Sentencia nº RC.000495 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 31 de Octubre de 2011

Fecha de Resolución31 de Octubre de 2011
EmisorSala de Casación Civil
PonenteYris Armenia Peña Espinoza
ProcedimientoRecurso de Casación

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2011-000281

Ponencia de la Magistrada: Y.A.P.E.

En el juicio por resolución de contrato de arrendamiento, incoado ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad de comercio GALERÍAS ÁVILA CENTER, C.A., representada judicialmente por los abogados en ejercicio A.B.I.M., M.A.G.G.F.A.S., M.B., y P.B. contra el ciudadano J.C.C.P., representado judicialmente por los abogados en el ejercicio libre de su profesión J.V.A.V., P.J.M.H., R.B.-Irazabal, D.T. e I.d.J.T.; el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en fecha 23 de febrero de 2011, en la cual declaró: “…PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha trece (13) de julio de dos mil diez (2010), por la abogada D.T., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha ocho (08) (sic) de julio de dos mil diez (2010), por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la demandante para intentar y sostener este juicio opuesta por el demandado. TERCERO: SE DESECHA, la denuncia de fraude procesal efectuada por la parte demandada. CUARTO: PROCEDENTE la impugnación de cuantía interpuesta por la parte demandada…omissis… QUINTO: CON LUGAR la demanda y su reforma por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil GALERÍA ÁVILA CENTER, C.A. contra el ciudadano J.C.C.P., suficientemente identificados. SEXTO: RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2.004) (sic), …omisiss… y en tal sentido se ordena al demandado a hacer entrega a la actora de los locales distinguidos con los Nos. (sic) P-63, P-64, P-65 y P-66, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila. SÉPTIMO: Se condena al demandado a pagar a la parte actora por conceptos de daños y perjuicios la cantidad de VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.F 27.267,57). OCTAVO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por el ciudadano J.C.C.P.., contra la sociedad mercantil GALERÍA ÁVILA CENTER, C.A. NOVENA: Se condena en costa (sic) a la parte demandada ciudadano J.C.C.P. en el juicio que por Resolución (sic) de contrato de arrendamiento le sigue la sociedad mercantil GALERÍAS ÁVILA CENTER, C.A., así como de la reconvención que interpuso en contra de la sociedad mercantil GALERÍAS ÁVILA CENTER, C.A., por haber resultado totalmente vencido en ambas acciones, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…omissis… QUEDA MODIFICADA la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ocho (08) (sic) de julio de dos mil diez (2010)…”.

Contra la precitada decisión de alzada, la representación judicial de la parte demandada, anunció recurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación.

Siendo asignada la ponencia a la Magistrada que con tal carácter suscribe el presente fallo, concluida la sustanciación y cumplidas las demás formalidades, la Sala procede a dictar sentencia en los términos que a continuación se expresan:

I

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

Por razones metodológicas, la Sala invierte el orden de las denuncias y procede a analizar la numerada quinta.

De conformidad con lo preceptuado en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil se delata la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem por “…falta de congruencia…”.

La denuncia en cuestión quedó expuesta así:

…CASIQUE alegó como defensa concreta y particular, el que GALERIA (sic) no anexo (sic) con su demanda, el documento fundamental, ya que lo único que expresó en su demanda fue que “ANSA BIENES RAICES (sic), S.R.L.” cedió en arrendamiento unos locales de su propiedad” y que lo hizo autorizado por “GALERIA” (sic), dueña de los locales alquilados a CASIQUE.

Sostenida la demanda en esa sola afirmación, propició que “CASIQUE”, le adujera a “GALERIA” (sic) que en su demanda no se hizo mención de ese documento donde autoriza el arrendamiento; ni lo anexa o al menos cita los datos de registro o notaría u oficina pública donde se encuentre depositado, entonces, no se le aceptarán después.

La honorable Sala podrá verificar que así fue que se expuso la defensa con la contestación y luego de esto (sic), entonces, acomodo (sic) su defensa de falta de cualidad de “GALERIA” (sic) para sostener el juicio.

Ahora bien, la recurrida

(…Omissis…)

Todo bien, sobre esa falta de cualidad, pero no resolvió el punto crucial y álgido invocado por “CASIQUE” de que, “GALERIA” (sic) no acompañó con la demanda ni citó en su demanda los datos importantes para saber dónde está depositado el documento, en el caso, aquel (sic) mediante el cual supuestamente se autorizó a ANSA BIENES RAICES (sic), S.R.L., para celebrar el convenio con CASIQUE. La Sala en condiciones optimas (sic) para verificar esta afirmación nuestra.

