Sentencia nº RC.000340 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 23 de Mayo de 2012

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2011-000741

Magistrado Ponente: Luís Antonio Ortíz Hernández

En el juicio por retracto legal arrendaticio, iniciado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por el ciudadano C.H.R.L., representado por los abogados en ejercicio de su profesión G.M.P.B., P.V.S., O.H. y R.J.L.L., contra la sociedad mercantil CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANÓNIMA (CODISA), y la ciudadana S.W.W., el primero representado por el abogado en ejercicio G.S.I., y la última por el abogado E.J.M.R.; el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 26 de octubre de 2011, dictó sentencia en la que declaró sin lugar el recurso ordinario de apelación ejercido por el demandante, contra la sentencia dictada por el juzgado a quo el 10 de junio de 2011, que había declarado inadmisible sobrevenidamente la pretensión por retracto legal arrendaticio, en consecuencia confirmó dicho fallo y condenó en costas al demandante.

Contra la preindicada sentencia el abogado O.H., apoderado judicial del demandante anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado e impugnado.

Cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los siguientes términos:

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

-I-

Con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se delata la infracción por falta de aplicación de los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresando lo que a continuación se indica:

Expresa la judicante que no debe a.l.e.q. configurar (sic) el derecho de retracto legal arrendaticio por cuanto mi poderdante no tiene el derecho de preferencia ofertiva, por así negárselo la ley locativa, pero nada menciona del otorgamiento volitivo que hizo la propietaria de ese derecho de preferencia con la oferta de venta y reconocimiento del derecho de preferencia que le notificó, y olvida que todos los derechos de los inquilinos, incluso el de retracto, son irrenunciables, de orden público, debiendo siempre hacer resaltar el artículo 7 eiusdem, y aplicarlo en toda su extensión, porque el arrendatario es el débil económico que el legislador busca equilibrar ante el locador y para ello le ha revestido sus derechos de orden público y en consecuencia no puede renunciar a ellos según lo estipulan los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliarios que rezan:

(…omissis…)

Ambas normas nos definen el carácter irrenunciable de los derechos del locatario y la obligación del arrendador de nuevamente ofertar transcurridos ciento ochenta (180) días luego de la primera oferta, si desea celebrar la venta con un tercero, lo cual no hizo. En primer término debemos resaltar que el ofrecimiento de venta realizado por la propietaria de conformidad con el artículo 44 ibídem otorga a mi mandante el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto, ambos derechos están revestidos con el barniz del ordenamiento público lo que los hace irrenunciables, sin que puedan disminuirse o menoscabarse, por lo que para su efectivo ejercicio se debió de volver a notificar a mi mandante en virtud de haber transcurrido los ciento ochenta (180) días calendarios, antes mencionados, si el decisor hubiese aplicado los artículos 7 y 45 ídem habría determinado que el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva deviene de esa oferta y reconocimiento del derecho realizada por la propietaria, la cual tiene un carácter de orden público y por lo tanto no puede ser diminuido o menoscabado, por lo que se le debía exigir a la oferente realizar una nueva oferta de venta dado que habían transcurrido con creces los ciento ochenta (180) días estipulados para celebrar la venta con un tercero, trayendo como consecuencia el verificarse el incumplimiento de la demandada vendedora de la oferta arrendaticia y la declaración con lugar de la demanda de retracto arrendaticio.

(…omissis…)

De conformidad con el artículo 317 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil señalo que las normas que el juez debió aplicar para resolver la controversia y no aplicó, son los artículos 254 del Código de Procedimiento Civil, 1.159 y 1.160 del Código Civil, en concatenación con los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual debió declarar con lugar la demanda, ordenar el retracto arrendaticio, al quedar plenamente demostrado los hechos invocados en el libelo de la demanda. (Vid. Sent. N° RC-583 del 27 de julio de 2007, expediente N° 2.007, de la Sala Constitucional)

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La Sala para decidir, observa:

Asevera el formalizante que el ofrecimiento de venta que le hizo el propietario de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le otorga el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto, lo cual obvió la recurrida infringiendo los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativos al carácter de orden público de los derechos de los arrendatarios y a la caducidad de la oferta y el deber del arrendador de cursar una nueva oferta al arrendatario.

