolución se demanda, se establece el bien objeto del contrato con su pacífica posesión y disfrute; el período de cuatro (4) años para el referido disfrute de la plaza de circulación, prorrogable automáticamente por un período igual de cuatro (4) años; la contraprestación por el orden de los diez MILLONES de bolívares (Bs. 10.000.000,00), equivalentes hoy día a diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); mas, el pago e porcentajes de condominio por gastos netos ordinarios y gastos ordinarios y, la obligación de dar aviso sobre los riesgos y asumir el pago de las obligaciones menores, y más aún, las mayores derivadas de las menores no realizadas oportunamente, obligaciones del arrendatario previstas en el artículo 1.596 del Código Civil, lleva a la conclusión tal como lo expuso el Sentenciador de Alzada, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento, pues –se repite- el uso exclusivo del área común estaba condicionada a que en el inmueble se instalara un restaurante o fuente de soda, al no hacerse ello, la exclusividad del uso del área común desaparece, por lo que su uso viene determinado en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en el presente asunto.

Por lo señalado anteriormente, la Sala concluye que la Juez Superior no infringió el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, porque el contrato que unió a las partes es un arrendamiento y como tal debe ser sustanciado de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el procedimiento ordinario; ni los artículos 1.579 y 1.713 del Código Civil, porque efectivamente es un contrato de arrendamiento y no una transacción, razones suficientes para determinar la improcedencia de la presente delación, lo que conlleva a la declaratoria de sin lugar del presente recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

RECURSO DE CASACIÓN CONTRA LA SENTENCIA

DEFINITIVA DICTADA EL 9 DE JUNIO DE 2010

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

Al amparo del ordinal 1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 243, ordinal 5°) y 12 eiusdem; por incurrir en el vicio de incongruencia positiva por reformatio in peius.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

…En este denuncia venimos a plantear la violación por parte de la recurrida de la prohibición de la reforma en perjuicio (reformatio in peius), vicio éste que desde del (Sic) 19 de julio de 2000 debe denunciarse como incongruencia positiva en su modalidad de ultrapetita. Esta doctrina se ratificó recientemente, en los términos siguientes:

(...Omissis...)

Sobre la base del precedente anterior, le imputo a la recurrida el vicio de ultrapetita al haber violado la prohibición de reforma peyorativa (reformatio in peius), por las siguientes razones:

La única condena pecuniaria que fue impuesta a nuestra mandante por la Juez de la primera instancia, consta en el numeral primero del dispositivo del fallo definitivo de esa instancia, donde se asentó lo siguiente:

(...Omissis...)

La referida sentencia fue sólo apelada por nuestra patrocinada, tal como lo señaló el Juez Superior Segundo en la página 16 de su fallo, donde dijo:

(...Omissis...)

Naturalmente, la apelación de nuestra representada sólo estuvo dirigida a combatir los pronunciamientos que le fueron adversos, todo ello en aplicación de la máxima procesal que establece que el agravio es la medida del interés para ejercitar un recurso.

Inexplicablemente, el Juez Superior decidió abultar al (Sic) condena impuesta por la primera instancia, al ordenar que nuestra mandante pagara también A TÍTULO DE INDEMNIZACIÓN COMPENSATORIA EL EQUIVALENTE A 2.8442000 CIENTO SOBRE LOS GASTOS NETOS ORDINARIOS DE CONDOMINIO Y EL EQUIVALENTE AL 3.1351380 POR CIENTO SOBRE LOS GASTOS ORDINARIOS DEL CONDOMINIO desde el mes de septiembre de 1999 hasta que el Tribunal a quo dicte un auto que declare definitivamente firme la sentencia, así:

(...Omissis...)

Lo anterior demuestra a las claras que el Juez Superior desmejoró la posición de la única apelante (nuestra representada), pues no habiendo apelado la parte actora del fallo de primera instancia, mal podía el Juez Superior desmejorar la posición de nuestra mandante engrosando la condena con una robusta “indemnización” no incluida en la sentencia del primer grado, porque lo no apelado ya había adquirido los atributos de la cosa juzgada formal, y el sentenciador care3cía de competencia para enjuiciar esos aspectos.