La alzada se concentró en examinar una serie de documentos para arribar a la simple conclusión de que como “GALERIAS” (sic) es dueña de los locales tiene interés y legitimación, pero por ningún lado se paseó por la defensa de que “GALERIA” (sic) no consignó el documento fundamental de la acción.

Por supuesto, que la omisión de pronunciamiento notoria porque no hubo una respuesta categórica de la jueza sobre esa cuestión, que es importante porque, el contrato aparece celebrado entre “ANSA BIENES RAICES (sic), S.R.L.” y no “GALERIA” (sic), quien no fue parte del mismo y por más dueño que fuese, en realidad, no tiene la calidad de arrendadora de CASIQUE, por eso, lo esencial del pronunciamiento sobre la ausencia de documento fundamental de la acción.

Se aprovecha la delación para acusar otra omisión de pronunciamiento. Reconoce la recurrida de que CASIQUE en su descargo para debilitar el incumplimiento de pago que la atribuyó “GALERIA” (sic) alegó la excepción de contrato no cumplido, en atención a lo preceptuado en el artículo 1.168 del Código Civil (Cfr. Págs. (sic) 14, 15, 16 y 17 de la recurrida).

La alzada resuelve el problema de la cuestión previa (Cfr. Págs. (sic) 22/28 de la recurrida), entra después a decidir la falta de cualidad (Cfr. Págs. (sic) 28/37 de la recurrida; se pronuncia sobre el fraude procesal (Cfr. 37/46), hace los (sic) mismo con la impugnación de la cuantía (Cfr. Págs. (sic) 46/57 de la recurrida).

Pero, realmente, en cuanto a la excepción de contrato no cumplido, no dijo una palabra, rodeó el asunto y se desvió en otros comentarios, afirmó que el contrato de arrendamiento está probado; que no es un compromiso de alquiler; que “GALERIA” (sic) tiene, en su calidad de dueño, legitimación para arrendar; que, el hecho notorio comunicacional fija el inicio del contrato; que no hubo pago y declara su resolución.

Esa singular defensa quedó descrita por la recurrida así:

(…Omissis…)

Y bien, nada de esto (sic) fue tocado por la recurrida, le importó un bledo, con lo que la incongruencia por omisión luce de bulto e injustificables su abstención de decidir, ya que no se puede decir que quedó resuelta tácitamente o desplazada por otro pronunciamiento que implique usa (sic) desestimación de la petición.

Quebrantado el artículo 12 CPC porque no se dictó sentencia conforme a lo alegado y el artículo 143,5 ídem, al igual quebrantado, porque no se dictó sentencia expresa, precisa y positiva con arreglo a las defensas aducidas con la contestación…

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El formalizante alega en primer lugar, que el juzgador de alzada no se pronunció sobre el señalamiento que hiciere su representado, para sustentar su alegato de falta de cualidad de la actora, relativo a que el actor no acompañó a su demanda el documento fundamental, de donde se desprenda la supuesta autorización de “Galería” a la sociedad mercantil Ansa Bienes Raíces, S.R.L., para “…celebrar el convenio con CASIQUE…”, del cual ni siquiera hizo mención “…o al menos cita los datos de registro o notaría u oficina pública donde se encuentra depositado…”, por lo que “…no se le aceptaran (sic) después…”; pronunciamiento éste que considera importante dado que el contrato “…aparece celebrado entre “ANSA BIENES RAÍCES, S.R.L.” y no “GALERÍA”, quien no fue parte del mismo y por más dueño que fuese, en realidad, no tiene la calidad de arrendadora de CASIQUE, por eso, lo esencial del pronunciamiento sobre la ausencia de documento fundamental…”.

Y en segundo lugar, acusa que la recurrida omitió de igual manera pronunciarse sobre la excepción de contrato no cumplido opuesta por su representado, de lo cual adujo que la sentenciadora de segundo grado “…no dijo una palabra, rodeó el asunto y se desvió en otros comentarios; afirmó que el contrato de arrendamiento está probado; que no es compromiso de alquiler; que “GALERÍA” tiene, en su calidad de dueño, legitimación para arrendar; que el hecho notorio comunicacional fija el inicio del contrato; que no hubo pago y declara su resolución…”, por lo que califica de injustificable tal omisión de pronunciamiento, pues a su juicio, “…no se puede decir que quedó resuelta tácitamente o desplazada por otro pronunciamiento que implique usa (sic) desestimación de la petición…”.