El fallo recurrido señaló lo siguiente:

…en el caso de autos la demanda interpuesta debió ser declarada de oficio, inadmisible in limine litis, puesto que de los documentos acompañados al libelo de demanda, se desprende que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo. En efecto, consta del documento de compra-venta protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 10 de mayo de 2010, bajo el N° 2010.606, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.1.1525, el cual corre inserto a los folios 24 al 32 del presente expediente, que el ciudadano E.S.I., en su carácter de presidente de la firma mercantil Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA), dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la ciudadana S.W.W., un bien inmueble de su propiedad, constituido por unas bienhechurías edificadas sobre un terreno ejido de propiedad municipal que mide cuatrocientos setenta metros cuadrados (470 m²), situado en la carrera 22 entre calles 24 y 25, parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, dentro de los siguientes linderos: Norte: terreno que es o fue ocupado por R.G.; Sur: con la carrera 22, que es su frente; Este: terreno que es o fue ocupado por V.R.C., y Oeste: terreno que es o fue ocupado por C.G.G.. Asimismo se observa, que de los contratos de arrendamientos, traídos por el actor se desprende que el local ocupado por el arrendatario posee una superficie de trescientos veinticinco metros cuadrados (325 m²), aproximadamente de superficie con 9 metros de frente sobre la carrera 22, de lo que se colige que, el ciudadano C.H.R.L., no es arrendatario del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, o lo que es lo mismo, es arrendatario de un local que forma parte de un inmueble de mayor extensión.

El artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, el retracto no procederá en los casos de enajenación o transferencia global, razón por la que, resulta forzoso para esta juzgadora confirmar la sentencia apelada con las modificaciones antes identificadas, y en consecuencia declarar inadmisible la presente demanda, por cuanto la misma, encuadra en el supuesto establecido en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que en el caso de autos lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto, en fecha 14 de junio de 2011, por el abogado O.H., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, dictada en fecha 10 de junio de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y en consecuencia se declara inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide

.

Como puede observarse, la recurrida confirmó la decisión de primera instancia que había declarado inadmisible la pretensión deducida fundamentándose en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, porque de los documentos acompañados al libelo de demanda, se desprende que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo y que la venta se hizo en bloque o por la globalidad.

Según el formalizante el juez debió haber declarado con lugar la demanda, por cuanto “…el ofrecimiento de venta realizado por la propietaria de conformidad con el artículo 44 ibídem otorga a [su] mandante el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto…”.

Al respecto, juzga esta Sala que ello no es así, por cuanto, tales derechos, tanto el de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, aun y cuando el arrendador o el propietario, por desconocimiento, mal asesoramiento o simplemente por falsa convicción afirme o reconozca la existencia de tales derechos al arrendatario, no por ello significa que éste último efectivamente los adquiera y pueda ejercerlos, puesto que, se insiste, su existencia y procedencia depende de que se configuren los supuestos establecidos expresamente por la ley, y no de lo que tengan a bien declarar, manifestar o expresar las partes.

En este sentido, la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno infringió los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario, hizo valer el carácter de orden público del derecho de retracto, al no alterar sus supuestos de procedencia circunscribiendo su aplicación a lo establecido en el artículo 49 eiusdem, lo cual descarta cualquier pronunciamiento sobre la existencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario y, por ende, hace inaplicable al presente caso el artículo 45 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la desestimación de la presente denuncia. Así se decide.

-II-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se delata la infracción por falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresando lo que a continuación se señala:

La Juzgadora (sic) aplica falsamente el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para declarar inadmisible la demanda, y lo hace a una situación fáctica distinta a la planteada en la norma, en esta lo escenificado es el caso de que un inquilino de una parcialidad del bien vendido no tiene derecho a que se le ofrezca en venta la totalidad del inmueble cuando lo pretendido es la venta total de ese bien raíz, pero no regula la situación fáctica en caso de que el propietario le haya otorgado, a ese locatario, el derecho de preferencia aun cuando este no lo tenga por mandato legal, es decir, pese a no tener el inquilino el derecho preferencial el locador convino en que sí tuviera el derecho, no siéndole aplicable el mencionado artículo 49 eiusdem, esto se evidencia de la notificación enviada por la accionada a mi representado en fecha 18 de febrero de 2.009, recibida por él en fecha 05 (sic) de marzo de 2.009, que no fue impugnada y que se anexo (sic) junto con el escrito libelar, esa notificación tiene como finalidad notificarle a mi mandante la oferta de venta de la globalidad del inmueble y el reconocimiento del derecho de preferencia, en su condición de arrendatario, para dar así cumplimiento al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mayor certeza no se podría pedir para expresar que el locatario le fue dado ese derecho, entonces, observando que si le fue dado el derecho de preferencia por el propietario, pese a que la ley no se lo otorgaba, no puede pensarse que es la misma situación fáctica que nos presenta la norma, dado que en el supuesto de hecho del artículo sólo contempla que el arrendatario de una parcialidad del inmueble no tiene el derecho de preferencia, pero no cuando ese derecho le ha sido otorgado por el propietario, situación muy distinta a la regulada por el legislador en ese (sic) norma y que en su falsa aplicación la recurrida aplicó al caso que nos ocupa, lo que debió aplicar son los artículos 7, 42, 43, 44 y 45 eiusdem, reconociéndole a mi poderdante el derecho preferente que le fue otorgado por el propietario y determinar que se le debió notificar nuevamente por cuanto habían transcurrido mucho más de los ciento ochenta (180) días de los cuales disponía para vender a un tercero, entre la fecha del primigenio ofrecimiento, (05 (sic) de marzo de 2.009) y la venta, la cual ocurrió el día 10 de mayo de 2.010 (folios 29 al 32), evidenciándose claramente que transcurrieron casi catorce (14) meses entre ambas fechas.

