Sentencia nº 544 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Constitucional de 21 de Mayo de 2013

El 21 de mayo de 1992, el ciudadano F.O.C.P., celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana E.R.d.L., sobre un inmueble distinguido con el n.° 25-B, situado en el piso 2 del Edificio Residencias Panaquire, ubicado en la cuarta avenida con segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes de esta ciudad de Caracas, en la Jurisdicción del Municipio Chacao, en el que se estableció un canon de veintitrés mil bolívares (Bs.23.000,00) pagaderos por mensualidades anticipadas, estableciendo que la duración del contrato sería de seis meses fijos.

El 19 de diciembre de 2006, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia que fue practicada la notificación de preferencia ofertiva realizada por la propietaria del inmueble, la ciudadana E.R.d.L. en la referida dirección.

El 19 de junio de 2007, la ciudadana E.R.d.L., dio en venta real, pura y simple perfecta e irrevocable a los ciudadanos C.V.A.L. y Nail C.M. de Alvarado, el inmueble que ocupaba el hoy solicitante como arrendatario, por la cantidad de Bs. 170.000.000.

En virtud de lo expuesto, el 6 de agosto de 2007, el ciudadano F.O.C.P., interpuso demanda de retracto legal arrendaticio ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas contra los ciudadanos C.V.A.L., Nail C.M. de Alvarado y E.R.d.L., conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha), por cuanto -a su decir- no fue debidamente notificado.

El 29 de octubre de 2008, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio y condenó en costas a la parte actora, por cuanto era obligación del arrendatario, manifestar al arrendador, la aceptación o rechazo de la oferta hecha el 19 de diciembre de 2006, y que por ende, al transcurrir los 15 días calendarios, contados a partir de la referida fecha de ofrecimiento sin que el arrendatario hubiese aceptado la notificación, el propietario del bien inmueble tenía la plena libertad de otorgarlo en venta a terceros.

Una vez practicadas las notificaciones de las partes, el 26 y 28 de noviembre de 2008, el apoderado judicial del ciudadano F.O.C.P., apeló de la decisión dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo oída en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior competente.

El 18 de mayo de 2009, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a dictar sentencia, la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por los apoderados judiciales de la parte actora e improcedente la demanda de retracto legal arrendaticio, en consecuencia confirmó la decisión apelada y condenó en costas a la parte actora. Contra la preindicada sentencia la actora anunció recurso de casación.

El 26 de abril de 2010, la Sala de Casación Civil de este M.T., declaró con lugar el recurso de casación, anunciado y formalizado por la parte demandante y en consecuencia anuló la sentencia recurrida y ordenó al Juez Superior que corresponda, dictar nueva decisión sin incurrir en el error de juicio que originó la nulidad del fallo, quedando de esta manera casada la sentencia impugnada.

En vista de la decisión dictada por la Sala de Casación Civil de este M.T., el 10 de noviembre de 2010, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó un nuevo pronunciamiento declarando improcedente la caducidad de la notificación practicada el 19 de diciembre de 2006, sin lugar la apelación incoada por el apoderado judicial de la parte actora y sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano F.O.C.P. contra los ciudadanos C.V.A.L., Nail C.M. de Alvarado y E.R.d.L.. Contra la preindicada sentencia el accionante anunció nuevamente recurso de casación.

El 15 de junio de 2011, la Sala de Casación Civil de este M.T., dictó fallo en el cual declaró sin lugar el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la demandante contra la sentencia dictada el 10 de noviembre de 2010, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia condenó al recurrente al pago de las costas procesales del recurso.

En virtud a lo expuesto, el ciudadano F.O.C.P., asistido por la abogada T.E.L.C., solicita la revisión de la misma, de conformidad con lo establecido en los artículos 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 25.11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

II

DE LOS FUNDAMENTOS DE LA REVISIÓN

La parte accionante planteó la solicitud de revisión en los siguientes términos:

Que “…se requiere la intervención de la Sala Constitucional para la revisión de una sentencia definitivamente firme que emanó, en fecha 15 de junio de 2011 (…) la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (…) el cual vulneró el debido proceso y el derecho a la defensa, por cuanto la notificación no fue practicada en la persona correcta, incumpliendo de esta manera la norma constitucional, establecida en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela …”.

Que “…existe una violación a los derechos constitucionales, toda vez que la Sala de Casación de Civil, se pronuncia sobre la procedencia de la notificación, sin considerar que el ciudadano F.C. no fue debidamente notificado, por cuanto el documento fue recibido por una persona extraña que no tiene vínculo jurídico con el ciudadano in comento. Razón por la cual, dicha omisión, afectó desde el principio y de manera trascendental la suerte del proceso…”.