Por ello concluyó asentando, que hubo quebrantamiento del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil al no dictarse sentencia conforme a lo alegado y del ordinal 5° del artículo 243 del mismo código por cuanto la recurrida no es expresa, positiva y precisa con arreglo a las defensas aducidas con la contestación.

Para decidir, se observa:

Respecto a la incongruencia negativa “…Esta Sala deja por sentado una vez más, que para satisfacer el principio de exhaustividad, contenido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe analizar y resolver sobre todo lo alegado en autos, es decir, debe dictar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, sin que en ningún caso pueda absolver la instancia, alegatos que conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, deben formularse, en principio, tanto en el libelo de demanda como en la contestación, salvo aquellos hechos nuevos que hubiesen sido desconocidos por las partes en esas oportunidades procesales y que pudieran cambiar la suerte de la controversia…”. Sent. N° 000003, del 12/01/2011, caso: M.N.P.D.S., contra C.N.A de Seguros La Previsora, Exp. N° 2010-341.

En este orden de ideas, la Sala estima necesario citar lo alegado por la parte demandada-recurrente en su escrito de contestación a la demanda:

…3.1. Aquí y así se opone la excepción de contrato no cumplido, como defensa de rito capaz de detener y aniquilar toda información por parte de GALERÍA de que PELUFFO ha incumplido de manera importante y grave su programa de obligaciones como arrendatario, al no pagar a tiempo la merced arrendaticia señaladas (sic) en la demanda. Esto es una mentira que con aplomo ha sido disfrazada con la pretensión deducida contra el patrocinado.

Ocurre que el supuesto y delatado retraso en el pago de los alquileres de los meses que van desde enero hasta septiembre de 2008, se debe a la conducta precipitada y temeraria de GALERIA (sic).

Se argumenta lo deducido así:

Contra PELUFFO, GALERÍA intentó un proceso de arbitraje comercial ante el CEDCA por resolución de contrato. Producto de ese proceso arbitral se obtuvo un laudo que declaro (sic):

(i) Resuelto el contrato de compromiso de arrendamiento autenticados ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Dtto. Capital y Edo. (sic) Miranda, el 30 de julio de 2004, anotado bajo el No. 3, Tomo (sic) 54 sobre los locales P-63-64-65-66 del Centro Comercial Galería Ávila.

(ii) Entrega a la demandante en un plazo prudencial de quince (15) días de los locales, libre de bienes y personas.

(iii) Según se desprende de ENTREGA MATERIAL decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y practicada el 02 (sic) de julio de 2007 por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, el Sr. J.C.P. fue DESALOJADO con sus bienes y enseres personales de los locales: P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28 del Centro Comercial Galería Ávila, con lo cual GALERÍA por medio de sus apoderados judicial (sic) (J. RUAN y C. ALCANTARA) (sic), los recibieron. Quiere decir que desde el 02 (sic) de julio de 2007, PELUFFO no posee, usa y disfruta los locales comerciales P-63, P-54, P65 y P66 del Centro Comercial Galería Ávila. (ver anexo B).

PELUFFO, no obstante haber sido condenado a la resolución de los contratos de arrendamiento por laudo arbitral, y desalojado en ejecución de esa decisión, intentó nulidad del laudo, la que fue declarada con lugar, bien que concluyó el Juez (sic) Superior (sic) que conoció de la acción declaró: en los asuntos relacionado (sic) con arrendamiento, por ser una materia de ius cogens, no cabe ser debatida en sede arbitral, todo de conformidad a la doctrina constitucional vigente para la época.

(…Omissis…)

Entonces, quiere decir que por un hecho abusivo y temerario de GALERIA (sic), PELUFFO no sólo se vio demandado en sede arbitral, sino que a consecuencia de ello se decretó la ENTREGA MATERIAL de los locales arrendados. Quiere decir que se le arrebató indebida y (sic) ilegalmente del uso y disfrute de las cosas alquiladas, circunstancia que dispara una consecuencia fatal, la de alegarle la excepción de contrato no cumplido, porque si en efecto y por obra de una pretensión inadmisible en sede arbitral, se le privó del USO y DISFRUTE PACÍFICO de los locales arrendados, significa que GALERÍA incumplió de hecho con el contrato de alquiler, y éste sólo evento le permite justificadamente a PELUFFO no pagar los cánones de alquiler demandados por GALERÍA desde enero hasta septiembre de 2008.