Luego de otorgado ese derecho el mismo se rige por la normativa arrendaticia y se convierte en irrenunciable, jamás decidir la inadmisibilidad de la demanda por la falta de cualidad del accionante, en virtud de que sí tiene esa cualidad originada, no de la ley de arrendamiento (sic) pero si del mismo ofrecimiento de la totalidad del inmueble efectuado por el dueño del bien raíz y reconocimiento de ese derecho de preferencia en la misma notificación de oferta de venta

. (Resaltado con subrayado añadido)

La Sala para decidir, observa:

En esta denuncia, el formalizante reconoce que por ley no le corresponde el derecho de retracto legal arrendaticio, sin embargo, al igual que en la denuncia anterior, insiste en sostener que por virtud de la oferta de venta que le hiciera la propietaria del bien, le fue otorgado y reconocido el derecho de preferencia ofertiva sobre el mismo y por consecuencia resulta procedente el retracto.

A decir del recurrente hubo una falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque la juez no tuvo en consideración que su derecho de preferencia no devino de la ley sino de la voluntad de la propietaria arrendadora, reflejada en la oferta de venta que le hiciere, circunstancia que, a su juicio, hace inaplicable el aludido precepto.

Juzga esta Sala, que el formalizante parte de una falsa premisa, esto es, la supuesta existencia, por voluntad de la propietaria arrendadora, de su derecho de preferencia ofertiva, y por consecuencia, de la procedencia del derecho de retracto, no obstante que, admite que por ley no le corresponde éste último, dado que la venta versó sobre la totalidad de un inmueble del cual sólo tiene arrendada una parte.

Al respecto debe insistir esta Sala en que tanto la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio son derechos que existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, la circunstancia de que la propietaria arrendadora le haya ofrecido en venta el inmueble al arrendatario antes de transferirle la propiedad del mismo a un tercero, no le hace nacer el derecho de preferencia que alega tener, ni mucho menos hace procedente el derecho de retracto.

En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aún cuando son autónomas.

Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.

Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se delata como falsamente aplicado establece que el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado.

En el presente caso, la juez de la recurrida confirmó la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda luego de que determinó que el arrendatario ocupaba parte, mas no la totalidad del inmueble vendido, con lo cual no hizo mas que aplicar la norma jurídica destinada a regir el hecho concreto que en este caso no es otro que la venta del bien en bloque o de manera global, que en modo alguno puede verse afectada por la circunstancia de que dicho bien le haya sido ofrecido en venta previamente al arrendatario, toda vez que, la arrendadora no estaba obligado a hacerle tal ofrecimiento, precisamente porque la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a la totalidad del mismo, que fue objeto de venta, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, lo que conduce a la desestimación de la infracción delatada. Así se decide.

-III-, -IV-, -V-

Dada la similitud de fundamentos utilizados por la recurrente para formular las denuncias –III-, -IV- y –V- por infracción de ley, las mismas serán resueltas conjuntamente, de la manera siguiente:

En la denuncia –III-, con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem se delata la infracción por falta de aplicación de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

En su sentencia la sentenciadora solo hace mención de la notificación que la codemandada compradora le hace a mi representado, recibida en fecha 15 de julio de 2.010, que no fue impugnada, y en la cual le manifiesta textualmente:

(…omissis…)

Con ello se evidencia que la compradora luego de realizada la compra de la globalidad del inmueble se lo notifica a mi mandante y le hace entrega de copia certificada del documento de compra venta buscando cumplir con la exigencia del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por intermedio de un Notario Público para darle certeza a la fecha, que señala que se inicia el plazo de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio desde que ocurra dicha notificación y se le haga entrega de copia certificada del documento de compra venta al inquilino.

