Sentencia nº RC.000193 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 2 de Mayo de 2013

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. N° 2012-000407

Magistrada Ponente: AURIDES M.M. En el juicio por cumplimiento de contrato de cesión de derechos de propiedad, iniciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en Guanare, por el ciudadano BASEL AKEL AWAR, representado judicialmente por el abogado L.J.B.S., contra los ciudadanos ALEXI ANTONIO FERNÁNDEZ BRAVO y J.M.F.D.F., representados judicialmente por la abogada Segmary C.M.M.; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.P.C. de la precitada Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 21 de mayo de 2012, en la cual declaró inadmisible la demanda, con lugar el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandada y sin lugar el ejercido por el demandante, en consecuencia, revocó la sentencia del a quo de fecha 18 de enero de 2012, que había declarado con lugar la pretensión.

Contra el referido fallo de alzada, anunció recurso de casación la representación judicial de la parte demandante, el cual fue admitido por auto de fecha 6 de junio de 2012, y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.

Con motivo del vencimiento del período constitucional de los Magistrados Antonio Ramírez Jiménez y Carlos Oberto Vélez, se convocó respectivamente a las Magistradas Suplentes designadas por la Asamblea Nacional, Aurides M.M. e Yraima Zapata Lara, quedando reconstituida la Sala de Casación Civil de la siguiente forma: Magistrada Yris Peña Espinoza, Presidenta; Magistrada Isbelia P.V., Vicepresidenta; Magistrado Luis Ortiz Hernández, Magistrada Aurides M.M. y Magistrada Yraima Zapata Lara. Concluida la sustanciación del presente recurso de casación, la ponencia que inicialmente había sido atribuida al Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, recayó en la persona de la Magistrada Aurides M.M., quien con tal carácter suscribe el presente fallo:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

ÚNICO

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 341 eiusdem, así como de los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, y 6, 1.157, 1.346 parte in fine del Código Civil, todos por falsa aplicación.

El formalizante fundamentó su denuncia en los términos siguientes: “…Con vista, a la transcripción que antecede, resulta evidente que el fallo proferido por el tribunal de alzada engloba un desafuero, genera una afrenta al derecho a la jurisdicción, situación esta que no puede convertirse en un impedimento categórico ni absolutista para la garantía constitucional de acceso a la justicia que tiene toda persona, y menos para que ella pueda defender sus derechos y garantías constitucionales ante un juez natural, idóneo e imparcial: de lo que deviene, que a quien acciona, no le es aplicable dichas normas preconstitucionales de rango legal, como requisito que deba llenar su demanda, motivo por el cual el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, para el proceso civil y las otras causas que por él se rigen, no lo toma en cuenta como causa de inadmisibilidad, tampoco lo hacen los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, ni el artículo 6 del Código Civil, considerando que el derecho de preferencia para readquirir los inmuebles que consagran tales normas, no constituyen presupuesto de orden público absoluto, en razón que el Instituto Nacional de la Vivienda puede renunciar a su ejercicio en cualquier tiempo y que los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda no prevén sanción alguna de inexistencia o nulidad de la (sic) enajenaciones así calificadas por la recurrida.

-II-

Por otra parte, el incumplimiento de este derecho de preferencia debió ser opuesto por los demandados en la litiscontestación, mediante defensa de nulidad sujeta a lo dispuesto en la parte final del artículo 1346 del Código Civil, que además prescribe a los cinco (5) años contados desde el otorgamiento. Más grave aún, es el error in iudicando en que incurrió el jurisdicente, ya que el dispositivo impugnado, virtualmente desconoce la existencia del tracto registral que ampara a los enajenantes de los inmuebles, como a las acreencias que pesan sobre los mismos.

De no ser así la garantía del acceso a la justicia que tiene toda persona, contemplada en el artículo 26 de la vigente Constitución, se haría nugatoria y el Estado incumpliría con la salvaguardia (sic) de una justicia gratuita, accesible y expedita. Por lo tanto, será después de admitida una demanda, cuando el juez procurará el cumplimiento a estas.

Del otro extremo, el “eficientismo procesal” en palabras de Peyrano y Chiappini produce, como es lógico, el choque de los valores: seguridad y certeza, contra el valor: rapidez. Ello significa que el juez debe hacer la morigeración de la verdad forense, la cual debe precisarse a través de los medios probatorios legales y con respeto de las garantías procesales, toda vez que es un factor tutelado que está consagrado en la constitución, cuya sinergia es el desiderátum del derecho como finalidad del proceso.

-III-

Así las cosas, la confutada decisión, viola protuberante y grotescamente, la garantía consagrada en el artículo 26 constitucional, al declarar inadmisible la pretensión de cumplimiento de contrato de compra venta, cuya causa efecto arroja la nulidad absoluta de todo lo actuado en dicho juicio, bajo el guión que no consta en autos, que el Instituto Nacional de la Vivienda haya manifestado su voluntad expresa de no ejercer el derecho de preferencia para readquirir dichos inmuebles y a pesar de ello, los mismos han sido enajenados, lo que no conlleva a establecer que dichos contratos de cesión y enajenación de derechos de propiedad están viciados de nulidad absoluta en razón de que la causa esta inferida de ilicitud, lo cual supone a juicio de la recurrida, inexistencia de la causa en dichas negociaciones de conformidad con los artículos 1.141 del Código Civil y artículo 1.157 eiusdem.