Debemos insistir que esos puntos ya eran cosa juzgada –formal- al no haber sido apelados por la actora, razón por la cual el sentenciador de alzada no tenía competencia para reformarlos; al haber asumido dicha competencia para reformar el fallo apelado en desmedro de la única apelante, desbordó los límites de la controversia que le correspondía enjuiciar, infringiendo la máxima tantum apellatum, quantum devolutum y cometiendo el vicio de reformatio in peius que en la actualidad constituye una modalidad de ultrapetita.

Con su erróneo proceder, el Juez de Alzada infringió los artículos 12 y el 243.5 del Código de Procedimiento Civil, al haber desbordado los límites del recurso de apelación que le correspondía enjuiciar.

Por las razones anotadas, pedimos que se declare con lugar esta denuncia de forma y se aplique a la sentencia recurrida la sanción de nulidad que consigna el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil...

(Mayúsculas, subrayado y cursivas del recurrente).

La Sala para decidir, observa:

En la presente denuncia, el recurrente delata la supuesta infracción del artículo 243, ordinal 5°) del Código de Procedimiento Civil, al incurrir en el vicio de incongruencia positiva por la reformatio in peius establecida por el Juez Superior al desmejorar la situación de la accionada, única apelante.

En relación al vicio de incongruencia positiva por reformatio in peius, la Sala en sentencia N° 450 de fecha 21 de junio de 2007, juicio J.R.M. contra L.G.Z. y otro, expediente N° 2007-000211, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, señaló:

...Acusa el formalizante, que el juez de la recurrida desmejoró la situación de los apelantes, pues ordenó el pago de una cantidad mayor por daños y perjuicio que la establecida por el tribunal de la causa, a pesar de que el accionante se había conformado con ésta, ya que no ejerció este medio de impugnación ni se adhirió al ejercido por los accionados contra dicha decisión.

Para resolver, esta Sala observa:

En la decisión dictada por el tribunal de primera instancia condenó a cada uno de los demandados al pago de treinta MILLONES bolívares (Bs. 30.000.000,oo) por daño moral, y el ad-quem conociendo de la apelación ejercida sólo por los accionados ordenó que cada uno pagará la cantidad de cincuenta MILLONES de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), con lo cual aumentó a cada uno de los apelantes la condena monetaria en veinte MILLONES de Bolívares (Bs. 20.000.000,oo) más de lo establecido en la decisión que habían impugnado.

De lo expuesto se evidencia que el Juez Superior con su decisión desmejoró la condición de los apelantes y benefició la accionante quien no ejerció recurso de apelación ni se adhirió a éste contra el fallo de primera instancia, lo cual causó la violación de los artículos 12, 15, 243 ordinal 5º) y 244 del Código de Procedimiento Civil, pues colocó a los accionados en estado de indefensión y, cometió ultrapetita al pronunciarse sobre un punto no pedido como fue la modificación de la condena para aumentarla, incurriendo así el juez de alzada en el vicio de reformatio in peius.

En tal sentido, la Sala mediante sentencia de fecha 16 de febrero de 2001, caso: Petrica L.O. y B.P. c/ el Fondo De Garantía De Depósitos y Protección Bancaria, expediente N° 2000-00006, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente ha señalado, lo siguiente:

‘la figura del reformatio in peius, como un principio jurídico que emerge en abstracto de la conducta del jurisdicente, a través de la cual desmejora la condición del apelante, sin que haya mediado el ejercicio del precitado recurso por la contraria, es de lógica concluir, que no existe norma expresa en nuestro ordenamiento jurídico que la contemple y la cual pudiera ser, verdaderamente objeto de violación directa; siendo así, no se puede continuar inficionando dentro del campo de los artículos 288 del Código de Procedimiento Civil y 1.365 del Código Civil, para justificar la violación de una norma inexistente, argumentándose dicha ficción, en los principios de tantum apellatum quantum devolutum; la realidad de la conducta del ad quem, al desmejorar al apelante, está circunscrita a la figura jurídica de la ultrapetita, pues viola el principio de congruencia de la sentencia, conectado a la limitación de decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación; en igual manera la reformatio in peius, está ligada a la garantía constitucional del derecho a la defensa, por lo cual quien ejerce ese derecho no puede ver deteriorada su situación procesal, por el sólo hecho de haberlo ejercido..

(Negrillas de la Sala).

En consecuencia, la Sala considera procedente la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5º) del Código de Procedimiento Civil, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide...”. (Negritas y cursivas del texto).