Toda prueba debe ser analizada por el fallador más aún cuando es determinante para el dispositivo del fallo, silenciarla no colabora con su armonía, si hubiere hecho un análisis de esa notificación y de la declaración volitiva de la codemandada en la contestación, de que le hizo entrega de copia certificada del instrumento de compra del bien raíz en litigio, jamás hubiese concluido que el arrendatario no tenía derecho al retracto legal arrendaticio puesto que la misma nueva propietaria se lo reconoce al notificarlo de la compra que efectuó, de no haberlo entendido así no habría realizado la notificación y mucho menos haberle entregado copia certificada del documento de venta como explícitamente lo exige el artículo 47 eiusdem, en la propia contestación de la demanda la codemandada Wu Wu dice: ‘en la cual se deja constancia que se le entrega copia certificada del documento de Compra-Venta’, con lo cual claramente evidencia la notificación y entrega de la copia certificada, lo cual encaja perfectamente con el mentado artículo 47 ibídem y determina como la compradora a sabiendas del derecho de preferencia de mi poderdante y a que la venta transgredió el lapso de ciento ochenta (180) días que tenían por mandato legal para celebrarla, le realiza la notificación para que comience a contarse el plazo de la caducidad para ejercer la acción de retracto arrendaticio. La decisora no analizó ni juzgó la notificación de compra y entrega de la copia certificada, con lo cual debió concluir que si hubo un ofrecimiento de venta a mi representado conjuntamente con el reconocimiento del derecho de preferencia otorgado por el propietario y por lo tanto la locadora le otorgó el derecho de preferencia ofertiva y como consecuencia de ello sí tenía el derecho de retracto, no descartarlo por razones de ser un arrendamiento parcial del inmueble ofertado, dado que la compradora voluntariamente le notificó la compra que hizo de la globalidad del inmueble y le entrego (sic) copia certificada del documento de compra, con lo cual poca trascendencia tiene si ese derecho le correspondía o no por mandato legal, debido a que la vendedora se lo otorgó volitivamente, y también la compradora se lo reconoce, debiendo aplicar el artículo 1.160 del Código Civil, conllevando ineludiblemente que la empresa propietaria arrendadora del inmueble vendido, le otorgó a mi poderdante el derecho de preferencia de conformidad con el artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para asegurarse que una prueba fue analizada, el juez al valorarla, no puede limitarse a solo hacer mención de ella, es decir, a nada más indicar su existencia en las actas del expediente, debe por el contrario determinar, cuál es el mérito o valor de convicción que de ella emana, de su contenido y del resultado que arroje la actividad probatoria en el proceso, siendo así no habría porque dudar que el juzgador cumplió con las obligaciones que estipula el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil de analizar y juzgar todas las pruebas producidas por los litigantes en el juicio.

El juez viola los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, al silenciar y por ende no valorar un documento privado, correspondiente a la notificación de compra efectuada por la codemandada Wu Wu, ya señalada.

De conformidad con el artículo 317 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil señalo que las normas que el juez debió aplicar para resolver la controversia y no aplicó, son los artículos 254 del Código de Procedimiento Civil, 1.159 y 1.160 del Código Civil, en concatenación con los artículos 1.361 y 1.363 eiusdem, y los artículos 43, 45 y 48 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual debió declarar con lugar la demanda, ordenar el retracto legal arrendaticio, al quedar plenamente demostrado (sic) los hechos invocados en el libelo de la demanda. (Vid. Sent. N° RC-583 del 27 de julio de 2007, expediente N° 2005-615, de la Sala de Casación Civil y N° 74 de fecha 30 de enero de 2.007, de la Sala Constitucional)

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Luego, en la denuncia señalada como –IV-, con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem se delata la infracción por falta de aplicación de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y por falsa aplicación de los artículos 7, 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los siguientes términos:

La juzgadora menciona una instrumental consistente en la notificación realizada por la empresa propietaria del bien raíz a mi representado, sin hacer ningún análisis de ella, ya que esa notificación de oferta de venta y reconocimiento de derecho de preferencia , que se acompañó con el escrito libelar (folio 22), que es dirigida a mi mandante, manifiesta el ofrecimiento en venta de la globalidad del inmueble y reconocimiento del derecho de preferencia, propiedad de CODISA y lo hace de acuerdo al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cumpliendo con todos los parámetros necesarios para su validez según la ley especial locativa, dice la notificación:

(…omissis…)