Todo redunda en que a PELUFFO se le quitó la cosa arrendada arbitrariamente y sin base jurídica o legal, de modo que a éste le nace el derecho por los efectos de la sentencia librada por el Juzgado Superior Quinto, de alegar la excepción de contrato no cumplido, que exonera de cumplir el programa de su prestación como arrendatario, porque su contraparte –GALERÍA- no acató el suyo, antes bien vulneró y desconoció un aspecto sustancial del contrato de alquiler, no otro que la posesión pacífica e ininterrumpida de la que debe gozar el arrendamiento.

Y si bien PELUFFO con la nulidad definitiva, y firme del laudo arbitral, solicitó la RESTITUCIÓN INMEDIATA de los locales arrendados, GALERÍA concentró todo su esfuerzo en impedir que el patrocinado retornara a la situación que estaba antes de la ENTREGA MATERIAL; la razón fue descubierta el 11 de agosto de 2009, cuando se trasladó el patrocinado a que se le restituyera en la posesión inmediata de los inmuebles y se topó con carteles de secuestro decretados por este Tribunal (sic), que le impidieron tomar entrar en los mismo (sic).

En redondo, desde julio de 2007 hasta la presente fecha, PELUFFO no ha vuelto a ingresar a los locales arrendados, en principio porque fue desalojado por una ENTREGA MATERIAL y luego cuando el mismo Juzgado (sic) que la decreto (sic) ordenó su restitución, se consiguieron con que GALERÍA había demandado ante los Tribunales (sic) Mercantiles (sic) de Caracas y conseguido inaudita medida de secuestro.

Quiere decir lo anterior, que evidentemente si PELUFFO no ha poseído, usado y disfrutado de manera pacífica los locales de comercio arrendado, desde que fue sacado de los mismo (sic) por entrega material el 02 (sic) de julio de 2007, como es que GALERÍA pretende cobrarle los cánones de arrendamiento desde enero hasta septiembre de 2008, y lo más sorprendente es que hasta incrementó el monto del canon sin que tan siquiera se le comunicara al demandado.

Todo un ardid o misa en escena construida por GALERÍA para que a fuerza de abusar de las viadas de derecho, PELUFFO vea frustrado sus derechos como arrendatario.

Por supuesto que ha sido sorprendido este Tribunal (sic) en su buena fe, porque al admitir la demanda y decretar medida cautelar de secuestro ha creído en las afirmaciones del actor, quién (sic) sistemáticamente ha omitido información determinante y puntual para que el asunto sea juzgado conforme a la verdad.

Pero el descaro es tal de GALERÍA, y aquí su conducta raya en punible que en posesión de los locales comerciales arrendados a PELUFFO, y siendo los mismo (sic) bienes litigioso (sic), precedió a alquilarlos a terceros por el mismo período que pretende cobrarle a PELUFFO.

Véase que conforme a documento autenticado en la Notaria (sic) Pública Quinta del Municipio Baruta de 27 de septiembre de 2007, GALERÍA suscribió un contrato de demanda P-63, P-64, P-65 y P-66, por el período que va desde el 20 de septiembre de 2007, hasta el 20 de septiembre de 2008. (ver anexo C)-

Siendo así, GALERÍA cae en dos (2) conductas graves: (i) Alquiló a un tercero (ALGALOPE, C.A.), los locales que estaban en litigio, lo que está expresamente prohibido por el ordenamiento jurídico. Y (ii) pretende cobrarle a PELUFFO y ALGALOPE, C.A., el alquiler por un mismo inmueble.

Por supuesto, la situación no es menuda para GALERÍA de manera que las acciones que se derivan de la anotada conducta, se las reserva expresamente el patrocinado para reclamarla ante las autoridades competentes.

Pero este avieso comportamiento tenía por designio la demanda que procede ante ese tribunal para lograr el secuestro, bajo el peregrino argumento de que está en mora, más no es así; puesto que todavía para las fecha indicadas en la demanda, PELUFFO no tenía la posesión de la cosa arrendada, por lo que no le nacía pagar, al contrario, GALERIA (sic) debió exigirlo siempre y cuando, aquél estuviese gozando de los locales. Pero no ocurrió de ese modo, porque GALERÍA solapadamente y luego del primer laudo arbitral declarado nulo, en seguida (sic) se fabricó una demanda para conseguir a fuerza de engaño una medida cautelar que lo sustituyera la entrega material del anulado laudo.