Con el objeto de determinar los límites del problema judicial debatido, la Sala se permite transcribir del fallo de primera instancia de fecha 30 de septiembre de 2005, que riela a los folios 328 al 347 de la pieza signada 2 de 3 de las actas que integran este expediente, lo siguiente:

...Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley hace los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, (...), contra la Sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., (...), en consecuencia se declara Resuelto el contrato suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Décima cuarta (Sic) del Distrito Sucre del Estado (Sic) Miranda, en fecha 18 de marzo de 1994, anotado bajo el N° 59, Tomo 7 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, (...), se condena a la parte demandada a pagarle a la actora de (Sic) la suma de CUARENTA Y NUEVE MILLONES CIENTO OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Sic) CON CINCUENTA Y SIETE CENTIMOS (Sic) (Bs. 49.181.890,57), equivalentes a la compensación convenida en la Cláusula Tercera del contrato aquí resuelto, más los que se sigan venciendo causando hasta la entrega definitiva del inmueble dado en uso, con el pago de los respectivos intereses de mora, para todo lo cual se ordena practicar una experticia complementaria del fallo.

SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente acción no hay condenatoria en costas...

. (Mayúsculas y subrayado del texto).

En diligencia de fecha 6 de octubre de 2005, que corre inserta al folio 348 de la pieza signada 2 de 3 de las actas que integran este expediente, la representación judicial de la demandante se dio por notificada del fallo y solicitó la notificación de la demandada; acordada la misma, en fecha 10 de octubre de 2005, se libró la boleta de notificación, al folio 352 de la referida pieza marcada 2 de 3 de las actas que integran el expediente, riela diligencia suscrita por el co-apoderado judicial de la demandada, el profesional del derecho R.M.W., quien expuso “PRIMERO: Consigno el instrumento de sustitución de poder que acredita la representación que invoco en este acto y, facultado como estoy expresamente para ello, ME DOY POR NOTIFICADO de la sentencia definitiva dictada por este Tribunal el día 30 de septiembre de 2005 que declaró parcialmente con lugar la demanda intentada. SEGUNDO: APELO de la referida decisión del día 30 de septiembre de 2005...”; y al folio 362 de la misma pieza 2 de 3, auto de fecha primero de noviembre de 2005, el cual señala que “...Vista la diligencias de fechas 19 y 21 de octubre de 2005, suscrita por el abogado RUBEN (Sic) MAESTRE WILLS, actuando en esta acto en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual apela de la sentencia definitiva de fecha 30 de Septiembre de 2005, el Tribunal oye dicha apelación en ambos efectos...”.

Ahora bien, tal como lo expone el recurrente en su denuncia, sólo apeló del fallo de primera instancia la demandada a través de su apoderada judicial, abogado R.M.W..

Por su parte, la hoy recurrida dispuso en el dispositivo de su fallo de 8 de mayo de 2008, lo siguiente:

...TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS DOLÍVARES (Sic) (Bs. 44.784.216,62), que equivalen en la actualidad a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (Bs. 44.784,21),, por concepto de pensiones de arrendamiento insolutas desde marzo a diciembre de 1998 y de enero hasta agosto de 1999. Se condena igualmente a la parte demandada a pagar a la parte actora los intereses moratorios a la tasa del doce por ciento (12%) anual, y aplicables desde el vencimiento de las referidas mensualidades hasta el 30 de septiembre de 1999, para cuyo cálculo y tomando en cuenta la tasa antes referida, se ordena efectuar una experticia complementaria del fallo, conforme a lo preceptuado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, mediante expertos que serán nombrados por el a quo.

CUARTO: Como consecuencia de la resolución contractual aquí acordada, se condena a la parte demandada para que pague a la actora y a título indemnizatorio, una cantidad equivalente a las mensualidades que le correspondía pagar desde el mes de septiembre de 1999, inclusive, hasta la fecha en que esta sentencia sea declarada definitivamente firme por auto expreso del a quo a los fines de su ejecución; monto indemnizatorio éste que deberá ser calculado en mensualidades para dicho período mediante experticia complementaria del fallo, la cual se ordena se haga según dispone el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, debiendo los expertos que se designen para realizar dicho cálculo aplicando lo que textualmente se convino en el aparte “C” de la cláusula tercera del contrato aquí resuelto, y que es del siguiente tenor: “...un monto equivalente a la aplicación de los siguientes porcentajes sobre cada facturación que haya emitido CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., por concepto de gastos de condominio: (/) a.- El 2.8442000 por ciento sobre los gastos netos ordinarios de Condominio, denominados “A”. (/) b.- El 3.1351380 por ciento sobre los gastos ordinarios de Condominio, denominados “B”...”. (Mayúsculas, subrayado y negritas de la recurrida).