Como puede apreciarse, la recurrida motu propio precisó argumentos que no fueron esgrimidos ni planteados por las partes, creando un caos y desacierto con relación a la cadena titulativa que se menciona en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipio Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., bajo el N° 16, Tomo 6, folios 62 al 63, de fecha 06- 02-2009, mediante el cual adquiriera el demandado A.F.B., incurriendo en una errónea relación entre los hechos y los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, cuando deja entrever que no hubo contraprestación económica para que carezcan de causa tales contratos, lo que viene a ser una antinomia del sentenciador.

-lV-

Por otra parte, mal podía el juez de la alzada en recurrida (sic), anular todo el proceso y declarar la inadmisibilidad de la acción al considerando (sic) la hipótesis: que no consta en autos, que el Instituto Nacional de la Vivienda haya manifestado su voluntad expresa de no ejercer el derecho de preferencia para readquirir dichos inmuebles y a pesar de ello, los mismos han sido enajenados; muy por el contrario, si en el ejercicio de la función tuitiva del p.p. resguardar el orden público o de las buenas costumbres, cuando menos debió decidir conforme al artículo 211 del Código de Procedimiento Civil y acorde con el artículo 11 eiusdem; a lo sumo, pudo oficiosamente ordenar la notificación al instituto Nacional de la Vivienda, anexándole copia certificada de las actuaciones a fin que tuviera conocimiento del ejercicio de la acción propuesta por BASEL AKEL AWAR y una vez asegurada su estadía a derecho, el a quo procedería a dictar la sentencia terminal y definitiva (con ceñimiento a lo alegado y probado en autos por las partes), y no decidir como si no existiera acción.

-V-

Esta teoría obraría únicamente con relación al documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., de fecha 16-07-2006, bajo el No 31, folios 135 al 137, Protocolo Primero, Tomo 2°, Tercer Trimestre del año 2006; por el cual la demandada J.F.d.F. adquiriera de manera directa del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) el inmueble a que se refiere esta documental, cuestión que no compagina con lo decidido. No así, con relación al documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipio Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., bajo el No 16, Tomo 6, folios 62 al 63, de fecha 06- 02-2009, mediante el cual el demandado A.F.B., adquiriera por venta que le hiciere un tercero, el ciudadano C.A.M., titular de la cédula de identidad No 8.051.414.

Por lo tanto, ese derecho preferencial de readquisición quedó disoluto, pues este sólo implica al adjudicatario originario y al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), es decir, no se hace extensible a la cadena de adquirentes de buena, ajenos a la litis y al conflicto inter subjetivo entre las partes de este proceso.

-VI-

En síntesis, al desarrollar las garantías y principios que deben imperar en todo proceso, dentro de las cuales se encuentran la garantía de una justicia “sin formalismos o reposiciones inútiles” o la del no sacrificio de la justicia por “la omisión de formalidades no esenciales”, previstas expresamente en sus artículos 26 y 257, tal irregularidad formal, como lo pretende hacer ver el a quem, no erige como un obstáculo para la prosecución del proceso, quien lo ha ideado para incurrir en un desafuero.

En suma, las consideraciones apuntadas, reprueban lo decido, circunstancia que nos obliga a concluir, la impugnada decisión de fecha 21 de mayo de 2012, cercena las garantías y derechos constitucionales de acceso a la justicia, a la tutela judicial efectiva, a la transparencia judicial y al debido proceso, al anular todo el procedimiento de marras, considerando que no hay acción; es aquí donde se entiende, en caso de dudas debe interpretarse a favor del accionante, ello en cumplimiento del principio del pro accione…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante, que el juzgador de la recurrida incurrió en la falsa aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y de los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, y 6, 1.157, 1.346 in fine del Código Civil, al considerar la demanda contraria a derecho, con fundamento en que el contrato de cesión de derechos de propiedad está viciado de nulidad absoluta por existir un derecho de preferencia a favor del Instituto Nacional de la Vivienda, por lo cual el Superior incurrió en una errónea relación de los hechos y falsa aplicación de las normas denunciadas.

Al respecto, cabe decir, que el vicio de falsa aplicación constituye un error de derecho propiamente dicho, que se produce cuando el juzgador incurre en una falsa relación entre los hechos contenidos en los autos y los previstos como supuesto de la norma jurídica que se aplica, es decir, cuando el juez aplica una determinada norma jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella (Sent. Nº 559 de fecha 24 de noviembre de 2011, caso: Distribuidora KTDC C.A., c/. Seguros Mercantil C.A., expediente Nº 11-118).

Asimismo, tenemos que los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda delatados en el caso, disponen lo siguiente:

…Artículo 16.- El Instituto Nacional de la Vivienda tiene derecho de preferencia para readquirir los inmuebles que haya vendido en cumplimiento del objetivo fundamental que le asigne esta Ley, dentro de los veinticinco (25) años siguientes a la operación de compra-venta.

A tal efecto, el comprador interesado en vender el inmueble adquirido, lo notificará al Instituto, a fin de que éste, dentro de los noventa (90) días siguientes a contar de la fecha de notificación, ejerza el derecho aquí establecido o entregue al interesado constancia de que no está dispuesto a ejercerlo

.

Artículo 17.- El Registrador no protocolizará documento alguno de enajenación de inmuebles a que se refiere el artículo anterior, si no le fuere presentada la constancia escrito de que el referido Instituto no tiene interés en la correspondiente readquisición. La protocolización en contravención de lo dispuesto en este artículo se tendrá como no hecha”.