Quiere decir lo anterior, se insiste, que GALERIA (sic) incumplió con su obligación principal prevista en el artículo 1.585 del Código Civil de “mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”, faltando a sus obligaciones conforme al artículo 1.168 del Código Civil (sic)

Como el incumplimiento de GALERÍA propicio (sic) el que PELUFFO no pudiera usar los locales comerciales arrendados, se opone la excepción de contrato no cumplido, en orden a que nadie consigue acción ni derecho por su improbidad y menos por medio del ejercicio abusivo de sus derechos.

Pero, no quiere quedarse el demandado en la sola oposición de la excepción de contrato no cumplido, sin poner sobre la mesa el cinismo de GALERÍA, su poco respeto por los principios que orienta el proceso (probidad), y ofensa a la inteligencia del representado.

Insistimos, el actor alega “el arrendatario ha venido ocupando los locales arrendados desde el inicio de la relación arrendaticia, es decir, desde el 28 de noviembre de 2004”, cuando ha sido protagonista directo, de cómo a consecuencia del laudo arbitral PELUFFO no usó ni gozó de la cosa arrendada desde junio de 2007, cuando fue desalojado y que desde esa fecha en adelante no ha podido tomar posesión del mismo.

Así pues, en definitiva, no hay mora alguna ni retraso por parte de PELUFFO, y si en verdad, no aparecen liquidados los alquileres para la fecha que indica en la demanda, precisamente ello obedeció a una imperita conducta de GALERIA (sic) que frustro (sic) precisamente esa posibilidad que hoy por medio de esta demanda pretende peregrinamente exigir. Así se invoca…

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Ahora bien, corresponde a esta Sala verificar la existencia o no del vicio acusado por el formalizante, para lo cual se hace necesario copiar lo pertinente de la recurrida:

…Ahora bien, como ya se dijo, la demandante, acompañó a su libelo de demanda copia simple del documento denominado Contrato (sic) de Compromiso (sic) de Arrendamiento (sic) autenticado por el Notario Titular Trigésimo Tercero del municipio Libertador del Distrito Capital en fecha treinta (30) de julio de dos mil cuatro (2004), quedando anotado bajo el N° 03 (sic), Tomo (sic) 54, suscrito entre la sociedad mercantil ANSA BIENES RAÍCES como arrendadora y el ciudadano J.C.C.P. como arrendatario, a los efectos de demostrar a los efectos de demostrar la relación arrendaticia existente, el cual ya fue valorado por este Tribunal (sic) en este mismo capítulo.

(…Omissis…)

Ahora bien, observa este Tribunal (sic), que si bien es cierto que la parte demandada suscribió el contrato cuya resolución se pretende, con la sociedad mercantil ANSA BIENES RAÍCES, S.R.L., como ella misma lo aceptó en su contestación de demanda, en el capítulo relativo a los hechos admitidos; no es menos cierto que ésta conocía y así lo aceptó al suscribir el contrato, que la sociedad mercantil GALERÍAS ÁVILA CENTER, C.A., era propietaria de los locales arrendados.

Cabe destacar además, en este caso, que no habiendo sido discutida la propiedad de los locales comerciales objeto del contrato celebrado entre las partes, esa propiedad, le da derecho a su titular, en este caso concreto, a usar, usufructuar, gozar, disfrutar y disponer del objeto de la misma; entre ellos, puede dar en arrendamiento, por sí o por medio de representante debidamente autorizado; y en ese sentido, es el legitimado activo natural y el interesado principal, en caso de terminar una relación arrendaticia sobre los bienes de su propiedad, cualquiera que hubiese sido la forma de establecerla, para poder así hacer uso de su derecho de propiedad, en la forma y condiciones que tenga a bien establecer.

En efecto, como se dejó apuntado en los criterios doctrinales citados, la cuestión de saber si una persona tiene el derecho de obrar o como se dice también, si ella tiene la cualidad de obrar, se reduce a una cuestión de saber si ella es titular del derecho para el cual se reclama protección. En ese sentido es claro para esta Juzgadora (sic) que la sociedad mercantil GALERÍAS ÁVILA CENTER C.A., en su condición de propietaria de los locales antes identificados, tiene el derecho de obrar o la cualidad de obrar para pedirle al arrendatario de dichos locales la terminación de la relación arrendaticia. Así se declara,

Por todo lo antes expuesto, considera esta Sentenciadora (sic) que la Juez (sic) de la recurrida actuó ajustada a derecho, en lo que a esta defensa se refiere, por lo que le es forzoso para esta sentenciadora desechar la defensa de cualidad opuesta por la parte demandada. Así se decide.