De la lectura de los dispositivos, la Sala observa que efectivamente el a quo no condenó al pago de los porcentajes sobre cada facturación por gastos netos ordinarios de Condominio ni gastos ordinarios de Condominio; más, el ad quem sí los ordena “...desde el mes de septiembre de 1999, inclusive, hasta la fecha en que esta sentencia sea declarada definitivamente firme por auto expreso del a quo a los fines de su ejecución...”; pero, ciertamente la demandante, Comunidad de Propietarios del Centro Plaza, no ejerció su recurso subjetivo procesal de apelación ni se adhirió al ejercido por la demandada, motivo por el cual se conformó y consintió todo lo establecido en el fallo de primera instancia, inclusive, aquello que lo perjudicaba.

En este sentido, establecido como ha quedado que la única apelante en el presente asunto es la demandada, que la decisión del a quo no condenó al pago de los porcentajes sobre cada facturación por gastos netos ordinarios de Condominio ni gastos ordinarios de Condominio, conformándose la demandante con el predicho dispositivo dado que no ejerció recurso alguno; mas, el ad quem quien conoció de la apelación ejercida por la demandada, sí ordena el pago de los porcentajes de los gastos de Condominio, con lo cual, se desmejoró de manera abrupta, la situación de la demandada apelante.

Ciertamente –como lo delata el recurrente- tal decisión no es expresa, positiva y precisa, primero, debido a que la demandante se conformó con el fallo de primera instancia el cual no ordenó el pago de los porcentajes sobre cada facturación por gastos netos ordinarios de Condominio ni gastos ordinarios de Condominio y, segundo, se desmejoró la situación de la demandada apelante.

Por lo antes expuesto y en aplicación de la doctrina ut supra transcrita, concluye la Sala, que el Juez Superior, violó el ordinal 5°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no decidir de forma expresa, positiva y precisa la controversia planteada, al condenar el pago de los porcentajes sobre cada facturación por gastos netos ordinarios de Condominio y gastos ordinarios de Condominio “...desde el mes de septiembre de 1999, inclusive, hasta la fecha en que esta sentencia sea declarada definitivamente firme por auto expreso del a quo a los fines de su ejecución...”, sin que la demandante hubiese apelado el fallo de la primera instancia incurriendo en ultrapetita; al desmejorar la situación de la demandada apelante configurando el vicio de reformatio in peius; no atenerse a lo alegado y probado en autos, violando igualmente el artículo 12 eiusdem. En consecuencia, la denuncia formulada por el recurrente es procedente, lo que conlleva a la declaratoria con lugar del presente recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

Por haber encontrado esta Sala procedente una infracción de las descritas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización del recurso de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 eiusdem.

D E C I S I Ó N Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: 1).- SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la demandada contra la sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Áreas Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de julio de 2003; 2).- CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Áreas Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de junio de 2010. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo definitivo recurrido y SE ORDENA al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No ha lugar la condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los ocho (8) días del mes de febrero de .dos mil doce. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

___________________________

Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

_________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

______________________

C.O.V.

Magistrado,

_________________________

A.R.J.M.,

_______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

__________________________

C.W.F.

Exp. AA20-C-2010-000589

Nota: publicada en su fecha a las

El Secretario,

El Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández disiente de la mayoría de los integrantes de esta Sala de Casación Civil que aprobaron el fallo que antecede, de conformidad a lo establecido en los artículos 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 63 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia Salva su voto en la presente decisión, con base en las siguientes consideraciones:

La decisión suscrita por la mayoría sentenciadora declaró, al conocer la denuncia única por infracción de ley formulada contra la sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de julio de 2003, que “…la Juez Superior no infringió el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, porque el contrato que unió a las partes es un arrendamiento y como tal debe ser sustanciado de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el procedimiento ordinario; ni los artículos 1.579 y 1.713 del Código Civil, porque efectivamente es un contrato de arrendamiento y no una transacción…”(Subrayado de quien disiente)

Ahora bien, observa quien suscribe que la mayoría sentenciadora al analizar la naturaleza del contrato objeto de litigio, omitió transcribir aspectos que, en mi opinión, son de significativa importancia a los efectos de determinar si en definitiva estamos en presencia de un contrato de arrendamientos u otro de distinta naturaleza.