Hurguemos en esa notificación y precisemos que la misma tiene como finalidad notificarle a mi mandante la oferta de venta de la globalidad del inmueble y el reconocimiento del derecho de preferencia, en su condición de arrendatario para dar así cumplimiento al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre el derecho preferente, mayor certeza no se podría pedir para expresar que al locatario le fue dado ese derecho, entonces, observando que sí le fue dado el derecho de preferencia por el propietario, pese a que la ley no se lo otorgaba, no puede pensarse que es la misma situación fáctica que nos presenta la norma, dado que en el supuesto de hecho del articulado solo (sic) contempla cuando el arrendatario de una parcialidad del inmueble no tiene el derecho de preferencia, pero no cuando ese derecho le ha sido otorgado por el propietario, situación muy distinta a la regulada por el legislador en ese (sic) norma y que en su falsa aplicación la recurrida aplicó al caso que nos ocupa, lo que debió aplicar son los artículos 7, 42, 43, 44 y 45 eiusdem, reconociéndole a mi poderdante el derecho preferente que le fue otorgado y determinar que se le debió notificar nuevamente por cuanto habían transcurrido mucho más de los ciento ochenta (180) días de los cuales disponía para vender a un tercero, entre la fecha del primigenio ofrecimiento (05 (sic) de marzo de 2.009) y la venta, la cual ocurrió el día 10 de mayo de 2.010 (folios 29 al 32), evidenciándose claramente que transcurrieron casi catorce (14) meses entre ambas fechas.

Luego de otorgado ese derecho el mismo se rige por la normativa arrendaticia y se convierte en irrenunciable, la Juez jamás debió decidir la inadmisibilidad de la demanda por la falta de cualidad del accionante, en virtud de que sí tiene esa cualidad originada, no de la ley de arrendamiento, pero si del mismo ofrecimiento de la totalidad del inmueble efectuado por el dueño del bien raíz y del reconocimiento que de ese derecho de preferencia hace el propietario en la misma notificación de oferta de venta.

Toda prueba debe ser analizada por el fallador más aún cuando es determinante para el dispositivo del fallo, silenciarla no colabora con su armonía, si hubiese hecho un análisis de ese ofrecimiento de venta y reconocimiento del derecho de preferencia, jamás hubiese concluido la juez que el arrendatario no tenía derecho al retracto legal arrendaticio, puesto que la propietaria del inmueble expresamente se lo ofreció en venta, le reconoce el derecho de preferencia y con ello le otorgó ese derecho de preferencia ofertiva arrendaticia. La decisora no analizó ni juzgó el ofrecimiento de venta y reconocimiento del derecho de preferencia realizado de conformidad con el artículo 44 ibídem, donde le manifestó querer venderle la globalidad del inmueble al locatario, de conformidad con el artículo 44 eiusdem y en base al mismo artículo le reconoce el derecho de preferencia que acarrea el retracto arrendaticio, con lo cual debió concluir que sí hubo un ofrecimiento de venta a mi representada y que la locadora le otorgó el derecho de preferencia ofertiva y como consecuencia de ello si tiene el derecho de retracto, no inadmitirlo (sic) por razones de ser un arrendamiento parcial del inmueble ofertado, dado que el arrendador voluntariamente le ofreció vender la globalidad del inmueble en cumplimiento del derecho de preferencia dado, con lo cual poca trascendencia tiene si ese derecho le corresponda o no por mandato legal, debido a que la vendedora se lo otorgó volitivamente, debiendo aplicar los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, conllevando ineludiblemente a que la empresa propietaria arrendadora del inmueble vendido le otorgó a mi poderdante el derecho de preferencia de conformidad con el artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La juzgadora aplica el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para declara inadmisible la demanda, y lo hace a una situación fáctica distinta a la planteada en la norma, en esta lo escenificado es el caso de que un inquilino de una parcialidad del bien vendido no tiene derecho a que se le ofrezca en venta la totalidad del inmueble cuando lo pretendido es la venta total de ese bien raíz, pero no regula la citación fáctica en caso de que el propietario le haya otorgado, a ese locatario, el derecho de preferencia aun cuando este no lo tenga por mandato legal, es decir, pese a no tener el inquilino el derecho preferencial el locador convino en que sí tuviera el derecho, por lo cual, no le es aplicable el mencionado artículo 49 eiusdem, esto se evidencia de la notificación enviada por la accionada a mi representado en fecha 18 de febrero de 2.009, recibida por él en fecha 05 (sic) de marzo de 2.009, que no fue impugnada y que se anexo (sic) al escrito libelar (folio 22).