De la interpretación de las disposiciones antes transcritas, es más de su simple lectura, no deja lugar lugar a dudas sobre lo en ellas previsto, respecto al derecho de preferencia que tiene el Instituto Nacional de la Vivienda sobre los inmuebles que haya vendido, dentro de los 25 años siguientes de la operación de compra venta, por lo que quien compró un determinado bien a I.N.A.V.I. en caso de desear enajenarlo, deberá notificar previamente al referido instituto, el cual deberá expedir una constancia informando si está o no interesado en readquirirlo, y el Registrador se abstendrá de protocolizar documento alguno de enajenación si no le fuere presentada la referida constancia.

Ahora bien, con el fin de constatar si la recurrida está inficionada del vicio que se le imputa, esta Sala considera necesario citar lo pertinente del referido fallo, y del cual se transcribe lo siguiente:

…En fecha 08-03-2012, el Abogado L.J.B., presenta escrito de informes donde aduce que la pretensión principal consistió en requerir la entrega libre de personas y cosas de los inmuebles especificados y determinados en el contrato de cesión de derechos, de fecha 24-04-2009. Que en suma la sentencia recurrida en apelaciones es manifiestamente incongruente a saber que la pretensión principal está fundada en un hecho cierto e incontrastable pues, el cumplimiento exigido emana del título fundamental de la acción, de donde deriva perfectamente la cualidad de cedentes con relación a los demandados. Que los cedentes recibieron a satisfacción el precio, asumiendo la carga de cumplir con las obligaciones puntualmente determinadas en el, tendente a la entrega de los inmuebles indicados en la referida documental, libres de personas y cosas, como también de las solvencias y finiquitos que los gravan cuyo retardo o inejecución culposa todavía persiste. Que resulta una disonancia del juez de la recurrida, declarar parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de cesión de derecho de propiedad, cuando pasa a decidir la improcedencia de las peticiones subsidiarias, condicionando la entrega de los inmuebles identificados en el texto de la demanda.

En fecha 08-03-2012, la ciudadana J.M.F.d.F., asistida por la Abogada Segmary Morón, presenta escrito de informes, alegando que el referido contrato deriva de un préstamo a interés por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,oo) de los cuales se le debitó la suma de bolívares 4.000, por concepto de redacción del documento, gastos de notaría y honorarios del Abogado, cantidad esta que fue cancelada al representante legal del actor, quedando así la suma de Noventa y Seis Mil Bolívares Bs. 96.000,oo); que la tasa de interés a cobrar por el actor es de diez por ciento (10 %), mensual sobre el monto base de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) constituyendo como garantía del descrito préstamo los inmuebles que el demandante pide que se les entregue, estableciendo como plazo para el pago diez (10) meses para la cancelación total del préstamo mas lo intereses, sumando así un monto de Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs. 196.000,oo).

Que dicho contrato se realizó para encubrir el verdadero negocio (préstamo a interés), siendo la modalidad de las operaciones de negocio del actor dando prueba de ello consigna documento en copia certificada suscrita por el actor con otro cliente marcado con la letra “A”. Manifestando igualmente que el valor de su casa mas otras bienhechurías que las conforman que se vienen destinando como locales comerciales ascienden a un valor superior a Novecientos Mil (Bs. 900.000,oo) para el momento en que se celebró el referido contrato.

En fecha 20-03-2012, el apoderado actor, Abogado L.J.B.S., consigna escrito de observaciones a los informes de la parte demandada, en el cual arguye que los límites de la relación procesal vienen fijados por el libelo y la contestación a la demanda, aceptándose solamente que determinadas cuestiones esenciales al debate pueden ser planteadas fuera de la oportunidad procesal, por lo que no puede admitirse la alegación de nuevos hechos conforme lo establecido en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, por tanto los alegatos vertidos por la parte demandada resultan a destiempo porque son representativos de defensas de fondo propias de la contestación a la demanda, y constituyen pretensiones manifiestamente infundadas, alegados de hechos nuevos que no encuadran dentro de la categoría de orden público e interés público, y simplemente son falsos de toda falsedad y no arrojan ninguna trascendencia al proceso. Solicita se declare con lugar la apelación y revoque la sentencia recurrida.

…omissis…

CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO

El Tribunal antes de analizar el material probatorio y resolver sobre el fondo de la controversia, considera necesario precisar si la pretensión deducida por la parte actora está o no inferida de inadmisibidad legal.

En tal sentido se observa de las actas procesales que el documento fundamental en el cual basa su actor la petición de cumplimiento de contrato, se trata de una cesión de derechos de propiedad sobre (sic) en relación con los siguientes inmuebles:

Primero: Un lote de terreno y las bienhechurías en el construidas, el cual consta de un área de ciento trece con noventa metros cuadrados (113,90 mts2), ubicado en la avenida uno 01, sector cuatro (04), vivienda Nº 82, de la urbanización La Comunidad III, de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa, alinderada de la siguiente manera: Norte: vivienda Nº 80 de la avenida Nº 01, constante de diecisiete metros (17) ml.; Sur: Vivienda Nº 84 de la avenida Nº 01, constante de diecisiete (17) ml.(sic); Este: Avenida Nº 01 constante de seis metros con ochenta centímetros lineales (6,80) ml.; Oeste: Vivienda Nº 11 de la vereda 13 constante de seis metros con ochenta centímetros lineales (6.80 ml), que fue adquirido mediante documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los Municipio Guanare, Papelón y San G.d.B.d.e.P., bajo el Nº 16, tomo 6, folios 62 al 63,de fecha 06-02-2009.