Que “…es indefectible considerar el hecho que la Sala de Casación Civil, solo se circunscribe en ratificar lo expuesto por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sin observar el argumento expuesto por el ciudadano F.C., el cual se centra en la ausencia de notificación por parte del propietario del inmueble, ofreciéndolo en venta el inmueble arrendado (aplicándose falsamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos)…”.

Que “…[l]a ciudadana Jocely Atencio (persona que presuntamente recibe la notificación), no tiene ningún vínculo con el ciudadano F.C., y por lo tanto, nunca informó al arrendatario la notificación practicada por el Alguacil del Juzgado Décimo Tercero de Municipio …”.

Que “…se hace dable mencionar la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial 6.503 Extraordinaria del 12 de noviembre de 2011, la cual señala en su artículo 132 última parte (...). La norma transcrita, [les] permite observar que continúa la protección de la notificación para el arrendatario, por lo que la norma actual a diferencia de la anterior es más protectora al señalar que en caso (sic) no sea practicada directamente al arrendatario, la misma no surtirá efecto…”.

Que “…en cuanto a la notificación, se hace pertinente destacar la sentencia RC 00539, de fecha 07/08/2008, expediente 07-777 dictada por la misma Sala de Casación Civil, en la cual establece (…). La sentencia transcrita, [les] permite destacar que la falta de notificación es de orden público, por cuanto reposa en la obligación del Estado el garantizar a los justiciables el derecho a la defensa y un debido proceso, dentro de este estado socialista de derecho y de justicia transparente…”.

Que “…con el Recurso de Casación presentado ante la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por parte de los representantes judiciales del ciudadano F.C., se destaca que también se denuncia la falta de aplicación del artículo 1.137 del Código Civil…”.

Que “…[e]n virtud de lo antes expuesto solicita a la Honorable Sala Constitucional en ejercicio de las potestades constitucionales y legales admita y conozca el presente recurso, a los fines de otorgar al ciudadano F.C., la restitución de los derechos Constitucionales, contenidos en la Carta Magna, referente al debido proceso, derecho a la defensa y derecho a ser oído…”.

Que “…luego de verificado la vulneración de los Derechos Constitucionales, se anule el fallo emitido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por adolecer de la justeza que ordena la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por la falta de observancia de la notificación al ciudadano F.C.…”.

III

DEL FALLO OBJETO DE REVISIÓN

El 15 de junio de 2011, la Sala de Casación Civil de este M.T., decidió en los siguientes términos:

…El argumento del formalizante, se centra en la ausencia de notificación por parte del propietario del inmueble, ofreciéndolo en venta al arrendatario. A fin de determinar si se aplicó o no falsamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es necesario examinar la recurrida y determinar qué estableció en torno a la notificación del arrendatario.

Señaló la recurrida lo siguiente:

‘…Observa este Tribunal, que la representación judicial de la parte demandante tanto en su libelo de demanda como en su escrito de informe presentado en Alzada impugnó la eficacia de la notificación judicial, por cuanto si era cierto que dicho recaudo al parecer había sido autorizado por un Juez con las formalidades de ley, no era menos cierto que en el acta levantada al efecto se había dejado constancia de que la persona notificada era alguien que se había identificado como JOCELY ATENCIO, con quien no le unía ningún vinculo con su representado, ya que no era su esposa y ni siquiera era pariente que la obligara o conocida en forma alguna, por lo que impugnaba la eficacia de la notificación al no haber sido practicada en una persona absolutamente desconocida para su representado, por lo que no obstante de que dicha notificación había cumplido con las formalidades de ley, había resultado ineficaz.

Ante ello, el Tribunal observa:

Señala el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente:

…Omissis…

Pasa este Tribunal, a analizar si dicho medio probatorio cumplió con los requisitos establecidos por la norma antes transcrita.

En este sentido, se observa que consta de la solicitud de notificación judicial practicada al ciudadano F.C., a solicitud de la ciudadana E.R.D.L., propietaria del inmueble arrendado, que la misma fue realizada por el Juez del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, funcionario capaz de dar fe pública y certeza del acto de notificación y de la declaración de oferta contenida en la notificación; observando igualmente este Tribunal que en dicha notificación le fue señalado al arrendatario que el precio de venta del inmueble objeto del litigio era la suma de ciento setenta millones de bolívares (Bs. 170.000.000,oo), y que la forma de pago era de contado; por lo que considera esta sentenciadora que en el presente caso la notificación cumplió con los elementos esenciales del aviso previsto en la mencionada norma legal a fin de que el arrendatario conociera los detalles de la operación proyectada o realizada, como lo eran que la notificación fuera realizada mediante documento autenticado, indicando el precio, las condiciones y modalidades de la negociación. Y así se decide.