(…omissis…)

Si la falladora hubiese analizado la notificación habría entendido que sí le fue otorgado el derecho de preferencia a mi mandante y que dicho derecho no le puede ser disminuido o menoscabado al abrigo del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, como fue otorgado por la locadora no puede luego pretender achicarlo, limitarlo o menoscabarlo, y en consecuencia para su pleno ejercicio ella debía volver a notificarle el ofrecimiento de venta si transcurrían más de ciento ochenta (180) días luego de la primigenia notificación, lo cual ocurrió, como bien lo plasma el artículo 45 eiusdem, no entenderlo así acarrea una disminución o menoscabo del derecho de preferencia que no se estipuló al momento de su otorgamiento, muy por el contrario se otorgó de conformidad con el artículo 44 ibídem y sin ninguna limitante, que igual hubiese sido nula, por lo tanto, habiéndose celebrado la venta el día 10 de mayo de 2.010 (folio 29), y habiendo recibido mi representada el ofrecimiento de venta que otorga el derecho de preferencia el día 05 (sic) de marzo de 2.009 (folio 22), se denota palmariamente que transcurrieron mucho mas de los ciento ochenta (180) días calendarios debidos para efectuar la venta a un tercero, por lo tanto debió notificar, nuevamente, a mi representada antes de venderle la globalidad del inmueble a la Sra. Wu Wu. El artículo 49 ídem no es una prohibición a los contratantes de que no le pueda otorgar al locatario el derecho de preferencia a comprar la globalidad del inmueble que el ocupa parcialmente, solo plasma que por mandato legal no tendrá ese derecho, conllevando que el propietario puede perfectamente otorgar ese derecho como ocurrió en el presente caso.

(…omissis…)

El juez viola los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, al silenciar y por ende no valorar un documento privado, como es el ofrecimiento de venta y reconocimiento que hace el propietario del derecho de preferencia, ya señalado.

De conformidad con el artículo 317 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil señaló que las normas que el juez debió aplicar para resolver la controversia y no aplicó, son los artículos 254 del Código de Procedimiento Civil, 1.160 y 1.163 del Código Civil y los artículos 7, 42, 43 y 45 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual debió declarar con lugar la demanda, ordenar el retracto arrendaticio, al quedar plenamente demostrado los hechos invocados en el libelo de la demanda. (Vid. Sent. N° RC-583 del 27 de julio de 2007, expediente N° 2005-615, de la Sala de Casación Civil y N° 74 de fecha 30 de enero de 2.007, de la Sala Constitucional)

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Por último, en la denuncia –V-, también con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem se delata la infracción por falta de aplicación de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

La Sentenciadora (sic) asegura que en el contrato de arrendamiento se arrendó una porción del inmueble vendido, por lo que no tiene la locataria el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto legal arrendaticio, pero la cláusula décima octava del contrato expresa:

‘DECIMA (sic) OCTAVA: ‘EL ARRENDATARIO’ renuncia expresamente al derecho preferente que pudiera tener para adquirir a cualquier precio el inmueble que ocupará y deja en libertad a la propietaria del mismo para vender a terceros al precio que considere conveniente el referido inmueble’.

Es palmario el silencio parcial realizado por la recurrida al contrato locativo, dado que en él se le hace renunciar al derecho de preferencia ofertiva al arrendatario, lo cual sabemos no tiene validez, pero refleja que si se pretendió que renunciase a ese derecho es porque obviamente lo tenía, se le había otorgado, no puede renunciarse a lo que no se tiene, debe por ello ser legítimo titular de ese derecho para luego poder renunciar a él, sería contradictorio, ilógico y antijurídico el que se pueda renunciar a un derecho que no se tiene, silencia sí, parcialmente, el instrumento reconocido por las partes obviándole su pleno análisis probatorio como es que los contratantes sí regularon expresamente en la convención que el locatario renuncia al derecho de preferencia, el cual es irrenunciable, pero con ello delatan que si tiene ese derecho dado que no podría pretenderse que renunciara a él sino no era su legítimo detentador, es decir, la locadora le otorgó ese derecho de preferencia ofertiva arrendaticia desde el mismo momento de la celebración del contrato y es por ello que le notifican la oferta de venta para cumplir lo convenido.

Con su análisis parcial del contrato de arrendamiento obviando la cláusula décima octava, la Juzgadora (sic) concluyó que el demandante no tiene el derecho preferente de compra, cuando lo que debió concluir es que sí lo tiene y que justamente por esa razón en el contrato arrendaticio estipularon que el renunciaba a ese derecho, de no habérselo otorgado la propietaria jamás hubiese intentado que mi mandante renunciara a él en el contrato de arrendamiento, dado que no se puede renunciar al derecho que no se tiene, y en consecuencia aplicar el artículo 1.160 del Código Civil

.