Este inmueble, según consta en autos, fue adquirido por el ciudadano A.F.B., por venta que le hiciere el ciudadano C.A.M., titular de la cédula de identidad Nº V-8.051.414; quien a su vez manifiesta que el terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas en el lote de terreno antes descrito le pertenecen por según (sic) negociación que consta en documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., y que su vendedor, a su vez, lo adquirió por venta que le hizo el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), por documento registrado en la mencionada Oficina Pública, en el Protocolo 1º, Tomo 4, 3er. Trimestre del año 2006.

Segundo: Un lote de terreno aledaño al anterior y bienhechurías sobre el cimentadas, que tiene una longitud de ciento cinco metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros (105.72 m2), ubicado en la vereda trece (13), sector cuatro (04), vivienda Nº 11 de la urbanización La Comunidad III, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa y alinderado de la siguiente manera: Norte: Vivienda Nros. 05 y 07 de la vereda 12, constante de quince con noventa metros lineales (15.90 ml). Sur: vivienda Nº 13, constante quince con noventa metros lineales (15.90 ml); Este: Vivienda Nº 82 de la avenida 01 constante de seis metros con sesenta y cinco metros lineales (6.65 ml); Oeste: vereda 13 constante de seis metros con sesenta y cinco centímetros lineales (6.65 ml), en parte, adquiridos mediante documento protocolizado ante la oficina de Registro público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.e.P., de fecha 16-07-2006, bajo el Nº 31, folios 135 al 137, protocolo primero, tomo 2º, tercer trimestre del año 2006; y en parte por la inversión, peculio, esfuerzo y trabajo personal de los cedentes para el mejoramiento de dicho bien según titulo supletorio protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.e.P. de fecha 13-02-2009, Protocolo Primero, tomo 8, Nº 06, folios 35 al 42, Primer Trimestre del año 2009. Estableciendo como precio de dichas cesiones de derechos de propiedad en la cantidad de Ciento Noventa y Seis Mil Bolívares (Bs.196.000,oo), el cual fue cancelado en dinero en efectivo y de curso legal en el país.

En el texto de esta negociación se constata que el identificado inmueble, fue adquirido por la ciudadana J.F.d.F. por venta que del mismo le hizo el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI).

Como puede evidenciarse de los referidos instrumentos públicos, los indicados lotes de terrenos particularizados en el documento de cesión de derechos inmobiliarios, cuyo cumplimiento contractual se demanda en el presente juicio, fueron primigeniamente vendidos por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) en el año 2006; el primer lote al propietario, que posteriormente vende al ciudadano C.A.M., quien a su vez lo enajena al ciudadano A.A.F.; y el segundo lote, adquirido por este ciudadano y su esposa, de dicha Institución, rigiéndose ambas operaciones de compraventa por la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda de la República de Venezuela, publicada en fecha 23-05-1975 bajo el Nº 1.746 Extraordinario, y en la cual reza en sus artículos 16 y 17:

Artículo 16 LINV: “El Instituto Nacional de la Vivienda tiene derecho de preferencia para readquirir los inmuebles que haya vendido en cumplimiento del objetivo fundamental que le asigne esta Ley, dentro de los veinticinco (25) años siguientes a la operación de compra-venta. A tal efecto, el comprador interesado en vender el inmueble adquirido, lo notificará al Instituto, a fin de que éste, dentro de los noventa (90) días siguientes a contar de la fecha de notificación, ejerza el derecho aquí establecido o entregue al interesado constancia de que no está dispuesto a ejercerlo”.

Artículo 17 LINAV (sic): “El Registrador no protocolizará documento alguno de enajenación de inmuebles a que se refiere el artículo anterior, si no le fuere presentada la constancia escrito de que el referido Instituto no tiene interés en la correspondiente readquisición. La protocolización en contravención de lo dispuesto en este artículo se tendrá como no hecha”.

Ahora bien, a la letra de estas disposiciones legales, el adquirente de un inmueble del Instituto Nacional de la Vivienda, no puede cederlo o darlo en enajenación, hasta tanto dicha Institución no manifieste su voluntad de readquirirlo, dentro del plazo de veinticinco (25) años siguientes a su adquisición, por lo que el comprador, si deseaba vender o ceder en propiedad dichos inmuebles, debía notificarlo a la referida institución pública, para que ejerciera o no, el derecho de preferencia.

En tal sentido, no consta en autos de que (sic) el Instituto Nacional de la Vivienda haya manifestado su voluntad expresa de no ejercer el derecho de preferencia para readquirir dichos inmuebles y, a pesar de ello, los mismos, han sido enajenados, lo que conlleva establecer que dichos contratos de cesión y enajenación de derechos de propiedad están viciados de nulidad absoluta en razón de que la causa está inferida de ilicitud, lo cual deviene en una inexistencia de la causa en dichas negociaciones de conformidad con el artículo 1.141 del Código Civil que establece las condiciones existenciales del contrato a saber: 1) Consentimiento de las partes; 2) el objeto y 3) la causa lícita, y de acuerdo al artículo 1.157 ejusdem, la causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres y al orden público.

La causa es definida como la función económica social que el contrato cumple, considerado en su totalidad. Esa función consiste en la modificación de una situación jurídica preexistente y es susceptible de un enfoque objetivo o subjetivo. El contrato necesita de una causa sin ella sería inconcebible; igual sería si faltara el consentimiento y el objeto.