Ahora bien, en relación al alegato de la parte demandante en cuanto a la ineficacia de la notificación judicial al haber sido practicada en una persona distinta al arrendatario, observa esta sentenciadora que consta que el Tribunal de la causa se trasladó a la siguiente dirección cuarta (4a) avenida de la urbanización Los Palos Grandes, edificio ‘Pasaquire, segunda planta, apartamento N° 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, que es la del inmueble arrendado con el fin de hacerle saber al arrendatario su manifestación de voluntad de vender el inmueble y las condiciones y modalidades de la negociación, si bien es cierto, que la notificación no fue hecha personal y observa esta sentenciadora que fue realizada en el inmueble arrendado a la persona que allí se encontraba, por lo que se presume que tuvo conocimiento de ella.’

Cabe citar sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha catorce (14) de diciembre de dos mil seis (2006), con Ponencia de la Magistrado Dra. C.Z.D.M., donde estableció:

…Omissis…

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a lo participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.

En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide…’ (Resaltado es del texto transcrito).

La recurrida determinó que la notificación sí fue practicada en el inmueble del demandante, sólo que fue recibida por persona distinta al arrendatario, pero en el mismo inmueble.

En efecto, la sentencia impugnada determinó que la notificación de la oferta fue practicada en fecha 19 de diciembre de 2006, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la referida notificación, se dejó constancia que fue practicada en la cuarta avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, edificio Pasaquire, segunda planta, apartamento N° 25, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, recibida por la ciudadana Jocely Antencio, ‘…quien manifestó al Tribunal que el ciudadano F.C. no se encontraba en ese momento…’.

La recurrida estableció, como hecho cierto y que consta en instrumento público, que la notificación de la oferta fue practicada en el inmueble del arrendatario.

Sobre la base de estos hechos, no puede indicarse que hubo falsa aplicación del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, pues el formalizante no ataca los hechos, sino la aplicación del Derecho. Como no se ha planteado ante la Sala una denuncia de suposición falsa, en alguna de sus tres modalidades, que indique desde el punto de vista probatorio, que no fue practicada la notificación en el inmueble que ocupaba el arrendatario, la Sala no puede determinar lo contrario.

De acceder la Sala al pedimento del formalizante, tendría que examinar las pruebas, el acta de notificación y pronunciarse sobre los hechos para determinar si la notificación fue practicada o no en el inmueble que ocupaba el arrendatario, lo cual es inaceptable en una simple denuncia por suposición falsa y que implicaría ir en contra de lo aseverado por el Juez Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por tal motivo, siendo el argumento del formalizante que se aplicó falsamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por cuanto la notificación de oferta de venta no la recibió, y tomando en cuenta la anterior argumentación de la recurrida, referida a que esa notificación sí fue entregada en el inmueble ocupado por el arrendatario, la denuncia debe ser declarada improcedente. Así se decide.

…Omissis…

Sostiene el formalizante, que su representado nunca recibió la notificación de la oferta de venta del inmueble arrendado, por cuanto fue entregada en un inmueble distinto al que ocupaba y recibido por una persona que en nada se relacionaba con él.

Que el artículo 1.137 del Código Civil establece que:

…Omissis…

Que sobre la base del citado artículo 1.137 del Código Civil, la recurrida ha debido determinar que no fue practicada la notificación del arrendatario, pues no tuvo la posibilidad de conocer la oferta de venta, y en este sentido, prosperaba el retracto legal arrendaticio.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

‘…Vicio de NEGATIVA O FALTA DE APLICACIÓN de una norma jurídica vigente.- Artículo 313 Código de Procedimiento Civil, Ordinal 2.

(…Omissis…)

Señala el Artículo 1.137 in fine del Código Civil lo siguiente:

…Omissis…

Partiendo del punto establecido en el Capítulo Segundo del presente escrito de formalización, quedó en autos, prueba fehaciente que el demandante F.C., ES IMPOSIBLE QUE HAYA CONOCIDO DE LA NOTIFICACIÓN de preferencia ofertiva, sin que para tal imposibilidad mediara actuación o culpa alguna de su parte, ya que no es imputable a su persona que el Tribunal que practicó la negada notificación, la hizo en un inmueble DIFERENTE al arrendado por mi representado, por lo que efectivamente la misma no se cumplió, tampoco se le entregó al arrendatario como expresamente lo ordena la norma, sino a un tercero extraño Y DESCONOCIDO para el Sr. Calatayud, para su familia, sus allegados, POR LO QUE ES EVIDENTE QUE NO PUDO NUNCA SABER DE TAL NOTIFICACIÓN, estando probado en autos que ES IMPOSIBLE Y POR CAUSAS NO IMPUTABLES A MI REPRESENTADO, que la notificación se hubiese concretado.