Así pues, se observa que el convenio cuya resolución se demanda es del tenor siguiente:

…ANTECEDENTES: PLAZA 10 es propietaria del local identificado con las siglas CC-6-1, en lo adelante EL INMUEBLE, situado en la Plaza de Circulación o Terraza del Nivel 6 del Edificio Centro Plaza, cuya parte techada corresponde en su mayor parte a la proyección de la Torre B, cuyo inmueble esta destinado solamente para Restaurant y Fuente de Soda, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos treinta y dos metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (532,25), y está alinderado así: (…). Con excepción de los apartamentos CC-6-2 y CC-6-3, el resto de este nivel está destinado a plaza de circulación en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al restaurant y fuente de soda situado en este nivel, atribuyéndosele en consecuencia, como bien común limitado, el uso exclusivo de esta plaza, siendo por tanto responsable el propietario del deslindado apartamento CC-6-1 de todos los gastos relativos al ornato, cuido y aseo de la plaza en cuestión, según el Documento de Condominio Nº 1, inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 16, Folio 90, Tomo 46 del Protocolo Primero, Primer Trimestre de 1974. Propiedad que consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha trece (13) de marzo de 1992, bajo el Nº 4, Tomo 16, Protocolo Primero.

EL INMUEBLE tiene asignado en uso exclusivo cierta área de la plaza de circulación de parte del Nivel 6 del Edificio Centro Plaza, de acuerdo con las normas que se especifican en el Documento de Condominio del referido Edificio.

Por otra parte, desde la fecha de la adquisición de EL INMUEBLE, PLAZA 10 acometió diversos trabajos de remodelación en las áreas de su propiedad y en aquellas áreas destinadas por el Documento de Condominio como de su uso exclusivo, suscitándose a raíz de estas remodelaciones y cambio de destino de EL INMUEBLE una prolongada controversia entre PLAZA 10 Y LA COMUNIDAD sobre la utilización para Oficinas del área de uso exclusivo del local, por cuanto LA COMUNIDAD sostiene que el citado Local tiene un uso exclusivo diferente al que le dio PLAZA 10, y que por lo tanto ha estado indebidamente usando dichas áreas, lo cual ha dado lugar a innumerables reuniones para resolver el caso. Luego de numerosos meses de infructuosas tratativas, la Junta de Condominio de Centro Plaza delegó en la Comunidad de Propietarios del mismo encontrar la mejor solución a dicha controversia, llegándose finalmente a realizar una consulta a los co-propietarios del Centro Plaza, a fin que por mayoría de votos se decidiera sobre la materia y de esta manera dar por concluido el caso.

Dicha consulta, en segunda vuelta de fecha 06 de octubre de 1993, según consta del Libro de Acuerdos de LA COMUNIDAD, autorizó por mayoría al Presidente de LA COMUNIDAD a celebrar el presente convenio, en atención al contenido de lo aprobado en dicha consulta, y las partes a fin de precaver las eventuales divergencias que pudieran surgir como consecuencia del uso dado a las referidas áreas, por razón de las remodelaciones y uso de áreas de LA COMUNIDAD, acuerdan las siguientes estipulaciones:

OBJETO DEL CONTRATO

PRIMERA: LA COMUNIDAD conviene que PLAZA 10 continúe usando las áreas comunes generales y limitadas adyacentes a El INMUEBLE y que le fueran originalmente asignadas en uso exclusivo al mismo, conforme está indicado en el Documento de Condominio del Edificio CENTRO PLAZA, en lo adelante LAS AREAS, del orden de 750 m2, según plano anexo en el cual LAS AREAS aparecen demarcadas en color rojo, mientras EL INMUEBLE permanezca destinado y en uso por las Oficinas de ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., bajo su solo riesgo, cuenta y responsabilidad, y pertenezcan las acciones de esta empresa a los Accionistas indicados en la Cláusula Décima Tercera.

DURACION

SEGUNDA: La duración de este convenio es de cuatro (4) años, contados a partir de la presente fecha, prorrogable automáticamente por períodos de cuatro (4) años, a menos que PLAZA 10 incurra en incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones a su cargo, o cambie la tenecia (sic) accionaria señalada en la Cláusula anterior.