Esa causa es invariable en cada tipo de contrato, trátese de un contrato innominado o típico, o de un contrato innominado o atípico. De manera que la causa del contrato es necesario para el momento de perfeccionarse, momento en que las partes asumen las obligaciones respectivas, y si no existe (ausencia de causa), el contrato queda afectado de nulidad absoluta. En cambio, cuando la ausencia de causa ocurre después de perfeccionado el contrato, la causa desaparece no es la causa del contrato sino la de la obligación, ello explica que habiendo ausencia sobrevenida, el contrato quede solo afecto de nulidad relativa, o que sólo las partes puedan a su propia instancia pedir la terminación del contrato.

En el caso sub-examine, la falta de causa de los referidos contratos de cesiones y venta de derechos inmobiliarios, produce su nulidad absoluta pues su causa está inferida de inexistencia en el mundo jurídico, porque los motivos perseguidos por las partes son ilícitos, comunes a ambas y ha sido determinante del consentimiento, en flagrante violación de los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI); y, desde luego, atentatorio del orden público que no puede ser relajado de conformidad con el artículo 6 del Código Civil. Así se establece.

Con fundamento en lo expuesto, la pretensión de cumplimiento de contrato deducida en el presente juicio, debe ser declarada inadmisible en derecho de conformidad con el artículo 341 (sic) en conexión con los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, ambos en armonía con el artículo 6 del Código Civil. Así se juzga.

Decidido lo anterior, el Tribunal considera innecesario analizar las probanzas en autos y demás alegaciones de las partes. Así se resuelve.

En las razones señaladas, se declara sin lugar la apelación de la parte actora, y con lugar, la formulada por la parte demandada. Así se acuerda…

.

De la transcripción parcial de la sentencia recurrida, se evidencia que el juez superior declaró inadmisible la demanda, con base en que los documentos fundamentales de los dos lotes de terrenos y de las bienhechurías descritos por el demandante en el contrato de cesión de derechos, fundamento de la presente acción de cumplimiento, fueron primigeniamente vendidos por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) en el año 2006.

Que respecto al primer lote de terreno y las bienhechurías descritas en el contrato de cesión de derechos de propiedad, el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) se lo vendió al ciudadano C.A.M., quien a su vez lo enajenó al ciudadano A.A.F.; y el segundo lote fue adquirido por este ciudadano, cabe decir, A.A.F. y su esposa J.M.F.d.F., igualmente a dicha Institución (I.N.A.V.I.), rigiéndose ambas operaciones de compraventa por la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda de la República de Venezuela, publicada en fecha 23-05-1975 bajo el Nº 1.746 Extraordinario, por lo tanto el juzgador de alzada aplicó los artículos 16 y 17 de la precitada Ley, que expresamente indican que si dentro del plazo de veinticinco (25) años siguientes a la adquisición de los lotes de terreno del referido Instituto, los demandados deseaban vender o ceder en propiedad dichos inmuebles, debían notificarlo a la referida institución pública, para que ejerciera o no, el derecho de preferencia, motivos por los cuales concluyó que el presente contrato de cesión estaba viciado de nulidad absoluta en razón de que la causa está inferida de ilicitud.

Asimismo, tenemos que el sentenciador de alzada consideró que la falta de causa del contrato de cesión de derechos de propiedad, producía la nulidad e inexistencia como tal. Así, tomando en consideración el contenido del artículo 1.141 del Código Civil, que prevé las condiciones requeridas para la existencia del contrato, concluye que al faltar la c.d.I.N. de la Vivienda, requisito necesario para poder enajenar los bienes inmuebles adquiridos del precitado Instituto de la Vivienda, en los 25 años siguientes a su adquisición, invariablemente se vició el consentimiento otorgado y se colocó en entredicho la licitud de la causa.

Ahora bien, el artículo 1.157 del Código Civil, también delatado en el caso, establece:

…La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto.

La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público.

Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción en repetición sino cuando de su parte no haya habido violación de aquéllas…

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Con relación al artículo 1.157 del Código Civil y lo que debe entenderse por causa del contrato, esta Sala en sentencia N° 148 de fecha 6 de marzo de 2012, expediente N° 10-389, en el juicio Representaciones Dorta García, C.A., contra F.A.P., se indicó lo siguiente:

…Con relación a la noción de causa del contrato, resulta pertinente traer a colación los comentarios expuestos por el autor N.P.P., en su “Código Civil Venezolano”, 3ra edición, Caracas, Venezuela (1992), págs. 599-600, del siguiente tenor:

(…Omissis…)

1- Existen varias definiciones respecto a lo que deba entenderse por causa del contrato. S.R.: fin esencial o más próximo que los contrayentes se proponen al celebrar el contrato. Dominici: Es la razón determinante que ha dado nacimiento a la obligación, el porqué, la virtualidad de la obligación. Colin y Capitant: Una persona se obliga en vista a un fin inmediato, directo, que lo determina a establecer la obligación.

2- La causa se encuentra dentro de los elementos subjetivos, en motivación de la obligación.

3- Si consideramos la causa como elemento de la obligación, el concepto de causa ilícita fracasa por lo menos en el caso de los contratos nominados, porque en cada obligación de un mismo tipo de contrato, la causa será siempre la misma.

4- La jurisprudencia moderna enfoca el concepto de causa identificándolo con la finalidad económico-social perseguida por el contrato.

(…Omissis…)

Asimismo es importante traer a colación la jurisprudencia citada por el mismo autor, (tomada de O.L., Código Civil de la República de Venezuela, Ediciones Legis. Buenos Aires), dictada por esta Sala de Casación Civil en fecha 19 de enero de 1954, mediante la cual se señaló:

(…Omissis…)

1.- Causa es el fin en virtud del cual una persona se obliga hacia otra. En los contratos sinalagmáticos la causa es la ejecución prometida por la otra parte, y es ilícita la causa cuando es contraria a la ley o a las buenas costumbres, como por ejemplo, un préstamo con motivo de juego; donación hecha en razón de un concubinato. En un contrato de compra- venta la causa, para el vendedor, es el precio a recibir y para los compradores, el objeto a adquirir.