Así las cosas, se subsumen estos hechos en lo previsto en el mencionado Artículo 1.137, cuando éste señala que se presumen conocidas las notificaciones desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, menos que éste pruebe haberse hallado. sin su culpa. en la imposibilidad de conocerla, por lo que era obligatorio por parte de la Juzgadora, a los fines de resolver el presente juicio, haber aplicado en derecho el mencionado Artículo y declarar como NO PRACTICADA LA NOTIFICACIÓN DE PREFERENCIA OFERTIVA, ya que el mismo texto que describe la actuación del Tribunal de Municipio, se desprende que no se realizó en el apartamento arrendado por el Sr. Calatayud DEBIDAMENTE DESCRITO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y ADEMÁS SE MAL PRACTICÓ en la persona de un tercero totalmente desconocido por el arrendatario, por lo que es evidente que a F.C. le era IMPOSIBLE CONOCER LA NOTIFICACIÓN ALEGADA…’ (Resaltado es del texto transcrito).

Para decidir, la Sala observa:

Nuevamente el formalizante plantea un problema de estricta infracción de ley, que para ser resuelto en la forma que pretende, amerita un nuevo establecimiento de los hechos por parte de la Sala, pero sin argumentar en su denuncia, alguna modalidad de suposición falsa a que hace referencia el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil que contraríe lo establecido sobre la base de la notificación judicial.

Determinar desde el punto de vista probatorio, si se practicó o no la notificación en el domicilio del arrendatario, o si resulta erróneo lo determinado a través de notificación judicial, es un asunto fáctico, que debe ser resuelto desde la óptica de las pruebas, no de la simple aplicación del Derecho. Por ello, partiendo del sustrato fáctico que proporciona la recurrida, no combatido apropiadamente por el recurrente, la Sala debe aceptar la validez de la notificación judicial y que ésta fue practicada en el apartamento del arrendatario. Así se decide.

Por ello, no hubo falta de aplicación del artículo 1.137 del Código Civil, pues no ha podido evidenciarse la imposibilidad del arrendatario de conocer la notificación de la oferta de venta. Así se decide.

Por las razones señaladas, la presente denuncia debe ser declarada improcedente. Así se decide.

III

Al amparo del ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la errónea interpretación de los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sostiene el formalizante, que la sentencia impugnada interpretó erróneamente los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el artículo 45 eiusdem señala que transcurridos 180 días calendario, después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo 44 ibidem, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, queda sin efecto dicho ofrecimiento.

Argumenta el formalizante, que el Juez de Alzada interpretó erróneamente que los 180 días comienzan a contarse, una vez que transcurren los 15 días otorgados por la Ley al inquilino para notificar si acepta o no la oferta de venta que se le ha hecho.

Que tal interpretación de la recurrida es errónea, pues el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica que los 180 días se cuentan después del ofrecimiento de venta.

Que para el Juez de la recurrida, son 195 días de vigencia de la oferta en venta, cuando la Ley sólo señala el plazo de 180 días contados desde la fecha de la oferta que se presenta al arrendatario y nunca señala que se cuenten luego de transcurridos los 15 días que tiene el arrendatario para dar respuesta a la misma.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

‘…Vicio de error de interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la Ley.- Artículo 313 Código de Procedimiento Civil, Ordinal 2.

(…Omissis…)

Existe el vicio de interpretación de la norma, cuando la ciudadana Jueza, no le da el alcance previsto en la misma, y hace extensiva una interpretación que no contienen las precitadas normas, ya que es evidente en el texto del Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el propietario OFERTA, es decir, ofrece, inicialmente y en los 15 días siguientes el arrendatario debe ‘aceptar o rechazar la oferta’, claramente establece el legislador, que la OFERTA u ofrecimiento en venta, se concreta cuando el arrendatario es NOTIFICADO que la preferencia ofertiva.

De allí que el Artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala de manera categórica que transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo 44 eiusdem, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, queda sin efecto dicho ofrecimiento.

De la norma transcrita se hace evidente que el legislador determina que el Ofrecimiento de venta, ocurre, se da específicamente, cuando se le presenta la oferta al arrendatario, éste debe dar respuesta dentro de los 15 días hábiles siguientes a su oferente y la oferta se mantiene vigente por 180 desde su ofrecimiento, NUNCA SEÑALA EL LEGISLADOR, que luego de transcurridos esos 15 días, o que una vez aceptada o negada, es que se inicia el conteo de los 180 días de vigencia de la Oferta.