La Sala para decidir, observa:

De la lectura de las delaciones transcritas se comprueba que las mismas tienen en común su principal fundamento, a saber, la supuesta falta de valoración de unas pruebas con las que, según el formalizante, se comprueba que la arrendadora le otorgó el derecho de preferencia ofertiva y como consecuencia de ello que resulta procedente el derecho de retracto.

A juicio de esta Sala, el recurrente le pretende atribuir a las pruebas que denunció como silenciadas, un valor de convicción que no puede dimanar de su contenido, puesto que, como ya se dijo en la resolución de las anteriores denuncias, tanto el derecho de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, aun y cuando el arrendador o el propietario, por desconocimiento, mal asesoramiento o simplemente por falsa convicción afirme o reconozca en algún documento la existencia de tales derechos al arrendatario, no por ello significa que éste último efectivamente los adquiera y pueda ejercerlos, puesto que, se insiste, su existencia y procedencia depende de que se configuren los supuestos establecidos expresamente por la ley, y no de lo que tengan a bien declarar, manifestar o expresar las partes en algún instrumento público o privado.

En este sentido, cabe reiterar igualmente que la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, ninguna influencia o relevancia tendía la valoración de las pruebas denunciadas como silenciadas por el formalizante, toda vez que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda tuvo lugar como consecuencia de haberse establecido la existencia de una venta global o en bloque de un inmueble de mayor extensión al arrendado por el demandante, con otros documentos distintos a los señalados por el formalizante, tal como se evidencia de la trascripción que de la recurrida se hizo en la resolución de la primera denuncia, la cual se da aquí por reproducida, todo lo cual conduce a la desestimación de las denuncias planteadas. Así se decide.

-VI-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se delata “…la infracción de la recurrida de los artículos 12 y 320 del Código de Procedimiento Civil en el primer tipo de suposición falsa que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, por desnaturalización o desviación intelectual y falta de aplicación de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y los artículos 7, 43, 45 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, en los siguientes términos:

La recurrida interpreta que el locatario no tiene el derecho de preferencia de adquirir el inmueble, para llegar a esa elucidación recalca que el inmueble arrendado es una parcialidad del total al cual pertenece, acarreando la inadmisibilidad de la demanda de acuerdo con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero ignora la oferta de venta y reconocimiento del derecho preferente realizada por la vendedora al inquilino, en ella claramente le otorgan el derecho de preferencia por cuanto le ofertan de conformidad con el artículo 44 eiusdem y manifiesta que se cumple con esa norma sobre el derecho de preferencia, evidenciando el ánimo contractual de que tuviese el locatario la preferencia arrendaticia de compra en caso de venta de la globalidad del inmueble, pensar que debido a que el artículo 49 ibídem hace improcedente el retracto legal en caso de venta global del bien raíz del cual es parte el alquilado, produce inexorablemente que los contratantes no puedan convenir en que sí tenga ese derecho preferente el inquilino, supone una prohibición legal no contemplada por el legislador quien por el contrario revistió los derechos de los inquilinos con el carácter de irrenunciables, de orden público, como bien lo señala el artículo 7 ídem, y en añadidura el artículo 50 ibídem autoriza a que las situaciones no previstas en su Título VI (De la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio) sean suplidas con las normas encartadas en el Código Civil, por lo tanto el contrato debió interpretarse de una manera integradora, buscando las obligaciones implícitas que tenga la convención, entendiendo que hay deberes y derechos que las partes se han establecido en el desarrollo del contrato y nada más evidente que la oferta de venta de la globalidad del inmueble y reconocimiento del derecho preferente realizada por la propietaria vendedora al inquilino, basándose en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es cualquier oferta sino la especificada en el artículo antes mencionado, y dice que cumple con la norma en cuanto al derecho de preferencia de compra para el locatario, pues entonces, es lógico interpretar que si la locadora da el derecho de preferencia a mi mandante para comprar la globalidad del bien raíz, encuadrándolo en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, él goza de todos los demás derechos que por añadidura presenta el derecho de preferencia, como serían los lapsos para la aceptación, lapsos para poder vender a un tercero, lapso para nueva notificación obligatoria y más aún el de irrenunciabilidad de ese derecho consagrado en el artículo 7 eiusdem, así como también el que no puede disminuírsele o menoscabársele ese derecho (…)

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(…omissis…)

Habiendo dado la propietaria el derecho preferente al locatario de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sin ninguna limitación o condicionante, debe entenderse que lo arropa dicha ley especial locativa, en todo lo concerniente a ese derecho de preferencia que se le otorgó, principalmente su irrenunciabilidad, y toda la normativa para su ejercicio, puesto que no lo condicionó ni limitó.