COMPENSACION UNICA

TERCERA: PLAZA 10 en contraprestación total por el uso en su forma actual de LAS AREAS, se obliga a pagar a LA COMUNIDAD una suma única de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), de la siguiente forma:

A.- La suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) en este mismo acto, en cheque de gerencia a favor de CONDOMINIO CENPLAZA, C.A. cuyo representante declara recibirlo a satisfacción.

B.- El saldo, es decir la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo). Lo pagará PLAZA 10 a LA COMUNIDAD mediante cinco (5) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) para lo cual PLAZA 10 libra y acepta cinco (5) letras de cambio por igual monto, con vencimiento respectivamente a los treinta (30), sesenta (60), noventa (90), ciento veinte (120) y ciento cincuenta (150) días, contados a partir de la fecha de la firma de este contrato.

C.- Adicionalmente a la suma antes enunciada, PLAZA 10 pagará a CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., mensualmente y con retroactivo al 30 de junio de 1993, un monto equivalente a la aplicación de los siguientes porcentajes sobre cada facturación que haya emitido CONDOMINIO CENPLAZA, C.A. por concepto de gastos de condominio:

a.- El 2.8442000 por ciento sobre los gastos netos ordinarios de Condominio, denominados “A”.

b.- El 3.1351380 por ciento sobre los gastos ordinarios de Condominio denominados “B”.

c.- El porcentaje referido en la letra “a” de esta Cláusula será aplicado a toda cuota extraordinaria que LA COMUNIDAD aprobare.

…Omissis…

TERMINACIÓN DEL CONVENIO

DÉCIMA CUARTA: El presente convenio automáticamente queda terminado y definitivamente extinguido de pleno derecho, si se produjere cualesquiera de los siguientes supuestos:

A.- Si PLAZA 10 incumple con lo preceptuado en la Cláusula anterior de este convenio.

B.- Si EL INMUEBLE fuere vendido.

C.- Si EL INMUEBLE fuese destinado a Restaurant - Fuente de Soda

…Omissis…

CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL CONVENIO

DÉCIMA SÉPTIMA: Es causa de resolución de este convenio si PLAZA 10 incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas en este convenio, y no corrigiese dicho incumplimiento dentro de los treinta (30) días siguientes al recibo de la notificación escrita de LA COMUNIDAD, en la que se especifica dicho incumplimiento…

(Negrillas del texto transcrito, subrayado de quien disiente).

Por su parte, extractos del documento de condominio señalan:

…Artículo 3.6. Nivel 6. Está constituido por una plaza de circulación cuya zona techada corresponde en su mayor parte a la proyección de la torre “B”, y en él se encuentran tres apartamentos distinguidos CC-6-1, CC-6-2 y CC-6-3. El apartamento CC-6-1, está destinado solamente para restaurant y fuente de soda. (…) Con excepción de los apartamentos CC-6-2 y CC-6-3, que luego se describen, el resto de este nivel está destinado a Plaza de Circulación, en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acudan al restaurant y fuente de soda, situado en este nivel, atribuyéndosele en consecuencia, como bien común limitado el uso exclusivo de esa Plaza siendo por tanto responsable el propietario del deslindado apartamento CC-6-1, de todos los gastos relativos al ornato, cuido y aseo de la Plaza en cuestión.

…Omissis…

Artículo 4.5. (…)El uso y disfrute de cada apartamento está sometido a las siguientes reglas: a) deberá ser utilizado única y exclusivamente según el destino que se le ha atribuido en este documento y que se le atribuirá en el respectivo documento público de enajenación…

. (Negrillas y subrayado de quien disiente).

De las anteriores transcripciones y de actas del expediente se evidencian los siguientes acontecimientos:

1) Que la parte demandada, Escritorio Inmobiliario Plaza 10, C.A., compró un inmueble constituido por el local CC-6-1, ubicado en el Centro Plaza, inmueble este que según documento de condominio (y del propio documento de compraventa) está destinado única y exclusivamente para que funcione allí un restaurant o fuente de soda, lo anterior, de acuerdo al artículo 3.6 del documento de condominio y de lo señalado en los antecedentes del contrato.