(…Omissis…)

-V-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

DE LA ACCIÓN PRINCIPAL

Cumplidos en esta Alzada (sic) los lapsos procesales, revisados los alegatos de las partes y la decisión recurrida, y resueltos los puntos previos sobre el fondo del asunto; y a tales efectos, observa:

Como fue indicado, los apoderados de la demandante, fundamentaron la demanda que nos ocupa en los siguientes hechos:

(…Omissis…)

Sobre la base de ellos tenemos:

(…Omissis…)

Pasa entonces este Tribunal (sic) a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones y sobre la base de ello tenemos:

En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

Contrato denominado “Compromiso de Arrendamiento” (sic) celebrado entre la sociedad mercantil GALERÍAS ÁVILA CENTER, C.A., y el ciudadano J.C.C.P., sobre locales comerciales propiedad de la demandante distinguidos con los Nros. P-63, P-64, P-65 y P-66, ubicados en el Nivel (sic) Parque del Centro Comercial Galerías Ávila, San B.C., al cual como se dijo, este Tribunal (sic) en capítulo previo, al resolver la defensa de falta de cualidad, le atribuyó valor probatorio.

En ese sentido, es necesario efectuar las siguientes consideraciones:

Con las pruebas que cursan a los autos, le quedó claro a esta Juzgadora (sic) que dicho contrato fue celebrado en nombre de la propietaria de los locales, hoy demandante.

A pesar de que se le haya denominado “Contrato de Compromiso (sic) de Arrendamiento” (sic), aprecia quien aquí decide, que en dicho contrato en su cláusula cuarta, se estableció concretamente, cuales (sic) serían locales objeto del contrato; en su cláusula quinta, se expresó con claridad el lapso de duración del mismo; esto es, un término fijo de cinco (5) años; contados a partir de la apertura del Centro (sic) Comercial (sic); de las cláusulas de la sexta a la décima primera ambas inclusive se regularon todas las estipulaciones relativas a la (sic) obligaciones económicas derivadas del mismo, en cuanto a monto, oportunidad de pago; cantidades de dinero entregadas: en sus montos y sus conceptos; descuentos; y, anticipos.

Se observa además que a partir de la cláusula décima segunda señala un conjunto de obligaciones y determinaciones que contendría el contrato definitivo que se suscribiría, referidos a la descripción exacta de los locales; al uso y destino; duración y demás obligaciones en ellas contenidas.

A criterio de esta sentenciadora, aún cuando de la denominación del contrato pudiera inferirse que se tratara únicamente de un compromiso de arrendar, independientemente de la calificación jurídica que se les atribuya, siempre debe atenderse a la esencia de las cosas; esto es, lo suscrito entre las partes en este proceso, no es otra cosa que un contrato de arrendamiento, en donde el propietario le cedió el uso de los locales de su propiedad al arrendatario por un tiempo de duración determinado y el arrendatario se comprometió a pagar el canon de arrendamiento en los términos y condiciones allí señalados.

Por otra parte, esta sentenciadora es de la opinión, que el demandado, al interponer la excepción de contrato no cumplido, reconoce la existencia de dicho contrato de arrendamiento, sólo que el incumplimiento que se le imputa, es decir, el supuesto y delatado atraso en los pagos, lo deriva al demandante.

De lo anterior se desprende que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esto es, cinco (5) años contados a partir de la apertura del Centro Comercial GALERÍAS ÁVILA.

La parte demandada, invocó que dicho Centro (sic) Comercial (sic), había sido inaugurado el día veintiocho (28) de noviembre de dos mil cuatro (2004), lo cual constituía un Hecho (sic) Notorio (sic) y conocido por todos los habitantes de la ciudad de Caracas; y que además se podía evidenciar de la publicación acompañada en la cual se lee: “Shopping Centers. La Industria de los Centros Comerciales en Venezuela. Centro Comercial. Galerías Ávila. Abierto los 365 días del año.”, en cuyas páginas interiores, se reseña su inauguración.