Con esa falsa suposición el sentenciador da por demostrado el hecho de el (sic) arrendatario no tiene el derecho de preferencia, cuando lo cierto es que el locador expresamente le otorgó ese derecho de preferencia ofertiva con la notificación del ofrecimiento de venta de la globalidad del inmueble, con ello evidentemente se estipulo (sic) dicho derecho preferencial.

(…omissis…)

La influencia de dicha suposición falsa de lo dispositivo del fallo es evidente, pues en base a su suposición falsa, determinó que mi representado no tiene el derecho de preferencia ofertiva e inadmisible la demanda, sin entender que la locadora propietaria le otorgó ese derecho expresamente al notificarle la oferta de venta de ambos inmuebles sobre la base del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero si no hubiese cometió (sic) la suposición falsa y no hubiera la desnaturalización o desviación ideológica por parte de quien debe resolver el asunto judicial controvertido; produciéndose –respecto al documento o acta de la cual se trate- efectos distintos a los previstos en ellos, hubiera declarado con lugar la demanda, y el dispositivo sería totalmente contrario a lo decidido por el juez de la recurrida. De conformidad con el artículo 317 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil señaló que las normas que el juez debió aplicar para resolver la controversia y no aplicó, son los artículos 254 del Código de Procedimiento Civil, 1.159 y 1.160 del Código Civil, con lo cual debió declarar con lugar la demanda, ordenar el retracto arrendaticio, al quedar plenamente demostrado los hechos invocados en el libelo de la demanda. (Vid. Sent. N° RC-583 del 27 de julio de 2007, expediente N° 2005-615, de la Sala de Casación Civil y N° 74 de fecha 30 de enero de 2.007, de la Sala Constitucional)”

La Sala para decidir, observa:

Aduce el formalizante que el juez de la recurrida ignoró la oferta de venta y reconocimiento del derecho preferente realizada por la vendedora al inquilino, con la que –según su parecer- claramente se le otorga el derecho de preferencia. En este sentido asevera que el juez incurrió en el primer caso de suposición falsa al dar por demostrado el hecho de que el arrendatario no tiene el derecho de preferencia ofertiva, cuando lo cierto es que el arrendador expresamente le otorgó ese derecho con la notificación del ofrecimiento de venta de la globalidad del inmueble, y con ello evidentemente se estipulo (sic) dicho derecho preferencial.

Al respecto la Sala observa, en primer lugar, que el arrendatario no tenga el derecho de preferencia ofertiva no constituye un hecho, sino una conclusión jurídica y, en segundo término, que el falso supuesto se configura cuando el juez afirma lo falso, no cuando niega lo verdadero, y en el presente caso, el formalizante lo que denuncia es que el juez dejó de establecer su supuesto derecho de preferencia, claramente evidenciado, a su juicio, con la notificación del ofrecimiento de venta de la globalidad del inmueble que le hizo el arrendador, es decir que lo planteado por el formalizante no es otra cosa que un falso supuesto negativo, denunciable como silencio de prueba, por lo que se desestima la denuncia por inadecuada fundamentación. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por el demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 26 de octubre de 2011.

Se condena al recurrente al pago de las costas, de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, todo de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en el Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de mayo de dos mil doce. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA P.V. Magistrado-Ponente,

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L.A.O.H.

Magistrado,

___________________

C.O.V. Magistrado,

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A.R.J.

Secretario,

________________________

C.W.F.

Exp. AA20-C-2011-000741.-

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario,

El Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, aun cuando considera correcta la solución adoptada, consigna el presente “voto concurrente” al contenido de la presente decisión, con base en las siguientes consideraciones:

Quien suscribe, comparte lo decidido por la mayoría en la presente decisión; sin embargo, no comparte la solución dada al trámite para el análisis del silencio de prueba.

En efecto, la Constitución vigente y el Código adjetivo civil exigen que la justicia sea completa y exhaustiva, pero no se lograría dicho fin si se omite algún elemento clarificador del proceso. Esa es la interpretación que se le debe dar al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que los Jueces deben a.t.l.p. producidas en el expediente y emitir su opinión, así sea en forma breve y concreta.-

Por ello, el silencio de prueba debe mantenerse como un vicio denunciable en el ámbito de un recurso por defecto de actividad, en un todo de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así expresado el voto concurrente del Magistrado que suscribe.

En Caracas, fecha ut-supra.

Presidenta de la Sala,

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Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA P.V. Magistrado-Ponente,

____________________________

L.A.O.H.

Magistrado,

___________________

C.O.V. Magistrado,

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A.R.J.

Secretario,

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C.W.F.

Exp. AA20-C-2011-000741.-

Secretario,