2) Que el documento de condominio otorgó al propietario de dicho local-apartamento, el uso exclusivo de una determinada plaza o área “en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acudan al restaurant [y/o] fuente de soda”

3) Que Escritorio Inmobiliario Plaza 10, C.A., desde el momento de la adquisición del local, realizó trabajos de remodelación, tanto en áreas de su propiedad como en aquellas áreas destinadas por el documento de condominio como de su uso exclusivo, originándose un cambio de destino en el inmueble señalado, lo que generó conflictos entre los sujetos partes de la presente contienda, por cuanto la parte demandada estaba utilizando las áreas de uso exclusivo para oficinas.

4) Que en razón de lo anterior, se celebró el contrato objeto de análisis “a fin de precaver las eventuales divergencias que pudieran surgir como consecuencia del uso dado a las referidas áreas, por razón de las remodelaciones y uso de áreas de LA COMUNIDAD”

5) Que la Comunidad de Propietarios del Centro Plaza, convino en que la parte demandada, Escritorio Inmobiliario Plaza 10, C.A., “continúe usando las áreas comunes generales y limitadas adyacentes a El INMUEBLE y que le fueran originalmente asignadas en uso exclusivo al mismo.”, sin perjuicio del cambio de destino dado al referido local prohibido por el documento de condominio en su artículo 4.5.

6) Que como contraprestación, la sociedad mercantil Escritorio Inmobiliario Plaza 10, C.A., se comprometió a pagar unas sumas de dinero “por el uso en su forma actual” de dichas áreas.

7) Que el lapso de duración de dicho convenio sería de 4 años prorrogables y que, además de las causales establecidas en la cláusula décima cuarta del contrato, éste se extinguiría “Si EL INMUEBLE fuese destinado a Restaurant - Fuente de Soda”, de lo cual se demuestra fehacientemente, que el referido contrato no hubiese nacido si desde un principio los propietarios del local CC-6-1, le hubiesen dado el uso establecido en el documento de condominio.

Ahora bien, de los anteriores acontecimientos se deduce la presencia de los siguientes elementos: a) falta de acuerdo entre las partes, b) incertidumbre respecto a la solidez de sus respectivas pretensiones, c) celebración de un contrato donde se plasma un acuerdo de voluntades, d) la existencia de recíprocas concesiones (pues por una parte, la Comunidad de Propietarios del Centro Plaza permitió que se le diera un uso distinto al establecido en el documento de condominio al área cuyo uso exclusivo le pertenece a la demandada, y por la otra, la empresa Escritorio Inmobiliario Plaza 10, C.A. en contraprestación, se comprometió a pagar una suma de dinero, a fin de que le permitieran dar un uso distinto al señalado en el documento de condominio a la referida zona del centro comercial, y, e) el contrato se celebró con la finalidad de precaver un eventual litigio.

Tales elementos permiten, en mi criterio, concluir que estamos ante un contrato de transacción celebrado extrajudicialmente, cuya regulación está prevista en el artículo 1.713 del Código Civil que estipula:

Artículo 1.713.- La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.

Así pues, el contrato de transacción también ha sido definido como aquél mediante el cual, “…las partes, a través de un acto de autonomía, reducen el conflicto jurídico a conflicto económico y lo componen negocialmente…” (Saverio, Ruperto: Gli Tai con Funzione Transattiva. Dott A. Giuffré Editore. Milano. 2002, p. 93).

No obstante, el juez de la recurrida consideró, en aplicación del artículo 1.579 del Código Civil, que el contrato era de arrendamiento por cuanto a su decir “se dan los elementos tipos que caracterizan el contrato de arrendamiento, esto es, la obligación de hacer gozar una cosa, el uso de las áreas comunes; un cierto tiempo respecto del cual se asume la obligación, 4 años, y un precio, que puede fijarse en dinero o en especie, las cantidades reflejadas con anterioridad…”; criterio que fue secundado por la mayoría sentenciadora al considerar que “estamos en presencia de un contrato de arrendamiento, pues –se repite- el uso exclusivo del área común estaba condicionada a que en el inmueble se instalara un restaurante o fuente de soda, al no hacerse ello, la exclusividad del uso del área común desaparece, por lo que su uso viene determinado en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en el presente asunto.”

Tal pronunciamiento, a mi entender, es errado, en primer término, porque no existe documento o sustento legal alguno que fundamente la afirmación según la cual el uso divergente al establecido para las áreas comunes haga que la exclusividad del uso del área común desaparezca, como lo aduce la mayoría sentenciadora, pues ni el propio documento de condominio prevé tal cosa.