(…Omissis…)

Por su parte, el tratadista JOSÉ MÉLICH-ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas, Serie Estudios 61, 5ª edición, Caracas 2009, pp. 287-296, explana las aplicaciones de la noción de causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 1157 del Código Civil antes citado, y según el cual la ausencia, falsedad o ilicitud de la causa hace nulo el contrato, en los siguientes términos:

(…Omissis…)

1. LA AUSENCIA DE CAUSA

227. Casos en que se habla de ausencia de causa. El artículo 1157 C.C., expresa: “La obligación sin causa o fundada en una causa falsa… no tiene ningún efecto”. Este texto legal ha sido aplicado para resolver problemas muy diferentes entre si, a saber:

1. Para declarar ineficaz la transferencia de la propiedad o de un derecho real fundada en la manifestación de voluntad del tradens o también las promesas de dar, siempre que ellas versen sobre inmuebles o sobre cosas muebles cuyo valor exceda de dos mil bolívares, hechas sin sujeción al esquema formal-causa de la donación (Art. 1439 C.C.), cuando el desplazamiento de bienes patrimoniales que ello implique no encuentre una contrapartida en una causa adquirendi o credendi o en una causa solvendi. Es este el problema a que hemos aludido a propósito de la llamada “causa suficiente” (supra, Nº 205), donde la calificación relativa a la “suficiencia” de la causa está referida a la objetiva constatación de existir, del lado de quien recibe la transferencia o resulta promisario de la misma, la realización en provecho del tradens o del promitente de una cierta conducta susceptible en sí misma de valoración económica.

   Este género de problemas suele presentarse con ocasión de ciertos negocios límite, como el llamado negotium mixtum cum donatione, la donación con carga la donación por causa pretérita promesas hechas por causa de interés público, etc.

2. Para declarar ineficaz las obligaciones de hacer o de no hacer que no tienen un contenido económico típico y que plantean la duda de si el promitente o presunto asumiente de tal obligación ha querido realmente vincularse en el plano jurídico, tal como ocurre con la promesa de aceptar gratuitamente un depósito, de realizar gratuitamente un transporte, de participar en un juego, etc. Se indagan entonces los motivos que ha tenido el promitente, tomando en cuenta todo el complejo de las circunstancias que rodean a la promesa para ver si desde un punto de vista objetivo puede afirmarse que el promitente tenía una causa razonable o plausible para obligarse y que justifica, para una debida tutela de la confianza despertada por él en el promisorio, que se le condene a cumplir (supra, Nº 209). En caso contrario, la obligación contractual debe ser excluida por ausencia de causa.

3. Para declarar ineficaz la obligación de quien ha prometido o cumplido una atribución patrimonial con una causa solvendi o adquirendi no realizada. Entran aquí en juego las nociones de causa de la atribución patrimonial y causa como fundamento subjetivo del deber de cumplimiento (supra, Nos. 217 y 218), en cuanto que si se mantuviese la sanción jurídica de la promesa o la atribución patrimonial cumplida, no obstante no poderse obtener el fin perseguido por quien asumió la obligación o realizó la datio, se produciría un enriquecimiento sin apoyo en la voluntad que debe servirle de fundamento. En tal sentido se ha anulado el contrato de compraventa de una patente de invención ya caduca para el momento del contrato, o de una cosa que ya había perecido o que ya era propiedad del comprador. Con el mismo argumento se ha anulado el contrato por el cual se ha convenido en remunerar unos servicios que realmente no han existido, compensar un álea (sic) que no existe, o pagar una deuda preexistente que no existía. A la ausencia o inexistencia de la causa hay que homologar la falsedad de la causa, entendida como errónea creencia en la existencia de una causa que luego se comprueba no existir. De la misma manera se ha explicado la nulidad del contrato de sociedad por la imposibilidad del objeto social (Art. 1673, Ord. 2°, C.C.). Por lo demás, aun si estas sentencias suelen hacer uso de una noción subjetiva de la causa, como fin o motivo inmediato perseguido por quien se obliga, se tiende a identificar la causa con la realizabilidad jurídica o práctica del objeto de la obligación correspectiva (supra, Nº 200). Ellas no parecen todavía caer en una pura “concepción convencional” de la causa, al estilo de Capitant (supra, Nº 219 y Nº 225), sino limitarse a la mera constatación de la existencia o no de una contrapartida “real” o “seria”, sin preocuparse ni de la proporcionalidad de ella con la obligación recíproca a la cual sirve de causa ni de la psicología de los contratantes.

4. Pero hay otras sentencias que utilizan la noción para sancionar con una ineficiencia parcial y con el alegato de una deficiencia parcial de la causa, la ruptura de un pretendido principio de justicia conmutativa que exigiría en los contratos onerosos una cierta proporción objetiva entre prestación y contraprestación. En la aplicación de este principio se ha buscado el fundamento de las automáticas reducciones de las contrapartidas pactadas que prevé el Código Civil en los casos de los artículos 737, 1588, 1635 y 1675. es así como la jurisprudencia francesa ha justificado la reducción de honorarios cobrados por médicos, mandatarios o agentes de negocios cuando los ha hallado exagerados respecto de la entidad de los servicios rendidos, o ha anulado algunas cláusulas limitativas de la responsabilidad contractual en que las reparaciones pactadas por los daños y perjuicios resultaban irrisoria, siendo así que dicha disminución de la responsabilidad no aparecía compensada por una correlativa disminución del precio. Esta jurisprudencia ha sido, sin embargo, censurada como un intento de extensión del instituto de la lesión creado al margen de los textos y en violación del artículo 1118 C.C. fr. (1350 venezolano).