A tal efecto se observa:

En torno al Hecho (sic) Notorio (sic), la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 098 del quince (15) de marzo de dos mil (2.000) (sic), con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, se pronunció de la siguiente manera:

(…Omissis…)

Igualmente se aprecia, que la demandante, en la oportunidad de reformar la demanda, a los efectos de demostrar sus afirmaciones, acompañó los siguientes documentos:

(…Omissis…)

En este orden de ideas se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley (sic), es decir, el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1264 (sic) que reza: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídos; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez (sic), en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterio subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

En este caso concreto, del análisis probatorio realizado por este Juzgado (sic) Superior (sic) observa que la parte demandada fundamenta su principal defensa, en que había sido desalojado de los inmuebles en litigio en fecha dos (02) de julio de dos mil siete (2.007) (sic), lo cual es cierto, como acertadamente lo indicó el a-quo en la sentencia recurrida; pero también se desprende de las pruebas traídas al proceso que el día trece (13) de agosto de dos mil siete (2007), el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como también lo indico (sic) la Juez (sic) de la sentencia impugnada; declaró la nulidad del proceso que dio origen al desalojo, y retrotrajo la situación jurídica del arrendatario a las condiciones en que se encontraba antes de que fuera demandada la ejecución del laudo; es decir, le devolvió su cualidad de arrendatario, de los locales P-63, P-64, P-65 y P66, del Centro Comercial Galería Ávila.

En ese sentido, a criterio de quien aquí decide, le surgieron al arrendatario nuevamente los derechos que en tal carácter le correspondían y las obligaciones que asumió, en el referido contrato, entre las cuales, la principal de ellas viene por la obligación de pagar los cánones de arrendamientos de los locales, los cuales iban desde enero hasta septiembre de dos mil ocho (2008), los cuales no fueron acreditados como pagados por la parte demandada. Así se declara.

Aún cuando, consta en autos que GALERÍAS ÁVILA CENTER S.R.L., y DISTRIBUIDORA ALGALOPE C.A., celebraron un contrato de arrendamiento sobre los locales P-63, P-64, P-65 y P-66, no ha quedado demostrado ni efectiva ni suficientemente que DISTRIBUIDORA ALGALOPE C.A., hubiese estado ocupando los locales señalados; ni que la demandante le hubiese impedido usar, gozar y disfrutar de los inmuebles arrendados, a partir de la fecha en que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaró la nulidad del laudo arbitral. Así se establece.

En vista de lo anterior, demostrada como quedó la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado que da inicio a estas actuaciones y como quiera que no quedó probado en el expediente hecho alguno que pudiera liberarlo de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento que le fueron imputados como insolutos, la demanda por Resolución (sic) de Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) que da inicio a estas actuaciones, debe prosperar, como en efecto lo declaró la Juez (sic) de la primera instancia, a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil; y en consecuencia, debe declararse Resuelto (sic) el Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) celebrado entre la sociedad mercantil ANSA BIENES RAÍCES S.R.L. y el ciudadano J.C.C.P., autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el teinta (30) de julio de dos mil cuatro (2.004) (sic), sobre los locales comerciales distinguidos con el No. P-63, P-64, P-65 y P-66, del Centro Comercial Galerías Ávila. Así se declara.

(…Omissis…)

Revisados los motivos de la recurrida en lo que a este punto se refiere, coincide este Juzgado (sic) Superior (sic), con la Juez (sic) de la primera instancia en el sentido, que demostrado como fue el incumplimiento y habiendo prosperado la Resolución (sic) del Contrato (sic) por la falta de pago de los meses demandados como insolutos, es procedente igualmente la indeminazión por los daños y perjuicios determinados por esos meses cuyo pago quedó pendiente…

.

Como puede apreciarse de la transcripción de la recurrida, el juez de segundo grado en relación al alegato expuesto en la contestación relativo a la falta de pronunciamiento respecto al no acompañamiento del documento de donde se derive la autorización que hubiese otorgado la demandante a la sociedad mercantil Ansa Bienes Raíces, S.R.L., y que junto con el contrato cuya resolución se pide conforman –a su decir- el documento fundamental “de la acción”, y que adujo al invocar la falta de cualidad de la demandante, se ha podido verificar que en el punto denominado “…De la falta de cualidad de la parte demandada…”, el juez superior examinó las excepciones esbozadas por el demandante en su contestación, y concluyó que la actora sí tenía “…el derecho de obrar o la cualidad de obrar para pedirle al arrendatario de dichos locales la terminación de la relación arrendaticia…”.