La juzgadora de alzada interpretó erróneamente de manera extensiva, dando un contenido que no tiene la norma, que los 180 días se consideran luego que transcurren los 15 días que debe utilizar el inquilino para notificar si acepta o no la oferta que se le ha hecho, le asigna UN ALCANCE QUE NO CONTIENE ESTA NORMA, ya que es claro el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando indica que los 180 días se cuentan DESPUES DEL OFRECIMIENTO EN VENTA.

Para la Jueza son 195 días de vigencia de la Oferta en Venta, cuando la Ley SOLO SEÑALA EL PLAZO DE 180 DÍAS contados desde la fecha de la Oferta que se presenta al arrendatario y nunca señala que se cuente luego de transcurridos los 15 días que tiene el arrendatario para dar respuesta a la misma, por ende, queda así evidenciado el VICIO DE ERROR DE INTERPRETACIÓN DE LA NORMA en el que incurre la sentencia hoy recurrida…’.

Para decidir, la Sala observa:

La recurrida, en torno al alegato de caducidad, resolvió lo siguiente:

‘…Por otro lado, observa esta sentenciadora que los representantes judiciales de la parte demandante alegaron igualmente la caducidad devenida de la notificación judicial por haber transcurrido ciento ochenta y dos (182) días calendarios entre la fecha de la notificación y el acto de enajenación, fijado por el legislador en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ante ello, el Tribunal observa:

Probado como quedó que la codemandada E.R.D.L. el día diecinueve (19) de diciembre de dos mil seis (2006), le OFERTÓ en venta al ciudadano F.C., el inmueble que ésta ocupa en calidad de arrendatario y sobre el que se pretende el retracto legal arrendaticio, se observa que el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece la de notificar al propietario su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el lapso perentorio de quince (15) días calendario contados a partir de la fecha del ofrecimiento, siendo que transcurrido dicho lapso sin que el arrendatario acepte el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a cualquier tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Por otro lado, el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un lapso de 180 días calendario después de la oferta, para que el propietario venda el bien a cualquier tercero, siempre y cuando el arrendatario no hubiere manifestado su intención adquirir el inmueble como ya se explicó, pues pasados los 180 días calendario sin que se realice la venta, necesariamente se deberá ofertar nuevamente el bien al inquilino, toda vez, que le surge nuevamente su derecho preferencial de adquirir el bien.

Ahora bien, en el caso de autos, no es ajustado considerar que el lapso de 180 días indicado se inicie desde la fecha de la notificación que le hiciera al arrendataria del ofrecimiento de la venta del inmueble, ya que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente indica el tiempo que tiene el arrendador para dar respuesta al ofrecimiento de venta, es decir, quince (15) días de calendarios y el tiempo que debe transcurrir para que el arrendatario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo 44 de la ley señalada, pueda modificar el precio o condiciones de la nueva oferta, considerarlo así, sería contravenir lo dispuesto en los artículos 44 y 45 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia se declara improcedente la caducidad de notificación solicitada por la parte actora, Así se decide…’. (Resaltado es del texto transcrito).

Disponen los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

…Omissis…

Se somete a consideración de la Sala, cómo deben computarse los 180 días que tiene el propietario para vender el inmueble a terceros, de acuerdo al artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para la recurrida, es necesario que se dejen transcurrir los 15 días calendario posteriores a la notificación del propietario al arrendatario de la oferta de venta, parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Después de estos 15 días, comenzarían a transcurrir los 180 días para que el propietario venda a terceros el inmueble. Así fue como el Juez Superior realizó el cómputo y entendió la norma.

Para el formalizante, una vez notificado el arrendatario de la oferta de venta, nacen los 15 días calendario para su aceptación o no, y simultáneamente los 180 días para que el propietario venda a un tercero. Es decir, que “cabalgarían” juntos ambos lapsos de 15 y 180 días. De esta forma, el recurrente aduce que el Juez Superior computó mal, y que operó el lapso de caducidad de 180 días.

Ahora bien, para la Sala, una vez notificado al arrendatario la oferta de venta del inmueble por parte del propietario, el arrendatario debe notificar al propietario, dentro de 15 días calendario, su aceptación o rechazo a esa oferta de venta. Mientras no hayan transcurridos esos 15 días, o se haya producido una respuesta negativa por parte del arrendatario, el propietario no puede vender a un tercero el inmueble.

El propietario no puede realizar la venta a un tercero, antes del cumplimiento de los 15 días que tiene el arrendatario para la aceptación o rechazo de la oferta, o antes si se produce un rechazo directo a esa oferta, pues de hacerlo el propietario estaría violando directamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario en su parágrafo único, el cual señala: ‘…El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta….’ (Resaltado de la Sala).