5. Bajo la influencia de Capitant se ha desarrollado también una cierta jurisprudencia que anula, con base en la idea de ausencia de causa, ciertos contratos en los que ha dejado de realizarse algunos de los presupuestos sin los cuales el promitente o enajenante no hubiera consentido en la promesa o en la datio cumplida por él, bajo la sola condición de que tal presupuesto pueda ser apreciado como algo que, expresa o tácitamente, formó parte del acuerdo de voluntad entre los contratantes. La jurisprudencia francesa ha aplicado así esta noción de causa para anular un contrato de compraventa de un terreno que en opinión común de los contratantes debe servir para la construcción de un determinado edificio (escuela, hospital), pero que luego se comprueba no apto para ello en razón de la existencia de determinados reglamentos administrativos. Una vez colocados sobre el terreno de esta concepción de la causa es muy difícil discernir entre nulidad absoluta por ausencia de causa, y simple nulidad relativa por error recognoscible o resolución del contrato por incumplimiento de la obligación recíproca”.

   (…Omissis…)

   Con relación a la ilicitud de la causa el mencionado autor, continuando la cita precedente nos señala que:

   (…Omissis…)

   II LA ILICITUD DE LA CAUSA

   228. La noción de causa ilícita. El artículo 1157 C.C. declara igualmente nula la obligación fundada en una causa ilícita, y define como causa ilícita aquella que es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público. La noción de causa ilícita permite sancionar aquellos contratos en que, no obstante ser lícitos en sí aisladamente considerados los objetos de las obligaciones que se crean por su intermedio, son utilizados por las partes para obtener fines ilícitos o inmorales. A través de esta noción se logra, en efecto, un control intrínseco de la conformidad del contrato con los fines generales del ordenamiento jurídico.

   229. Su diferenciación de la noción de causa empleada al hablar de la ausencia de causa. La diferencia entre el papel que juega aquí la noción de causa y el que ya hemos visto que juega en los llamados casos de ausencia de causa, ha hecho que un gran número de autores propongan para referirse a la llamada causa ilícita una definición singular del a idea de causa a estos fines específicos (…). Aun quienes rechazan una concepción subjetiva o puramente convencional en el ámbito de los problemas relativos a la ausencia de causa, se inclinan en efecto por aceptar aquí una noción subjetiva. A lo sumo, con el propósito de evitar caer en un terreno de total inestabilidad o inseguridad de las relaciones contractuales, insisten en la necesidad de distinguir los simples motivos ilícitos o inmorales que hayan quedado en el fueron interno de uno de los declarantes, de aquellos que se habrían elevado a la categoría de “causa” por la común consideración de los contratantes. La causa sería, pues, el móvil común determinante del consentimiento en su sentido técnico, cualificación esta que puede derivar de las mismas circunstancias en las cuales se ha formado el contrato. Todavía en los actos a título gratuito existe una tendencia a conformarse con la ilicitud o inmoralidad del simple motivo determinante, sin exigir que él haya sido conocido o que, al menos, haya podido ser conocido por el destinatario.

   230. Carga de la prueba del carácter ilícito de la causa. El carácter ilícito o inmoral de los fines que han determinado un acto jurídico no es algo que pueda presumirse, sino que deberá ser comprobado por quien lo alegue en el caso concreto. Ciertamente deberá admitirse al respecto la mayor amplitud en cuanto a los medios de prueba empleables: testigos (Art. 1393, ord. 3°) y presunciones simples (Art. 1399).

   Se ha señalado que las hipótesis, en que para impugnar un contrato ilícito o inmoral se requiere acudir a la idea de ilicitud o inmoralidad de la causa, son relativamente raras. Cuando de modo manifiesto el contrato o satisface todos los elementos necesarios para su perfeccionamiento y validez o cuando su objeto es ilícito (…), no se presenta la necesidad de tener que comprobar que, con la celebración del mismo, las partes han buscado eludir o relajar la observancia de una norma o de un principio básico del ordenamiento en la organización convencional de sus relaciones. En este sentido, la exigencia de la licitud de la causa se nos presenta como un procedimiento técnico complementario que ofrece la ley a los tribunales para asegurar el incondicionado respecto al artículo 6° del Código Civil. Acudiendo a la noción de causa ilícita los tribunales han podido anular contratos dirigidos a realizar un fraude fiscal, monetario, electoral, o burlar un determinado régimen legal, por ejemplo: el deber de fidelidad entre cónyuges; el ejercicio de la patria potestad, etc.; las convenciones tendientes a la creación o explotación de casas de tolerancia; aquellas dirigidas a asegurar la continuidad de relaciones extramatrimoniales; las dirigidas a fomentar el juego; propiciar el tráfico de influencias en la administración pública, etc.