Adicionalmente, porque como me referí ut supra, la parte actora no le otorgó el uso del espacio debatido a la demandada (como se hiciere en un arrendamiento), sino que más bien, le permitió a ésta que “continuara” usando las áreas comunes generales y limitadas adyacentes al inmueble y que le fueran originalmente asignadas en uso exclusivo al mismo, tal y como se desprende de la cláusula primera del contrato, de lo que se infiere que el uso de las señaladas áreas ya estaban en uso por la parte demandada, razón por la cual, mal podría tratarse de un contrato de arrendamiento que confiera el uso de tales áreas, pues ya estaban en dominio de la empresa Escritorio Inmobiliario Plaza 10, C.A.

Asimismo, las sumas de dinero fijadas no lo son por concepto de canon de arrendamiento, sino como contraprestación a la cual se obligó la demandada, para seguir utilizando “en su forma actual” -valga decir, como oficinas-, dichas áreas, aún cuando el documento de condominio señala que las mismas están destinadas única y exclusivamente para colocar mesas y sillas reservadas al público que acuda al restaurant y fuente de soda.

De la misma forma, no se puede pasar por alto que el contrato objeto de demanda se celebró con la finalidad de precaver eventuales divergencias que pudieran surgir como consecuencia del cambio de destino que se le estaban dando a las áreas de uso exclusivo de la parte demandada (ello se evidencia del mismo texto del contrato), de allí que la convención objeto de análisis no se celebró con la finalidad de arrendar dicho espacio, sino con la finalidad de precaver un litigio, siendo éste uno de los elementos esenciales de la transacción.

Y por último, se observa que la cláusula décima cuarta relativa a la “terminación del convenio” que prevé la extinción automática del contrato “…Si el inmueble fuese destinado a Restaurant-Fuente de Soda”, no deja lugar a dudas sobre el hecho de que el convenio celebrado lo fue sencillamente para transar sobre el uso distinto al conferido en el documento de condominio que se le estaba dando a la áreas comunes de uso exclusivo del demandado, pues si éste hubiese instaurado un restaurant o fuente de soda en el local comercial y en las áreas adyacentes las sillas y mesas para su funcionamiento (dando así cabal cumplimiento a lo estipulado en el documento de condominio), el presente contrato no hubiese nacido, lo que descarta por completo que lo que se haya pretendido es celebrar un contrato de arrendamiento.

En mi criterio, queda así desvirtuada la existencia de un contrato de arrendamiento y por tanto el cumplimiento de sus elementos, ya que una parte no hizo gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble (pues como se indicó, el uso del área es un derecho que deriva del documento de condominio y no del contrato analizado); el precio pactado no lo es por concepto de canon de arrendamiento sino como contraprestación a la transacción celebrada (recíprocas concesiones), es decir, la demandada paga un dinero para que se le permita, a cambio, darle un uso a las áreas de su uso exclusivo distinto al señalado en el documento de condominio; y el tiempo de vigencia del contrato lo es precisamente mientras el propietario-demandado le de un uso distinto al estipulado en el contrato de condominio, pues de lo contrario el contrato se extingue y queda terminado automáticamente.

Los anteriores argumentos son –en mi opinión- suficientes para descartar la naturaleza arrendaticia del contrato bajo análisis, razón por la cual considero que el juez de la recurrida en efecto infringió el artículo 1.579 del Código Civil, por falsa aplicación y el artículo 1.713 de la misma ley sustantiva, por falta de aplicación.

En consecuencia, tomando en consideración las particularidades del caso concreto y a fin de garantizar el principio de la doble instancia y de evitar dilaciones indebidas y reposiciones inútiles, esta Sala debió anular el fallo interlocutorio recurrido y ordenar al tribunal de la causa, Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicte nueva decisión de fondo en atención a lo expresado en el presente voto salvado.

En base a lo anteriormente expuesto, que refleja lo que a mi entender era la correcta solución al caso planteado y por no compartir la argumentación acogida por la mayoría de los integrantes de la Sala, en defensa de la correcta aplicación de las leyes, salvo mi voto en la presente sentencia.

Queda así expresado el voto salvado del Magistrado que suscribe.

En Caracas, fecha ut-supra.

Presidenta de la Sala,

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Y.A.P.E.V.,

_________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

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C.O.V.

Magistrado,

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A.R.J.M.,

_______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

__________________________

C.W.F. Exp. N° AA20-C-2010-000589