Quiere esto decir, que antes del transcurso de los 15 días a que hace referencia el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el propietario no está en libertad de vender el inmueble a terceros, en respeto al derecho de preferencia ofertiva inquilinaria, a menos que antes del transcurso de esos 15 días el arrendatario haya respondido rechazando esa oferta de venta.

El artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando expresa que los 180 días se contarán “…después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior…” se entiende desde el punto de vista de todo el proceso de oferta y respuesta en 15 días, es decir, no solamente la notificación de la venta, sino también el mecanismo de respuesta o interacción por parte del arrendatario, que en su conjunto, oferta del propietario y respuesta del arrendatario, constituyen el ofrecimiento de venta como un concepto global, completo que implica una relación jurídica entre ambos sujetos.

De esta forma, el cómputo de los 180 días a que hace referencia el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no pudo ser pensado por parte del Legislador, a partir de la notificación unilateral del propietario, pues esos primeros 15 días del lapso de 180 serían ilegales, prohibitivos para la venta a un tercero, y se estarían computado esos primeros 15 días del lapso de 180 en franca contravención a la norma jurídica.

Se hace nuevamente la salvedad, que el lapso de 15 días puede acortarse, en cuanto al cómputo posterior de los 180, si el arrendatario responde negativamente a la oferta antes de esos 15 días.

De todas formas, los 180 días deben comenzar a transcurrir a partir del momento legítimo en que el propietario puede vender a un tercero, es decir, una vez que han transcurridos los 15 días de la notificación del ofrecimiento de venta al arrendatario, quien puede aceptar, rechazar o simplemente no contestar la oferta, pero así podría perfectamente el propietario actuar, de acuerdo a la entidad de la respuesta del inquilino.

También, se reitera, podría computarse el lapso de 180 días antes, si el arrendatario responde negativamente a la oferta antes de los 15 días que le otorga la ley. Lo que no puede computarse, es el lapso de 180 días a partir de la mera notificación de la oferta al inquilino, por las razones ya expresadas.

En razón de lo expuesto, considera la Sala acertada la interpretación de los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ofrecida por la recurrida, y en razón de ello, la presente denuncia por errónea interpretación de ambos artículos debe ser declarada improcedente. Así se decide.

Al ser desestimadas las denuncias del escrito de formalización, el presente recurso de casación será declarado sin lugar en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial del ciudadano F.O.C., contra la sentencia de fecha 10 de noviembre de 2010, emanada del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena al recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

IV

DE LA COMPETENCIA

Esta Sala a los fines de determinar su competencia para conocer de la presente causa, observa lo siguiente:

Debe esta Sala determinar su competencia para conocer la presente solicitud de revisión y al respecto observa que conforme lo establece el artículo 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Sala Constitucional tiene atribuida la potestad de “…revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva…”.

Tal potestad de revisión de decisiones definitivamente firmes abarca fallos que hayan sido expedidos tanto por las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia (artículo 25.11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia) como por los demás tribunales de la República (artículo 25.10 eiusdem), pues la intención final es que la Sala Constitucional ejerza su atribución de máximo intérprete de la Constitución, según lo que establece el artículo 335 del Texto Fundamental.

El artículo 25 numerales 10 y 11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, establecen lo siguiente:

Artículo 25. Son competencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:

(...omissis…)

10. Revisar las sentencias definitivamente firmes que sean dictadas por los tribunales de la República, cuando hayan desconocido algún precedente dictado por la Sala Constitucional; efectuado una indebida aplicación de una norma o principio constitucional; o producido un error grave en su interpretación; o por falta de aplicación de algún principio o normas constitucionales.

11. Revisar las sentencias dictadas por las otras Salas que se subsumen en los supuestos que señala el numeral anterior, así como la violación de principios jurídicos fundamentales que estén contenidos en la Constitución de la República, tratados, pactos o convenios internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República, o cuando incurran en violaciones de derechos constitucionales…

.

Asimismo, en el fallo n.º 93 del 6 de febrero de 2001 (caso: “Corpoturismo”), esta Sala determinó su potestad extraordinaria, excepcional, restringida y discrecional, de revisar las siguientes decisiones judiciales:

…1. Las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional de cualquier carácter, dictadas por las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia y por cualquier juzgado o tribunal del país.

2. Las sentencias definitivamente firmes de control expreso de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República o las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia.

3. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país apartándose u obviando expresa o tácitamente alguna interpretación de la Constitución contenida en alguna sentencia dictada por esta Sala con anterioridad al fallo impugnado, realizando un errado control de constitucionalidad al aplicar indebidamente la norma constitucional.

4. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país que de manera evidente hayan incurrido, según el criterio de la Sala, en un error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución o que sencillamente hayan obviado por completo la interpretación de la norma constitucional. En estos casos hay también un errado control constitucional…

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Ahora bien, por cuanto en el caso de autos se pidió la revisión de un fallo definitivamente firme que emanó la Sala de Casación Civil de este M.T., esta Sala declara su competencia para el conocimiento de la misma. Así se decide.

VI

DEL DESISTIMIENTO

Analizada la solicitud de desistimiento del recurso de revisión, esta Sala observa que, consta en autos que la Defensora Pública Provisoria Primera con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional de este M.T., en su condición de defensora del ciudadano F.O.C.P. presentó diligencia ante la Secretaría de esta Sala e indicó que, “…[e]n fecha 26/04/2013, compareció ante la sede de la Defensa Pública, el ciudadano F.C.P., (…) a los fines de manifestar su voluntad de no continuar con el Recurso de Revisión Constitucional, consignado en la Secretaría de la Sala Constitucional, en fecha 31/01/2013, por cuanto ya no habita en el inmueble objeto de la litis…”

La Defensora Pública Provisoria Primera con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional de este M.T., estimó que la parte actora desistió de la acción y, en consecuencia, presentó diligencia ante la Secretaría de esta Sala informando la manifestación de voluntad del ciudadano F.C.P. de no continuar con la presente solicitud.

En este sentido, y en aplicación de lo que establece el Capítulo III, del Título V del Código de Procedimiento Civil, norma aplicable supletoriamente al caso de marras, donde se determina la oportunidad, capacidad y efectos para el desistimiento del procedimiento, se expresa:

Artículo 263

En cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria.

El acto por el cual desiste el demandante o conviene el demandado en la demanda, es irrevocable, aun antes de la homologación del Tribunal.

Artículo 264

Para desistir de la demanda y convenir en ella se necesita tener capacidad para disponer del objeto sobre que verse la controversia y que se trate de materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones.

Ahora bien, la Sala, previa revisión de las actas que conforman el presente expediente, pudo verificar que efectivamente no consta documento alguno, que dé prueba fehaciente de que el ciudadano F.C.P., confiriera a la abogada T.E.L.C., Defensora Pública Provisoria Primera con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional de este M.T., la facultad expresa para desistir de dicha acción, tal como lo requieren los artículos 154 y 264 del Código de Procedimiento Civil relativos a la capacidad para desistir, aplicables supletoriamente al caso bajo estudio. Igualmente se verifica del recurso de revisión que la abogada T.E.L.C., Defensora Pública Provisoria Primera con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional de este M.T. intentó “a favor de su representado” la presente solicitud de revisión constitucional.

En consecuencia, la abogada T.E.L.C., Defensora Pública Provisoria Primera con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional de este M.T., no podía desistir válidamente del recurso de revisión que intentó en nombre del ciudadano F.C.P., por lo que esta Sala debe forzosamente negar la homologación del desistimiento, ya que se evidencia de autos que tal solicitud de que “se deje sin efecto el recurso de revisión interpuesto” fue presentada ante esta Sala por la abogada T.E.L.C., Defensora Pública Provisoria Primera con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional de este M.T., y no por el ciudadano F.C.P..

Así las cosas, esta Sala se encuentra impedida de declarar “el desistimiento de la presente causa” con base en dicha solicitud, debido a que no se cumplen con los requisitos exigidos para impartir la homologación del desistimiento. Así se declara.

VI

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En primer lugar, de la revisión de las actas procesales que integran el expediente, se observa que la parte solicitante consignó copia certificada del fallo cuya revisión se solicita, y además, no se configuran las causales de inadmisibilidad que contiene el artículo 133 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

De igual forma, se constata que la decisión cuya revisión se solicita tiene carácter de definitivamente firme. Así, tomando en cuenta la competencia de esta Sala para revisar las sentencias definitivamente firmes dictadas por los Tribunales de la República y por las demás Salas de este Supremo Tribunal, se estima que es pertinente efectuar las siguientes consideraciones:

En lo que respecta a las sentencias definitivamente firmes que pueden ser objeto de revisión, esta Sala ha sostenido insistentemente lo siguiente:

…Sólo de manera extraordinaria, excepcional, restringida y discrecional, esta Sala posee la potestad de revisar lo siguiente:

1. Las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional de cualquier carácter, dictadas por las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia y por cualquier juzgado o tribunal del país.

2. Las sentencias definitivamente firmes de control expreso de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas por los tribunales de la República o las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia.

3. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país apartándose u obviando expresa o tácitamente alguna interpretación de la Constitución contenida en alguna sentencia dictada por esta Sala con anterioridad al fallo impugnado, realizando un errado control de constitucionalidad al aplicar indebidamente la norma constitucional.

4. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país que de manera evidente hayan incurrido, según el criterio de la Sala, en un error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución o que sencillamente hayan obviado por completo la interpretación de la norma constitucional. En estos casos hay también un errado control constitucional...

(s. S.C. n° 93 del 06.02.2001)

En el caso sub examine se pretende la revisión de la actuación judicial que expidió la Sala de Casación Civil de este M.T., el 15 de junio de 2011, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial del ciudadano F.O.C. contra la sentencia del 10 de noviembre de 2010, emanada del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y condenó al recurrente al pago de las costas procesales del recurso conforme al artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Es pertinente aclarar que esta Sala, al momento de la ejecución de su potestad de revisión de sentencias definitivamente firmes, está obligada, de acuerdo con una interpretación uniforme de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en consideración a la garantía de la cosa juzgada, a la guarda de m.p. en cuanto a la admisión y procedencia de peticiones que pretendan la revisión de actos de juzgamiento que han adquirido el carácter de cosa juzgada judicial; de allí que esta Sala tenga facultad para la desestimación de cualquier requerimiento como el de autos, sin ningún tipo de motivación, cuando, en su criterio, se verifique que lo que se pretende, en nada contribuye con la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, en virtud, pues, del carácter excepcional y limitado que ostenta la revisión.

Como se observa, el peticionario pretende que se revise un acto jurisdiccional con argumentos que evidencian que se persigue el empleo de este medio constitucional como una nueva oportunidad de alegación y defensa de sus intereses, como si la revisión permitiese la posibilidad de otra instancia con respecto a una decisión que quedó definitivamente firme.

Así, en atención a la reiterada doctrina de esta Sala Constitucional sobre el objeto de su potestad discrecional y extraordinaria como la que se peticionó en el asunto sub examine, se aprecia que las delaciones que fueron formuladas por la peticionaria no constituyen fundamentación para su procedencia.

Debe insistirse en que la revisión no constituye una tercera instancia, ni un medio ordinario que pueda ser intentado bajo cualquier fundamentación, sino una potestad extraordinaria, cuya finalidad es la unificación de criterios de interpretación constitucionales, para la garantía de la supremacía y eficacia de las normas y principios constitucionales, lo cual conduce a la seguridad jurídica.

Además, esta Sala expresó, en sentencia del 2 de marzo de 2000, (caso: F.J.R.A.) que en materia de revisión posee facultad discrecional y tal potestad puede ser ejercida sin motivación alguna, “…cuando en su criterio, constate que la decisión que ha de revisarse, en nada contribuya a la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, ni constituya una deliberada violación de preceptos de ese mismo rango…”.

En este orden observa esta Sala, que en el proceso en cuyo marco se dictó la sentencia respecto de la cual fue requerida revisión, se efectuó un estudio expreso de los instrumentos documentales y actos del proceso, siendo pronunciada en p.a. normativa y sin que se hubiese producido vulneración alguna a derechos o principios constitucionales, o contrariado algún criterio que de forma vinculante hubiese establecido esta Sala Constitucional, pues la Sala de Casación Civil de este M.T. actuó ajustado a derecho y dentro de los límites que fijan su competencia.

Como consecuencia de todo lo que fue expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la sentencia cuya revisión se solicita no contribuiría con la homogeneidad jurisprudencial, además de que no se subsume en ninguno de los supuestos de procedencia que, previa y reiteradamente, ha fijado esta Sala, se declara no ha lugar la revisión de autos. Así se decide.

VII

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, declara:

1. NIEGA la homologación del desistimiento que presentó la abogada T.E.L.C., Defensora Pública Provisoria Primera con Competencia para actuar ante la Sala Constitucional de este M.T., en su condición de defensora del ciudadano F.O.C.P..

2. NO HA LUGAR la solicitud de revisión constitucional que interpuso el ciudadano F.O.C.P., contra la sentencia que emitió la Sala de Casación Civil de este M.T., el 15 de junio de 2011, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de casación contra la sentencia del 10 de noviembre de 2010, emanada del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas y condenó al recurrente al pago de las costas procesales de recurso conforme al artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y archívese el expediente.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 21 días del mes de mayo de dos mil trece. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

La Presidenta,

G.M.G.A.

Ponente

El Vicepresidente,

F.A.C.L.

Los Magistrados,

L.E.M.L.

…/

…

M.T.D.P.

C.Z.D.M.

A.D.J.D.R.

J.J.M.J.

El Secretario,

J.L. REQUENA CABELLO

GMGA.-

Expediente n.° 13-0101