   (…Omissis…)

   (Subrayado y Negrillas con subrayado de esta Sala)

   De conformidad con la autorizada opinión antes citada, se observa que con relación a la ausencia de causa como motivo de nulidad del contrato se presentan varios casos, tales como: 1) Cuando se transfiere la propiedad o un derecho real fundado en la manifestación de voluntad del transmisor, o las promesas de dar bienes muebles o inmuebles cuyo valor no exceda de dos mil bolívares (antes de la reconversión) y no se cumple el esquema formal de una donación como la donación con carga, la donación por causa pretérita, etc.; 2) Cuando se pacten obligaciones de hacer o de no hacer que no tienen un contenido económico típico y que plantean la duda de si el promitente o presunto asumiente de tal obligación ha querido realmente vincularse en el plano jurídico, tal como ocurre con la promesa de aceptar gratuitamente un depósito, de realizar gratuitamente un transporte, de participar en un juego, etc. ; 3) Cuando se ha prometido o cumplido una atribución patrimonial con una causa solvendi o adquirendi no realizada, como en el caso de la compraventa de una patente de invención ya caduca para el momento del contrato, o de una cosa que ya había perecido o que ya era propiedad del comprador, o el pacto de pagar una deuda preexistente que no existía. Con relación a la falsedad de la causa, se entiende ésta como la errónea creencia en la existencia de una causa que luego se comprueba no existir…”.

   De la jurisprudencia antes trascrita, se verifica que la correcta interpretación del artículo 1.157 del Código Civil, conlleva a establecer que su sentido y alcance es el de comprender los casos de nulidad contractual en los casos en que se verifique una total ausencia de causa, falsedad o ilicitud de la misma, entendiendo por causa ilícita aquella que es contraria a la ley, a las buenas costumbres y al orden público.

   Por todo ello, visto que en el presente contrato de cesión de derechos de propiedad, el juzgador de alzada constató que existe un derecho de preferencia del Instituto Nacional de la Vivienda, sobre los dos lotes de terrenos y bienhechurías descritos en el precitado contrato, sin que conste en autos la constancia del referido Instituto de no readquirir dichos inmuebles, da a entender la falta de causa del mismo y que los motivos perseguidos por las partes son ilícitos y determinantes del consentimiento, al pretender pactar una cesión de derechos de propiedad en contravención a lo establecido en los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda.

   Por lo tanto, no es cierta la delatada falsa aplicación de los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, y 6, 1.157, 1.346 in fine del Código Civil, pues la situación verificada en autos encuadra en el supuesto abstracto contemplado en dichas normas.

   Ahora bien, con respecto a la falsa aplicación por el juzgador de la recurrida del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, se observa que el mismo dispone que: “...Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos...”.

   En relación con la interpretación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esta la Sala ha sostenido, “…Dentro de la normativa transcrita, priva sin duda alguna, la regla general, de que al regirse un juicio por el procedimiento ordinario, deben los tribunales competentes admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal (sic) la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda...”. (Sent. S.C.C. de fecha 28-10-2005, caso: Teotiste M.B.A. y otros, contra Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal) y otras).

   Al respecto cabe observar, que el juez superior estableció que en el contrato de cesión de derechos de propiedad cuyo cumplimiento se demanda, infringe los artículos 1141 y 1157 del Código Civil, al considerar que existe en el mismo una total ausencia de causa y que los motivos perseguidos por las partes son ilícitos, por lo que debía declarar en su dispositivo era la improcedencia de la demanda, no obstante, concluyó que tales infracciones jurídicas son atentatorias del orden público, lo que lo condujo a aplicar la consecuencia jurídica prevista en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, declarando así la inadmisibilidad de la demanda.

   Ciertamente, el juez de alzada no debió declarar la inadmisibilidad de la demanda, con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, declarar la procedencia de la falsa aplicación de la norma in comento, daría lugar a la nulidad de la sentencia recurrida y a una reposición de la causa, la cual sin lugar a dudas resultaría inútil, pues las partes dentro del iter procesal, debatieron sus alegatos y defensas a que hubiera lugar, concluyendo el juzgador que el contrato de cesión de derechos de propiedad objeto de litis, se encuentra presuntamente viciado de nulidad, por lo que se incurriría en lo que se considera una casación inútil, pues casar la sentencia recurrida por dicho pronunciamiento resultaría un excesivo formalismo que atentaría contra el mandato contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.

   Finalmente, cuando en el presente caso con fundamento en el principio de celeridad procesal y evitando una reposición inútil no se tomó como elemento determinante la no exigencia de la constancia por parte del Instituto Nacional de la Vivienda en relación al derecho de preferencia que tiene sobre el inmueble objeto de el presente juicio, fundamentado en los artículos 16 y 17 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, debe exhortarse a todos los registradores públicos a nivel nacional a exigir dicha constancia al momento de protocolizar cualquier documento de enajenación de inmuebles que pertenecieron al mencionado Instituto y a los Jueces nacionales a velar por el cumplimiento de este requisito registral.

   En consideración a lo antes expuesto, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la presente denuncia de infracción de ley, así como sin lugar el presente recurso extraordinario de casación. Y así se decide.

   D E C I S I Ó N

   Por las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por el demandante ciudadano BASEL AKEL AWAR, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en Guanare, en fecha 21 de mayo de 2012.

   Por haber resultado infructuoso el recurso formalizado, se condena al recurrente al pago de las costas.

   Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en Guanare, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dos (2) días del mes de mayo de dos mil trece. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

   Presidenta de la Sala,

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   Y.A.P.E.

   Vicepresidenta,

   __________________________

   ISBELIA P.V.

   Magistrado,

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   L.A.O.H.

   Magistrada Ponente,

   _________________________

   AURIDES M.M.

   Magistrada

   ____________________

   YRAIMA ZAPATA LARA

   Secretario,

   ___________________________

   CARLOS WILFREDO FUENTES

   RC N° AA20-C-2012-000407

   NOTA: Publicada en su fecha, a las

   Secretario,