Tal solución devino de contrastar, según señaló, si una persona es titular del derecho para el cual se reclama su protección, determinando al efecto, que la actora por ser la propietaria de los locales objeto del contrato cuya resolución se pide, y no habiendo sido discutido este punto, y en razón de los atributos del derecho de propiedad, concluyó que puede dar en arrendamiento por sí o por medio de representante debidamente autorizado, siendo, en este sentido “…el legitimado natural y el interesado principal, en caso de terminar una relación arrendaticia sobre los bienes de su propiedad, cualquiera que hubiese sido la forma de establecerla, para poder así hacer uso de su derecho de propiedad, en la forma y condiciones que tenga a bien establecer…”.

De modo que, a juicio de esta Sala, lo acusado por el formalizante, no configura el vicio de incongruencia negativa, pues, no obstante que en la recurrida no se haga mención expresa del no acompañamiento de la autorización para arrendar o de los datos del documento o de la oficina donde se encuentren, el punto medular de la defensa de falta de cualidad de la actora, versa precisamente en saber si ésta podía o no reclamar, en este caso la resolución del contrato suscrito en su nombre por un tercero, cuestión que como se pudo observar quedó efectivamente resuelta en la sentencia recurrida, cumpliendo así con el principio de exhaustividad que exige el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

En cuanto a la supuesta omisión por parte de la recurrida del alegato referido a la excepción de contrato no cumplido y a las razones concretas que fundamentaron tal excepción, observa la Sala que el ad quem, a pesar de mencionar que la misma fue opuesta, no se detuvo a examinar en concreto los alegatos que la apoyaron.

Verifica la Sala que el sentenciador superior en relación a la excepción opuesta, se limitó simplemente a considerar en primer lugar que al interponerse ésta el demandado reconoció la existencia del contrato de arrendamiento “…sólo que el incumplimiento que se le imputa, es decir, el supuesto y delatado atraso en los pagos, lo deriva al demandante…”.

Y por otra parte dejó sentado que había quedado demostrado que el demandado “…fue desalojado de los inmuebles en litigio…” el 2 de julio de 2007, pero que, sin embargo, en fecha 13 de agosto de 2007, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas “…declaró la nulidad del proceso que dio origen al desalojo, y retrotrajo la situación jurídica del arrendatario a las condiciones en que se encontraba antes de que fuera demandada la ejecución del laudo; es decir, le devolvió su cualidad de arrendatario…”, desatendiendo las razones que sirvieron de asiento a la excepción en comentario.

Es decir, el juez no analizó todas las alegaciones que ofreció el demandado como base del incumplimiento en el que habría incurrido, pues en su contestación el demandado adujo, no sólo que no tenía la posesión de los locales desde el 2 de julio de 2007, en virtud de la entrega material que fuere decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en cumplimiento del laudo arbitral dictado por el CEDCA; sino, además que su representada realizó todas las gestiones pertinentes a fin de recuperar la posesión de los inmuebles, en virtud de la nulidad del mencionado laudo arbitral, siendo que en fecha 11 de agosto de 2009 “…cuando se trasladó el patrocinado a que se le restituyera en la posesión inmediata de los inmuebles se topó con carteles de secuestro decretados por este Tribunal (sic), que el impidieron entrar en los mismo (sic)…”, razones éstas – a juicio del recurrente- justificaron el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, entre ellas el pago de las pensiones arrendaticias.

Como corolario de lo anterior, puede afirmarse que el juzgador de la segunda instancia incumplió con el deber de sentenciar conforme a todo lo alegado por las partes, más cuando se trata del argumento fundamental de la defensa, en este caso, del demandado, pues está claro que no atendió ni menos resolvió respecto a la excepción de contrato no cumplido y los fundamentos de la misma.

Por ello, encuentra la Sala que la recurrida está inficionada del vicio de incongruencia negativa tal y como fue acusado por el formalizante, lo que genera la infracción de los artículos 12 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En consecuencia, se declara procedente la presente denuncia.

Por cuanto ha prosperado una de las denuncias descritas en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la Sala se abstiene de analizar y resolver las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

D E C I S I Ó N

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la demandada contra la sentencia proferida en fecha 23 de febrero de 2011 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En consecuencia se declara LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE ORDENA al Juez Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese, y remítase este expediente al Tribunal Superior de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de octubre de dos mil once. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

Presidenta de la Sala-Ponente,

____________________________

Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado,

_________________________

A.R.J.

Magistrado,

_____________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

__________________________

C.W. FUENTES

Exp: N°. AA20-C-2011-000281

Nota: Publicada en su fecha a las

Secretario,

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